小戶型住宅分析

導語：小戶型住宅分析一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、當前小戶型存在的問題

目前市場上的小戶型物業主要有以下幾類問題：

（一）房型不合理，居住功能差。現在，小戶型住宅中大多是賓館標房式的一室戶房型，無獨立廚房、無日常起居的活動空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。這類標房式房型，實際上就降低了作為居住物業的使用價值，因為即使是酒店式住宅，其畢竟還是供人居住生活的“住宅”，而非“酒店”。

除了這些標房式房型外，小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規則多邊形的怪異房型，且只有一面能采光，一旦分隔，便形成暗室暗間，無任何自然通風采光，這種不合理是顯而易見的。這也是小戶型住宅的通病。嚴格地說，這類小戶型房型可謂是市場的無效供應，是社會資源的浪費。

（二）得房率低，走道過長。如今，小戶型住宅的得房率普遍遠低于常規住宅，大多在70％左右，有的甚至只有60％，如“新銀座”60％，“東方新地”64％等。這與通常新建住宅80％以上的得房率相比，實在是相差懸殊。對于日趨理性與精明的購房者來說，這一過低的得房率，顯然會影響他們購房的抉擇（尤其是當市場上出現了更高得房率的小戶型時）。

過低的得房率，實際上就縮小了套內的使用面積，或者說實際上增加了套內使用面積的折合單價，其不實惠、不合算是不言而喻的。

（三）識別性差，存在安全隱患。

由于小戶型住宅設計的陳舊，一個層面幾十戶，魚骨狀、回環狀一貫通的平面布局，便必然導致各家各戶識別性差的弊端。進入走道，除非辨認門牌室號，幾乎無其他可識別的不同空間格局的標志，往往使人不辨東西，失去方位感。有的甚至七拐八彎，仿佛進入了迷宮，一旦有火警便難以迅速疏散。且外人闖入也難以覺察，不像一梯兩戶、兩梯三戶那樣的容易分辨。這便會給不法之徒留下可乘之機。

（四）一梯幾十戶，上下不便。現有小戶型住宅，大多都是一梯幾十戶的集中式的電梯設置。如“金銀匯”的32層三梯54戶，“自由自宅”的6層2梯40戶，“奔騰新干線”的32層三梯20戶，“藍朝部落”的32層四梯24戶等。平均每部電梯每天要承載一百多戶至二百多戶的上下運量，有的小戶型甚至平均一部電梯要超過三百戶的運量。就算每戶只有一人居住，那么每天幾百人上下進出，其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。

（五）面積不當，總價失控。現在小戶型住宅中標房式的一室戶房型建筑面積，不少都在40-50平方米，如“新銀座”、“富通城”、“東方新地”等，對一室戶而言，顯然偏大。這一面積完全可設計成緊湊的小一室一廳。而小戶型中的一室一廳也同樣偏大，大多在70平方米左右，有的甚至超過80平方米建筑面積。這就失去了小戶型的本來意義。小戶型就應體現其“小”，以符合特定的市場需求。這一面積的不當也就直接導致了總價的上揚，使小戶型原有的低總價優勢逐漸消失。此外，如此“雙高”的小戶型，其未來的預期租金也必須隨之高漲，這就又與租賃市場實際的需求結構相矛盾、相背離，導致今后此類小戶型的難以出租與變現，甚至引發一系列的市場問題。其實這也反映出發展商對小戶型市場定位的失誤。

上述五大缺陷，也是當今小戶型市場不成熟的表現。如何解決這些缺陷與不足，如何優化乃至細化小戶型產品，提高對特定居住使用者的適應性（包括價位），這是今后小戶型開發的關鍵，也是小戶型市場進一步良性發展的保證。

二、小戶型產品的優化與對策

（一）改點式為板式，創新平面布局。改變整體建筑造型，將點式塔樓改為板式結構，并將通常一梯二戶或二梯三戶的板式住宅，每戶再一分為二，形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型。這就既能減少走道面積，提高得房率，又能增加各戶采光，并能有效避免一梯幾十戶，中間通廊式的諸多弊端，增加安全保障。

（二）改直套為橫套，縮短進深。現有的小戶型往往進深過長，大都只能形成直套型的一房一廳，以及暗衛、暗廚。且客廳要么無直接采光，要么采光不足，不如臥室明亮。如果能將其改為并列式的橫套，同時縮短進深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯，凹進一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開設更多的窗戶，做到廳、臥、廚、衛全明，增強居室自然通風采光的生態性能。同時又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現，強化其造型美感。

（三）細化功能區隔，合理面積配比。小戶型不應以犧牲居室功能為代價來一味求小，而應在細化功能區隔，合理各功能區域的面積配比，以及充分利用空間的基礎上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影響使用。

對于1-2人居住的一房一廳來說，其各功能區域的面積，當然要比常規住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小，應以符合人體工程學的基本空間尺度為限。如臥室不能小于10平方米，客廳不應小于12平方米，衛生間不宜小于4平方米等，否則就會影響使用，使空間過于局促、逼仄。其它功能空間的面積也應有合理配比，如儲藏室、壁櫥、小陽臺、玄關以及冰箱、洗衣機等的專用放置空間等。各功能空間面積的恰當配比，各空間尺度的適宜準確，既能滿足需要，又無面積損失，這是“螺絲殼里做道場”，細化小空間功能區隔的關鍵一環。

（四）變化局部隔斷，增加儲存空間

為了充分利用空間，“借空不借地”，可采用類似“S”形、“弓”形和“工”形，以及勺子形、“山”字形等多種形式的隔斷，以形成大小不同、厚薄不一的各類壁櫥空間，既能增加分門別類的多種儲存空間，又能節省占地，提高空間利用率。且又能保持分隔墻面的平整和完整，提高隱蔽性。雖說相似的隔斷在常規房型的二房、三房中已有運用，但尚未普及，而在小戶型的設計中，卻幾乎絕跡。如能更好地、因地制宜地采用這類隔斷，則小戶型的設計便能有所突破。其實用性、功能性將隨之陡增，且又能有效控制面積。

（五）房型設計與裝修設計同步結合，相得益彰

在裝修設計中，常會因房型的局限和空間區隔的不合理而給裝修帶來麻煩和尷尬。如果能在房型設計時，事先考慮到裝修的需要，將兩者結合起來，形成互補互動的效應，建立相輔相成的關系，那么便能使相當有限的小戶型空間，發揮更大的效用，真正做到小而全、小而精。并通過裝修增強居室的實用性、功能性，同時也增強視覺美感，擴大和延伸視覺空間，使小空間不覺其小，產生以小見大的空間感受。如各類吊柜、壁櫥、壁龕的設計，鏡面墻的運用，全透或半透的玻璃隔斷，似斷非斷的半隔斷，兩用或多用的空間處理和家具設計等。