淺析企業運營應注意的問題

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1供暖合同約定

供暖合同有開發商與供暖企業簽訂的合同，供暖企業與小區業主之間簽訂的合同兩種;而開發商與供暖企業簽訂的合同最為關鍵，它是直接約束合同雙方責、權、利的依據，除常規的約定之外，要特別強調以下幾點:1)關于移交條款，在移交時為保證供暖及時，只要開發商將鍋爐安裝完成，燃氣、水、電全部接通，具備點火試運行的條件，就要求運營單位現狀接收;由于建設的主體是開發商，可能在運營單位接收時會提出，某些系統需要根據他們的經驗進行修改，此時開發商不用承諾修改，系統修改的問題應由運營商自行承擔;這樣減少了因交接不完全導致的供暖糾紛問題。2)合同中必須約定責任主體為運營單位，所有關于供暖的問題必須是運營單位負責出面解決，除因管路不通等施工問題導致的供暖問題需要運營公司將問題記錄后下派到施工單位進行維修外，其他有關供暖問題如:鍋爐運營維護、市政管網調水力平衡、每單元調水力平衡、入戶測溫等均由運營單位來完成。

2運營企業介入時點

運營企業最好是在設計階段就開始介入，因為不同的運營企業其運營習慣的方式可能不同，在設計階段就將運營過程中的一些經驗直接融入到設計圖紙中。另外，對設備的選型，系統匹配等方面給設計一些建設性意見，以便既達到供暖要求又可以最大限度的降低能耗，使整個系統處于最佳的運行狀態，同時可以降低運營公司成本。

3設備移交

設備移交根據合同是整個供暖系統現狀移交，因此將所有的設備管線登記造冊后就可以直接移交，移交包括鍋爐房、大市政供暖管線、換熱站、小市政供暖管線以及業主室內的散熱器等一套完整的系統的移交。整套系統的運營與維護需要運營單位全權負責。

4維、報修程序

在維修、報修程序上采育安置房項目是將運營公司電話直接向業主公開，就像電話等運營商一樣，只要涉及到供暖的問題業主可以不用打物業維修電話而是直接打供暖報修電話，這樣由供暖運營公司先期入戶進行簡單的處理后，將問題帶回來，如果是施工原因導致的供暖問題，由運營公司通知開發商，由開發商通知保修的施工單位到場搶修。這樣既分清了責任，又能使供暖工作有序進行。

5設備保修程序

在設備保修方面，如果運營單位接管后為了運營管理方便和某種需要進行了私自拆改，該拆改的部分由運營單位負責進行保修，對沒有拆改的設備、管線由原施工單位進行保修，這樣就減少了彼此扯皮現象。通過對上述主要幾點把關，采育安置房項目鍋爐房共計3臺20t燃氣鍋爐，大市政管線共計1500m，換熱站3座，小市政管線共計3000m，供暖面積65萬m2，第一個采暖季就做到了運行平穩，業主反映良好。

本文作者：袁卓霞工作單位：北京興創東興投資有限公司