地產管理論文：小議商業地產容量與模式

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本文作者：孫斌藝張永岳謝福泉工作單位：華東師范大學

理論分析

(一)商業地產容量的內涵界定一個商業區或商場在某一時間內，依據其環境等條件，可吸引顧客購物及相關活動的能力，即為該商業區或商業建筑在該時間內的商業容量。商業容量依空間尺度大小可分為宏觀、中觀和微觀等三個層面，對應的空間分別是城市、城市商業區、單體商業建筑;依行業可劃分為百貨、餐飲、專業商店、服務修理等多個層面。城市的商業容量可以用目前城市中所有消費者(包括常住人口、流動人口和旅游人口等)的消費總額來反映。本文所指的商業地產市場容量是指，依據城市經濟和規?？梢灾蔚脑摮鞘袇^域內商業用房有效需求的總建筑面積或總營業面積，即城市可承載的最大商業地產面積。在商業地產市場容量下建議的商業地產項目，其開發者能夠獲取可以回收開發成本并獲取合理水平的利潤值相對應的商業地產價格;其持有者能夠獲取能覆蓋運營成本與合理水平的租金;其租用者能夠在支持租金且獲取合理利潤水平的情況下持續經營。商業用房在建成以后，顧客稀少，達不到設計的目標和預期效益，造成空置和浪費，同時蘊含過度投入帶來的泡沫風險;相反，商業用房長期處于飽和狀態或超負荷運轉狀態，既影響了消費者消費活動的質量，也對經濟效益有較大的負面影響。因此，商業地產的規劃和建設應建立在市場容量測算的基礎上。(二)商業地產市場容量的影響因素定性分析1．社會經濟。(1)GDP。國內生產總值(GDP)是衡量一個地區經濟水平的宏觀指標。當一個地區的經濟發展水平較高時，人們的收入水平往往呈現較快速度上漲的趨勢，這時消費水平的增長也較快，消費結構得以調整，各類消費品和服務的銷售量呈上升勢頭，消費品的市場容量擴大，從而對商業用房的需求量放大。反之，則對商業用房的需求量會縮小。因此，從理論上分析，不同的經濟發展水平對應與之相適應的商業面積和商業結構，經濟發展水平和商業發展呈正相關關系。人均國內生產總值是衡量各國人民生活水平的標準。按照西方商業業態的發展規律與人均GDP的關系理論，各種商業業態伴隨著人均GDP的提高而相繼出現，如表1所示。(2)城市化率。城市的定位和城市化水平，也會影響到商業面積。發達城市經濟發展水平比較高，城市的服務業相對發達，除了常住人口以外，旅游人口也帶來了大量的消費需求，從而導致商業建筑面積的增加。(3)產業結構。第三產業的發達程度是體現城市化水平的重要標志。第三產業的發展以及消費率的提升是商業地產發展的有效推動力。反過來，商業的發達程度也直接關系到一個城市的宜居程度及商務功能，進而影響城市綜合競爭力。2．收入水平。(1)人均可支配收入。城市居民人均可支配收入是衡量居民購買力大小的指標。收入越多，居民的購買能力越強。理論而言，城市居民人均可支配收入與商業地產市場容量呈正相關性。在其他因素不變的前提下，人均可支配收入增加，可以刺激消費，通過價值鏈的傳遞過程對商業地產的發展形成刺激作用。人均可支配收入與人均商業建筑面積有著密切的關系，分析國內外資料整理可得出不同經濟發展階段人均可支配收入與人均商業建筑面積的對應關系(如表2)?？梢钥闯?，不同的人均可支配收入對應著不同的建筑面積標準。(2)居民儲蓄余額。居民儲蓄余額是指一定時點上居民在各種儲蓄機構儲蓄的總金額，包括城鎮居民個人儲蓄和農村居民個人儲蓄兩部分，不包括工礦企業、部隊、機關團體等集團儲蓄。居民儲蓄存款額與國民收入成正比，能夠反映一個地區的富裕程度，另一方面它代表的是居民可支配收入中用于消費后的剩余購買力，實際上是居民為推遲消費所作的一種準備，例如在可支配收入減少或增長緩慢時，或因社會保障不完善等原因對未來預期悲觀時，居民會增加儲蓄額，適當減少消費。同時還應注意，單純人口眾多并不意味著這個國家或城市的購買力強，中等收入群體的邊際消費傾向最高，其收入水平和需求偏好決定了主導的消費品品種、質量、數量和特定的功能要求。因此中等收入階層的擴大對社會整體的消費會有更大的刺激，市場需求將得到更大提高，從而帶動商業地產發展。3．消費水平。(1)社會消費品零售總額。城市居民的消費水平對商業地產的發展有著很大的影響。居民的消費水平的高低直接決定著消費結構，從而影響著商業地產規模和結構，不同的消費水平下，居民的購物需求也有所不同，商業的行業布局也會出現不同，零售商業、娛樂商業、餐飲業、服務性商業、休閑體驗商業、創意商業的配置比例會有所不同。社會消費品零售額指各種經濟類型的批發零售貿易業、餐飲業、制造業等行業對城鄉居民和社會集團的消費品零售額和農民對非農業居民零售額的總和。它反映通過各種商品流通渠道向居民和社會集團供應生活消費品來滿足他們生活需要的情況，是研究居民生活、社會消費品購買力、貨幣流通等問題的重要指標。(2)消費支出結構。恩格爾系數是根據恩格爾定律得出的比例數，是用來表示生活水平高低的一個指標。恩格爾系數(%)=食品支出總額/家庭或個人消費支出總額×100%。根據恩格爾系數遞減規律，即同類產品的消費量與收入的變化量不是同比例增加的，而是著重滿足基本生理需要的消費。以吃的消費為例，在保持一定的絕對增加的同時，相對增量減少，而高層次的支出，如娛樂休閑等，則逐漸增加，這種規律就叫做恩格爾系數遞減規律，系數遞減的幅度越大，人的精神追求就越高，對應涉及娛樂、文化等體驗經濟的商業設施需求量會有較大幅度的提升。恩格爾系數在59%以上為貧困，50%～59%為溫飽，40%～50%為小康，30%～40%為富裕，低于30%為最富裕。(3)網購消費傾向。近些年網絡購物發展迅速，成為一種不受時間地域限制，方便快捷的消費新渠道。消費者尤其是越來越多的年輕消費者網購消費傾向很高，網絡購物正在形成對實體購物的巨大沖擊。同時，也是對商業地產未來發展的挑戰。由于網絡購物不具有實體購物的體驗優勢，其在社會零售品銷售總額總所占的比重達到一定比例(10%左右)后會進入平穩發展階段。4．人口特征。(1)人口數量。城市人口數量和人口密度對商業地產的規模和結構有很大影響，不同的人口規模要求有不同的商業地產規模和業態結構與之相適應。如表3，在人口較少的時候，便利店等小型商業為主，隨著人口規模的不斷擴大，逐漸出現了綜合超市、大型超市、娛樂場所、社區購物中心、百貨和大型購物中心。(2)就業結構。就業情況是衡量城市人口職業構成的重要指標。就業率的增加，會促進消費的增長，從而增加商業地產需求的上升。因此，第三產業就業人口和所占比重可以作為衡量商業地產市場容量的影響因素。

商業地產市場容量的定量分析

(一)變量選取影響商業地產規模的因素是復雜且多變，很難對所有的影響因素逐一進行分析。為了更好地對于商業地產的宏觀調控政策提出建議，本文運用灰色關聯的研究方法，通過定量的方法，來加深對商業地產容量影響因素的認識。通過宏觀因素的選取幫助政策制定者把握商業地產市場經濟支撐力的關鍵指標，從而能更好地為政府進行宏觀調控起到一定的作用，有利于整個商業地產的發展，也能為開發商、投資者、經營者及消費者等提供參考。在此背景下，本著科學性、可行性、代表性、數據可量化性，在前文對商業地產市場規模影響因素的定性分析基礎上，本文選取了以下商業地產需求影響因素:上海市生產總值(GDP)、上海市常住人口數量、人均GDP、城市居民家庭人均可支配收入、城市居民家庭人均消費支出、消費支出結構(恩格爾系數)、居民消費水平、城市居民家庭人均消費支出、儲蓄存款余額、最終居民消費支出、社會消費品零售總額、城市化率、第三產業總產值、城市化率、第三產業從業人員、人口密度、國內外旅游者來滬人數等15個指標進行分析。(二)灰色關聯度分析為分析商業地產市場規模與影響商業地產潛在經濟支撐能力的眾多因素之間存在相關關系，由于各因素之間的關系是灰色的，很難分清哪些因素是主導因素，哪些因素是非主導因素;哪些因素之間關系密切，哪些不密切?；疑P聯分析是解決這類問題較為行之有效的方法之一，本文選擇采用灰色關聯分析進行定量分析。1．相關概念。灰色系統理論是著名學者鄧聚龍教授首創的一種系統科學理論(GreyTheo-ry)，它是基于數學理論的系統工程學科。主要解決一些包含未知因素的特殊領域的問題，其中的灰色關聯分析是根據各因素變化曲線幾何形狀的相似程度，來判斷因素之間關聯程度的方法。關聯度是兩個系統或系統中的兩個因素之間隨著時間而變化的關聯性大小的量度。灰色關聯度分析對于一個系統發展變化態勢提供量化的度量，非常適合動態歷程分析。它定量地描述系統發展過程中，因素之間相對變化的情況，即變化的大小、方向與速度的相對性。將參考因素和比較因素的時間序列數據的相似和吻合程度進行定量描述，如果兩個因素變化的態勢基本一致，即同步變化程度較高，則可以認為兩者關聯度較大;反之，兩者關聯度就小。其作用在于明確并理順主次因素、優劣關系。因此，灰色關聯度分析是對于一個系統發展變化態勢的定量比較與描述，認識了系統或因素間的這種關聯關系，才能分清哪些是主導因素，哪些是次要因素，為進行系統分析、預測、決策、研究打好基礎。灰色關聯分析克服了傳統分析方法在運用中受到大樣本、成典型分布的條件限制，其研究對象可以是小樣本，對于樣本量的多少和樣本有無規律都同樣適用。灰色關聯分析方法要求樣本容量可以少到4個，對數據無規律同樣適用，不會出現量化結果與定性分析結果不符的情況。其基本思想是將評價指標原始觀測數進行無量綱化處理，計算關聯系數、關聯度以及根據關聯度的大小對待評指標進行排序?；疑P聯度的應用涉及社會科學和自然科學的各個領域，尤其在社會經濟領域，如國民經濟各部門投資收益、區域經濟優勢分析、產業結構調整等方面，都取得較好的應用效果。2．影響因素的灰色關聯度排序分析。根據前文分析，為清楚辨識影響商業房地產規模量的眾多相關因素的相關程度，以上海市1998～2010年統計數據為依據，選擇15個對商業房地產規模影響較大的因素，進行灰色關聯度分析。3．影響因素的確定和分析。運用灰色關聯理論，對受需求趨動形成的上海商業房地產規模的相關影響因素進行分析，比較全面、客觀地反映上海商業房地產需求量與各相關影響因素之間的相互聯系。本分析結果成立建立在如下假設基礎上，即在影響商業地產規模擴張需求面的眾多因素中，有些需求量的作用是顯性的，有些作用是隱性的，假設本文所列示的這些因素都是需求面趨動商業地產規模擴張作用顯著且影響力相對比較大的。在此假設條件下，運用灰色關聯理論在眾多相關因素中找出與商業地產規模之間關系最為密切的因素，并且按照相關程度排列出次序，使這種原本模糊的、僅限于定性描述的關系，得以清晰地量化。從關聯度計算的結果可知，與上海商業地產規模相關的因素中儲蓄存款余額、第三產業從業人員和人均GDP相關程度較大，相關系數均超過0．6;而國內外來滬旅游人數、人口密度、常住人口數量、上海市生產總值、居民消費水平、城市居民家庭人均可支配收入、城市居民家庭人均消費支出和最終居民消費支出也具有一定的影響力，相關系統均超過0．5;而第三產業總產值、社會消費品零售總額、城市化率、消費支出結構相關程度相對較低。首先，關聯系數分列1、3位的儲蓄存款余額和人均GDP均是反映居民財富程度的指標，因而城鄉居民收入的不斷提高導致居民財富水平的快速增加對于商業地產規模的影響力要高于經濟增長程度、居民收入的提高以及居民在消費層面支出及支出結構等因素的影響;其次，第三產業從業人員關系程度達0．62，排在所有因素的第二位，說明城市產業結構的變化對商業地產規模具有較大影響，這種影響主要在體現城市第三產業從業人員的數量而非產值上;第三，國內外來滬旅游人數排在第四位表明作為國際化大都市，來滬旅游的人群為上海的商業地產規模發展提供重要的支撐;第四，人口密度、常住人口這兩大反映城市人口規模的指標對商業地產規模也具備一定的影響力。(三)商業地產市場容量的測算1．測算方法的設計與建立。將商業地產市場容量定義為城市經濟和規模可以支撐的最大商業房地產面積，即城市可承載的最大商業地產面積。在此條件下，商業地產的開發者能夠獲取可以回收開發成本并獲取合理水平利潤值相對應的商業地產價格;商業地產的持有者能夠獲取能覆蓋運營成本并獲取合理水平利潤的租金;商業地產的租用者能夠在支持租金且獲取合理水平利潤的情況下持續經營。目前學術界對商業地產容量的研究集中于針對特定商業項目或商業區域，針對某一城市商業地產容量的研究較少，相對科學合理測算單一城市商業地產容量的模型更為少見。上海主要商圈數量多，規模大，輻射范圍差異較大，結合上海商業地產市場的特點，本文嘗試不考慮商業地產結構問題，從總量上建立城市商業地產房地產容量的測算模型并估算上海市商業地產市場容量，模型的設計思路為:從商業地產租用者的角度出發，商業地產租用者愿意租用商業地產從事商業運營的基本條件為租用者可以通過商業經營活動獲得利潤，而這個利潤足以支付租金并獲得最低的預期利潤。據此，建立模型如下:(1)商業房地產總規模模型Sr=f(X1，X2，Λ，Xi，ε)式中Sr指鋪面總需求，Xi指儲蓄存款余額、第三產業從業人員、人均GDP等前文影響商業房地產總規模的因素，ε指其他偶然性因素。(2)上海商業地產設施的消費總額測算Mr=M+M''''－M″M=C''''•YM''''=C″•YM″=C0•Y式中:Mr—用于上海商業地產設施的消費總額;M—上海居民消費需求;M''''—外來消費需求;M″—上海居民外購消費需求;Y－上海居民消費支出水平;Y''''－外來消費人群消費支出水平;C''''－上海居民在商業地產消費支出傾向;C″－外來消費人群在商業地產消費支出傾向;C0－上海居民在外地商業地產消費支出傾向。(3)鋪面總需求測算Sr=Mrm''''式中:m''''—單位鋪面面積獲取正常利潤條件下的平均銷售額。(4)單位鋪面面積平均銷售額測算m''''=Rp－p''''R—單位鋪面租金;p—單位鋪面正常經營毛利率;p''''—鋪面經營者最低期望利潤率。2．數據收集與指標測算。根據以上測算模型，為估算上海商業地產容量總量，各指標數據收集及處理情況具體如下:(1)上海商業地產設施的消費總額測算。精確測算上海商業地產設施的消費總額相對困難，特別是對于精確測算外來旅游消費人群消費支出以及上海居民在外地消費支出相對困難，而統計數據中“社會消費品零售總額指標”指本市批發和零售業、住宿和餐飲業以及其他行業直接售給城鄉居民和社會集團的消費品零售額，是從供應角度統計本市商業設施的銷售總額，與本文商業地產設施消費總額定義具有較高的一致性，因此本文采用上海社會消費品零售總額指標替代商業地產設施的消費總額，理論上可行同時保證了測算的操作性。(2)上海單位鋪面租金平均水平。上海作為國內最大的商業市場之一，商業地產情況復雜，租金分布區間較大，隨著上海經濟的不斷發展，商業地產發展迅速，除傳統的“四城”和“四街”在商鋪租金上始終保持優勢，豫園商城與南京東路的租金不相上下，原因是南京東路的優勢突出，豫園商城的商鋪最具有特色。而其他的十個市級商業副中心區的租金也穩定增長，而隨著新興商圈的不斷涌現及社區商業的不斷發展，上海商業地產商鋪租金整體走勢向上。上海不同商圈的租金差異較大，根據上海市房屋土地資源管理局和上海市統計局聯合編制的《上海市房地產市場2005》，上海市級商業街市的商鋪租金價格保持在每天每平方米38～48元區間內，周邊路段上的商鋪借其環境上的優勢和特色專賣街的形成、定向消費人群的集聚，個別商鋪的租金價格較高。如與百盛購物中心和巴黎春天百貨為鄰的陜西南路，近幾年陸續開出了各種服飾、鞋子、裝飾品小店，成了一條吸引時髦人士的特色購物街，此次調查發現，這條路上的最高商鋪價格達每天每平方米56元。而社區商業租金價格以浦東昌里路為最高，其租金價格達每天每平方米24元;而較低的社區商鋪價格出現在浦東上南路(海陽路、靈巖南路)附近，僅為每天每平方米1．2元。同類商業街市租金價差也相對較大，在市級商業街市，租金價差最大的在3倍以上。例如，靜安南京路80平方米的商鋪租金是每天每平方米38～45元，四川北路北段同等面積的商鋪租金為25～30元，而在閘北區不夜城的天目西路商鋪租金僅為5～14元。為相對科學地衡量上海市單位鋪面租金平均水平，本文采用上海市房屋土地資源管理局和上海市統計局聯合編制的《上海市房地產市場1999－2005》中全市商業用房平均租金數據，即1998－2004年上海市單位鋪面租金平均水平，由于該統計數據中斷公布，2005～2010年數據采用統計局公布的上海市房屋租賃和土地交易價格指數中商業營業用房租賃價格指數估算。(3)上海零售及餐飲經營正常毛利率。上海商業地產鋪面由于從事行業的不同，毛利率差距較大，為保證數據的可靠度，大樣本的平均數據可信度相對較高，由于商業地產鋪面主要從事零售貿易和餐飲業，為準確測算上海零售及餐飲經營正常毛利率，采用統計年鑒中限額以上零售企業、餐飲業主要指標測算不同行業毛利率，并用限額以上各行業企業數量加權平均。這種測算方法接近真實值的基本假設為限額以上企業能代表該行業平均或平均以上的營業能力，通過全市大樣本的平均數據能剔除異常情況。(4)鋪面經營者最低期望利潤率的確定。根據經濟學的理論，任何投資者進行投資的最低期望收益率不會低于無風險收益率，否則經濟體系內任何理性人沒有投資動力。盡管在現實中并不存在無風險的投資，因為任何投資都存在一定程度的通貨膨脹風險和違約風險。與無風險證券最接近的是我國發行的國庫債券，學術界也普遍認同國債利率是相對安全的，因為它們的收益和償還期已經提前確定，且不存在任何違約風險。因此，本文將鋪面經營者最低期望利潤率確定為我國的5年期國債憑證式國債利率表，若某一年度多期不等利率國債，則按該年度多項國債簡單平均值處理。3．市場容量測算與結果分析。根據前文收集和處理的數據以及上海商業地產市場容量測算模型計算結果如下:由于所取鋪面經營正常毛利率對商業容量測算結果影響較大，為客觀全面說明問題，本文分別采用零售貿易業平均毛利率、零售貿易業細分行業最大平均毛利率、餐飲業平均毛利率和零售貿易業及餐飲業平均毛利率作為上海商業鋪面經營平均毛利率測算，與上海商業網點實際面積對比表明，以零售貿易業及餐飲業平均毛利率測算的商業地產容量與實際值差異相對較小，以零售貿易業及餐飲業平均毛利率代替上海商業經營一般水平具有一定意義。測算結果表明:2003～2008年上海商業地產市場容量增長速度與商業網點面積基本協調，商業網點面積小于商業地產市場容量值;2009年和2010年上海商業地產市場容量小于商業網點面積，特別是2009年即使以毛利率最高的餐飲業替代平均毛利率水平，經濟支撐下的商業地產市場容量仍然小于實際數據，2010年上海市經濟發展再次加速，零售餐飲業毛利率明顯提升，受此影響，市場容量明顯提升，但商業地產市場容量測算值與商業網點面積間的差距進一步加大，僅以餐飲業替代平均毛利率測算的商業地產市場容量大于商業網點實際面積，也就是說只有在上海市商業網點中絕大部分營業面積更接近餐飲業毛利率水平時，上海市商業網點面積才足以獲取合理的利潤水平。然而這種假設成立的概率顯然較小，因此根據測算結果我們可以得出2009年以來，上海市商業地產整體規模存在偏大的傾向，這一傾向存在概率較大。

上海商業地產發展建議

上海商業地產整體規模大于經濟承載能力，2010年以來上海商業地產市場不斷升溫，這種商業地產升溫帶有規避政策的投機色彩，而非真正建立在商業繁榮發展的基礎之上。由于資本天生具有的趨利性，當住宅房地產業平均利潤日益減少時，房地產開發商就會去尋找新的利潤增長點，進而戰略轉型。自1990年代中后期以來，住宅類房地產的年開發量以20%以上的速度快速增長，但在開發過程中逐漸出現的商品房開發結構、市場定位和房價上漲等問題使得目前的住宅房地產投資市場出現整體下滑趨勢。特別是在國家房產政策打壓下，對相當一部分房地產企業來說，住宅房地產行業利潤率回歸成為不爭的事實，目前住宅房地產投資回報率約為6%～8%，而商業地產相對利潤空間較大，一般來說商業地產的投資回報率可以達到8%～12%，有的甚至達到15%以上。因此，房地產商把大量資金由住宅類房地產市場轉到商業地產的開發中去，也就不足為怪。但從城市經濟持續協調發展的角度來看，上海商業地產規模應當與城市經濟發展水平相當，因此，政府及商業地產的市場參與者應因勢利導地解決商業地產時間上、空間上失衡。具體而言，主要包括如下對策建議:一是弱化政府政策導向，發揮服務功能。為了幫助市場調節功能的發揮，減少盲目投資行為的發生。建議政府弱化以鼓勵或抑制商業地產開發的導向性政策規制市場，充分發揮政府服務功能，一方面通過嚴把審批關引導合理商業項目建設，避免盲目投資;另一方面，加強信息公開工作進程，強化與開發企業溝通。二是協調區域發展需求，減少形象工程。上海市中心的商業地產市場以市級、區級和社區商業中心為支撐的多層次商業空間格局已成型，隨著軌道交通的成熟，新老商圈四面開花，上海商圈開始從原來的條狀、塊狀向點狀分布發展。為避免因不同區域重復建設商業地產造成的商業地產規模失衡，建議應充分配合上海城市發展空間分布的要求，使商業網點規劃的制定更加科學合理，這樣才能真正有效遏止商業地產的盲目開發。三是強化前期科學論證，優化運營模式。如前文所述，部分商業地產項目缺乏科學的前期論證是引起商業地產項目盲目開發的因素之一，而運營模式的缺陷又使部分商業地產項目發展受阻。因此，商業地產需要尋求合理的發展路徑，這是一個商業地產項目從其前期的區域選擇與功能定位到中期開發模式創新以及后期經營模式創新和管理完善的過程。而合理發展路徑需要商業地產的參與方共同打造。