物業管理人工成本投入控制研究論文

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物業管理有兩大特點：一是勞動密集型；二是管理密集型。勞動密集型是服務行業所共有的，但管理密集型卻是物業管理行業所特有的，一個不被業內所重視的特征。物業管理的管理密集型，并不是勞動密集型所引發的。而是因為物業管理知識密集型和技術型所造成的。物業管理行業知識領域涵蓋了房地產、法律、政治、經濟等等。物業管理行業涉及的技術領域更廣泛，許多都是前沿科技。如網絡、消防系統、監控系統、門襟對講系統、智能化系統。知識密集型和技術型，決定了物業管理服務的管理密集型。

控制物業管理人工成本投入正是體現了“勞動密集型”和“管理密集型”的結合、協調、完善、一致。對物業管理行業來講，一個企業管理水平如何，說到底就是看他的人工成本控制如何。因為對勞動密集型行業來講，人工成本的高低決定了企業盈利水平的高低。

首先，控制物業管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區的資源，不同的小區資源，采取不同的配置。

小區資源主要包括：物業的類型，多層還是小高層或高層，小區的住戶數、小區出入口的數量、小區是封閉式還是開放式；小區的占地面積、建筑面積、商業面積（含學校、幼兒園、會所、商鋪、酒店等），綠化面積（包括覆蓋率、植物種類等）、收費面積（不同物業的收費面積）、小區的收費標準（這一點十分重要）；小區的設施設備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監控、對講系統、配電箱的數量、監控探頭的數量；生活（消防）水池個數、所處位置、容積率、會所基本情況；游泳池基本情況、活動中心等；地下停車面積、停車位數量、樓層、基本設施設備情況；地上車位面積、停車位數量、所處位置等；道路的面積、路燈的數量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池數量、位置、容積率等。

第二步，根據小區的資源情況，確定小區的等級標準和服務標準。

資源決定了小區的服務標準：2元/㎡的管理費收費標準與3元/㎡的管理費收費標準，在服務品質上肯定有差距。所以說，不同的資源應改有不同的服務標準。收費標準與服務等級、服務標準對應。不同的服務等級對應不同的人力資源配置標準。因此，我們可以把小區分為若干等級。小區等級的確認主要依賴小區的資源。參考數據有：小區的占地面積、公共設施（配套）面積、收費面積、綠化面積等等。例如

1、A1類小區必須符合三個條件中的兩個

管理面積：30萬㎡以上

收費面積：20萬㎡以上

收費標準：3元/㎡以上

2、A2類小區必須符合三個條件中的兩個

管理面積：15～20萬㎡

收費面積：13萬㎡以上

收費標準：3元/㎡以下

3、B1類小區必須符合三個條件中的兩個

管理面積：10～15萬㎡

收費面積：8萬㎡以上

收費標準：2.5元/㎡以上

4、B2類小區必須符合三個條件中的兩個

管理面積：8～13萬㎡

收費面積：6萬㎡以上

收費標準：2.0元/㎡以上

5、C1類小區必須符合三個條件中的兩個

管理面積：3～8萬㎡

收費面積：4萬㎡以上

收費標準：2.0元/㎡以上

6、C2類小區必須符合三個條件中的兩個

管理面積：2～5萬㎡

收費面積：2萬㎡以上

收費標準：1.2元/㎡以上

與之配套的是A1類服務標準，A2類服務標準，B1類服務標準，B2類服務標準，C1類服務標準，C2類服務標準等等。第三步，掌握了小區的詳細資源情況、資料、數據，以及小區的等級標準和服務等級，我們就可以根據這些資源的情況、標準，確定小區人力資源的配置。人力資源配置也是小區的定員定編。

小區的人力資源配置主要計算數據是人均管理面積㎡/人。如多層不帶電梯的物業，人均管理面積是1300～1400㎡/人；多層帶電梯的物業，人均管理面積是1200～1300㎡/人；高層住宅的物業，人均管理面積是1600～1700㎡/人；寫字樓物業，人均管理面積是2000㎡/人左右。

同時我們還要（考慮不同的實際情況）根據不同的參考數據，乘以一定的系數。例如，在同等條件下，“開放式”小區的管理難度遠遠大于“封閉式”小區的管理。所以，對開放式的小區乘以一定的系數才能體現出公平合理。

參考的數據有：

1、物業的種類、物業的建筑面積、公共設施面積；

2、治安防范是“開放式”還是“封閉式”；

3、物業的管理收費標準；

4、物業的服務等級和服務標準。

例如，公司內部對比分析：

案例1某公司A管理處與B管理處比較：

（1）資源

A管理處：小區客觀資源：小高層物業6棟、240戶、建筑面積34802㎡，綠化面積4500㎡、收費面積24703.76㎡，收費標準：住宅2.8元/㎡.設備：地下停車場車位89個、游泳池、會所各一個；月管理費收入69170.53元；目前崗位人數34人。

B管理處：小區客觀情況：小高層物業4棟、244戶、建筑面積33038㎡、綠化面積3040㎡、商業面積1200㎡、收費面積26900㎡.收費標準3.0元/㎡、商業3.0元/㎡.設備：電梯8臺、水泵房、消防系統、地下停車位86個。清潔外包。月管理費收入80700.40元，目前崗位人數29人。

（2）對比

A管理處與B管理處都有電梯、配電房、水泵房等設備和地下停車場、公共走廊、電梯廳、架空層等公共設施。

不同的是A管理處有游泳池、會所，B管理處沒有。B管理處有商鋪，A管理處沒有。

（3）分析

a.A管理處與B管理處在整體資源基本相同的情況下，人力成本投入卻出現了很大的差距。一個用了34人，一個用了29人。

b.B管理處的月管理費收入高出A管理處17%，人工成本卻低出了17.24%.

c.A管理處人均創收2034.43元/人；B管理處人均創收2782.77元/人。

案例2行業內W公司C管理處與X公司D管理處比較

（1）資源：

a.X公司D管理處

小區客觀情況：建筑面積29.0萬㎡、綠化面積11.96萬㎡、商業面積1萬多㎡；

物業：高層14棟，其中27層10棟、25層4棟。

設備：電梯29部，有配電房、水泵、消防系統、監控系統、對講系統。

設施：游泳池、學校、幼兒園、地下停車場。車位1180個，停車使用率80%左右。

b.W公司C管理處

小區客觀情況：高層8棟、小高層8棟、1548戶、建筑面積26萬㎡、綠化面積4.9萬㎡、收費面積25.49萬㎡；

收費標準：一期別墅2.8元/㎡、小高層1.8元/㎡；二期高層住宅3.2元/㎡，別墅3.8元/㎡.

設施設備：電梯42部、配電房、水泵房、消防、監控、對講系統。會所、游泳池各一個，地下停車位1400個。清潔外包。目前管理處崗位人數230人。

（2）支出：

a.X公司D管理處所有設施設備養護維修到位，該項花的錢花到位。該項包給專業公司維護的，交由專業公司維護。

b.X公司D管理處共有人員218人。除負責X公司D管理處的物業管理外，還負責附近“G”小區（2萬多㎡）的物業管理；F中學、小學、幼兒園的保安服務；附近H宿舍的設施設備小修、搶修和應急維修等工作。

（3）收入

X公司D管理處收入：收費面積20多萬㎡，管理費2.6元/㎡，商業6.0元/㎡；月收入（不含停車費、商業面積管理費收入）約80萬元。

（4）對比差距

X公司D管理處的管理建筑面積比W公司C管理處高出23%，6.2萬㎡；人力成本控制卻比W公司C管理處低出5%，少用12人。一個是218人，一個是230人。

X公司D管理處的人均面積是1577.98㎡.W公司C管理處的人均管理面積是1130.43㎡，相差1.39倍。

不含商業管理費收入，X公司D管理處的人均創收3640.86元/人；W公司C管理處人均創收為3381.88元/人。X公司D管理處高出W公司C管理處1.07倍。

W公司C管理處每平方米管理費的收費標準高出X公司D管理處1.17倍，相差0.45元/㎡的情況下，人均創收卻低出7%.這就是同行間的差距。第四，有了人力資源配置，我們還要根據小區的服務等級確定小區人員的收入。不同服務等級的小區對應不同的服務標準，不同的服務標準，員工的勞動付出也不同。為了體現同工同酬，多勞多得，不同服務等級的小區員工的收入也不同。

例如，

1、操作層員工

一類小區保安員月工資1400元/人（不含社保）。個人素質要求：身高1.75米，高中畢業，退伍軍人等。二類小區保安員月工資1200元/人（不含社保）。個人素質要求：身高1.70米，初中畢業，不一定是退伍軍人等。三類小區……其他各類操作員工也類似。

2、管理層員工

一類小區管理層的員工薪酬高于二類小區，主管的薪酬與三類小區管理處主任的薪酬基本相等。第五步：不同服務等級的小區采取不同的考核標準

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