城區物業管理對策研究論文

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[摘要]由于歷史遺留問題，廣州市的老城區普遍沒有實行專業化、市場化的物業管理。為加快推進平安和諧社區建設，廣州市政府力爭2008年底前實現全市老城區物業管理全面覆蓋。本文作者受市政府委托進行調研，并在此基礎上指出老城區的物業管理應當實行“三位一體”的管理模式，即自治性業主大會與業主委員會、專業性物業管理公司、社會性居民委員會三方在平等合作的基礎上，按照一定的原則和三方協議，聯合組成一體化的物業管理和服務共同體，共同對老城區實行物業管理。

[關鍵詞]老城區物業管理業主大會業主委員會物業管理公司對策

前言

社區是城市的細胞，城市現代化的歷史，就是城市社區現代化的歷史。在計劃經濟體制下，“企業辦社會”導致企業經濟效率低下，社區發育不足，為了提高企業的經濟效率，需要將企業的社會功能分離出來，交由社區承擔，進而構建現代社區；而在社區建設問題上，政府不再包辦一切，應當積極培育其他的營利性或非營利性的社會組織，讓它們共同參與到社區建設中來，從而形成社區管理的分工與合作。一般而言，城市社會中凡有社區就必有物業，區域性的特征使得物業管理和社區建設之間建立了緊密的聯系，物業管理代表了社區現代化建設的發展方向，集中體現了社區服務產業化的未來趨勢。物業管理通過專業的管理服務活動，不僅提高了物業的使用功能和經濟效益，實現了物業的保值、增值，而且還為物業的業主、使用人營造了一個舒適、寧靜的生活、工作環境。隨著人們收入水平與消費水平的提高，對工作與居住環境的要求也隨之提高，城市管理和居住要求都期盼物業管理。廣州市政府為加快推進平安和諧社區建設，力爭2008年底前實現全市老城區物業管理全面覆蓋，為老城區居民創造一個優美、舒適、安全、方便的居住環境，這反映了廣州市政府為民造福、加強城市管理的決心，是一項浩大的管理工程和民心工程。

一、老城區實施物業管理的緊迫性與必要性

廣州市老城區長期以來采用行政性、福利性的房屋管理模式，在管理體制上，政府、企事業單位采用行政手段，直接進行行政福利型的封閉式管理；而在管理內容上，以單一的“收租養房”為主要內容，但低廉的租金根本不敷房屋的維修養護之用，仍需國家的大量財政補貼。這種管理模式體制僵化、效率低下，造成房屋失修失養嚴重，致使老城區的居住環境與新建小區相比反差極大；并且老城區原有的管理形式不是對整個居住環境進行管理，既不適應居民日益增長的改善居住條件的要求，也不適應現代化城市管理的需要。而在老城區實施物業管理不僅可以養護、保養老城區的房屋和公共設施，延長其使用壽命，而且可以改善居民的生活環境，提高居民的精神文明素質和城市現代化意識。同時，老城區的物業管理還可以把整個城市的物業管理水平帶動起來，推進現代化城市的發展步伐。隨著城鎮住房制度的改革，以前政府對城市房屋實行統一經營管理的格局發生了新變化，政府統管房屋的比重減小，房屋自管和委托管理比重增大，從而為物業管理發展帶來了有利條件；隨著住房制度改革的深入，房屋產權多元化態勢已經形成，從而為擺脫傳統行政型的經營管理模式而走向市場化的物業管理模式提供了良好機遇；隨著新建小區物業管理的發展和規范，物業管理所顯現出來的優越性越來越明顯，從而對老城區的居民帶來較大的影響和沖擊，致使老城區居民的觀念發生了改變：一方面居民對居住環境和生活質量的要求越來越高，另一方面居民的投資意識增強，深知良好的物業管理可以提升房屋的價值，因此，老城區的居民也希望將以前的房屋管理模式轉變為新型的物業管理，希望能夠享受到物業管理所帶來的良好管理與優質服務。

伴隨城鎮住房制度改革而來的是房屋產權的多元化，異產毗連成為不可避免的現象。在同一棟大廈里，相當多人分別擁有一個專有空間并共同擁有其他部分，專有空間與共有部分結合成一個不可分割的所有權客體，法律上稱為建筑物區分所有權。同一棟大廈存在相當多數的區分所有權；而在同一區域內又有多棟建筑物，建筑物與建筑物之間又有共用空間。一方面，各位業主因為同處一棟大廈內與同一區域內，從而形成事實上的社區關系；另一方面，各位業主不論認識與否，相互之間不得不就此社區關系形成一定的法律關系，即如何對共用部分與共有部分進行使用、管理和收益。各業主對自有的專有部分自然會加以愛護，但同一大廈內的共有部分與同一小區內共用部分可能會被忽視，而公共地如果不能有效地加以管理，就有可能造成公共資源被過度地使用，而過度地使用公共資源則會加速公共地的資源被耗盡，從而造成“公共地悲劇”1.對小區內共有部分與共用部分實施統一管理，維護全體業主的利益，正是物業管理的必要性所在。

二、老城區的物業管理：政府掌舵

相對于傳統的住房管理制度和社區管理體制，物業管理無疑是一種制度創新。在老城區的改造中，如何完成物業管理的模式轉換，順利實現制度變遷，是一個重大問題。制度變遷的途徑分為誘致性和強制性兩種2.誘致性變遷主要依據一致性的原則，利害關系相關者共同協商一致而實現制度轉換；強制性變遷主要是指憑借政府的力量，以較短的時間、較快的速度推進制度變遷。老城區的物業管理由于涉及業主的切身利益，如果業主之間能夠協商一致，自發實現制度轉換，將會是一種最有效率的模式。但老城區的物業管理難以采取誘致性的制度變遷模式，而應當由政府以法律手段強制推進制度變遷，其原因如下：

（一）居民舊觀念與舊思維方式可能難以轉變

由于老城區多年來一直實行傳統的房屋管理制度，計劃經濟色彩與福利性思想濃重，致使老城區居民形成免費午餐的觀念與思想。在引進物業管理中，居民可能一時難以接受“自己花錢買服務”的方式，認為幾十年來都是政府出錢維修，而現在自己要出錢，舊有的觀念與思維方式可能一時難以轉變過來。居民期盼物業管理卻又不愿交錢，對物業管理就有可能采取抵制態度。

（二）居民共同決策的困難

在老城區中，居民組成呈現多樣化的態勢，彼此各有各的生活目標，其社區關系并非基于同意或身份而產生，純粹是因為同居一地或同居一樓而自發形成；居民通常數量眾多且身份復雜，有搬進有搬出、有先來有后到、有自住有出租，對于如何共同管理、如何使用大樓或小區的共有部分，將很難達成共識。

（三）居民自治自律意識不強

小區物業管理需要該小區的居民組成業主大會，通過召開業主大會選聘物業管理公司，并通過召開業主大會選舉業主代表組成業主委員會，并由業主委員會代表全體業主與物業管理公司簽訂物業管理合同，由業主和物業管理公司按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序。物業管理是業主自治管理與物業管理公司專業管理的結合，但老城區的居民多年來習慣于依賴政府，缺乏自治自律意識，純粹任由居民自主決策，物業管理恐怕難以進入老城區。

（四）集體行動的難題

由于參與管理需要成本，居民對參與社區管理往往抱有節制的態度。在公共事務的管理過程中，決策是集體作出的。當眾多的居民都有權投票時，沒有人能夠期望自己的投票能夠決定“游戲”的結果，這樣，居民就缺乏適當的激勵去收集信息，以投出正確的一票。因此，在引入物業管理的問題上，居民可能會出現“理智的冷漠”。

（五）公共產品與搭便車問題的存在

公共產品具有兩個密切相關的特征：一是消費的非競爭性，即一個人對公共產品的消費并不減少可供其他消費者的消費量；二是消費的非排他性，即排除沒有付費的消費者來消費這個產品的成本是如此之高以致于沒有利潤最大化的企業愿意提供這種產品。物業管理具有準公共產品的特征：一個人的消費并不減少其他任何消費者的消費量，如果只是一些業主購買了物業管理服務，那些未出錢的業主就有很強的動機成為搭便車者，因為他們希望無成本地從那些付費者那里獲益；而對于提供物業管理服務的物業管理公司而言，由于業主同處一個社區，排除沒有付費的業主幾乎不可能。因此，搭便車問題的存在可能會阻礙物業管理進入老城區。

老城區的物業管理不但涉及業主自治的問題，同時也涉及政府城市管理與社區管理的問題，老城區的居民自身難以實現制度轉換，政府應當使用法律手段的方式在老城區強制性地推行物業管理。由于老城區的物業管理不但涉及業主利益（個人利益），同時也涉及社區利益與城市利益（公共利益），不但涉及業主的自我管理，同時也涉及政府的城市管理，因此，政府指導、幫助老城區建立物業管理并監督老城區實施物業管理。

1.政府應當為老城區規劃合理的物業管理區域

物業管理是區域化管理，首先應當明確各個區域的邊界。物業管理區域的劃定原則上應當按照城市規劃，考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，以方便人們生活、生產，合理利用和充分發揮房屋及市政設施的效用以及便于管理為原則，綜合考慮地緣因素、區位因素、規模因素等，從而形成有一定的規模面積與一定數量的常住人口，有獨立或相對獨立分界線的居住小區。

2.政府應當為老城區完善物業管理必要的基礎設施與設備，協調有關部門的關系

老城區的物業管理，是政府的民心工程與安居工程，但老城區的基礎設施較差，保養不到位，有些已進入設施更新和改造期，且由于歷史原因，這些物業大都沒有建立專項維修資金以及沒有專門的物業管理用房和設施。要改變這種現狀，需要政府加大投入，改善老城區的基礎設施，整治社區環境，確定物業管理用房，負責前期投入（包括投入必要數額的房屋專項維修資金）。老城區的物業管理是一項系統工程，是城市管理的重要一環，其中涉及國土房管、建設、市政、衛生、公安、規劃、工商、城市綜合管理和街道等多個部門的關系，政府應當推動各部門之間整體配合、協調管理，各自做好本職工作，不要越位、錯位和缺位，共同推進老城區的物業管理。

3.政府應當加強宣傳，增強群眾物業管理意識

物業管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接受的過程。政府應當以多種形式向社區居民宣傳《物業管理條例》等法律、法規和政策，有針對性地做好宣傳引導工作，提高居民對物業管理法律法規的認知程度，逐步使其樹立依法管理社區與小區的意識。通過宣傳周邊的物業管理示范小區，使居民群眾清楚認識到社區引入物業管理的優點，使之逐步樹立起有償服務的意識。通過講座、討論、問答等多種面對面的交流方式，生動形象地普及物業管理常識，提高居民群眾對物業管理的認識程度，使其逐步樹立自治管理的意識。

4.政府應當引導老城區居民實行自治管理

在老城區推行物業管理，政府主要的任務是掌舵，而不是劃槳1.政府將老城區規劃成若干合理的物業管理區域后，應當指導物業管理區域內的物業業主成立業主大會，制定業主公約，選舉業主委員會委員及選聘物業管理公司。《物業管理條例》第12條規定“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加”，“業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過”。但問題是，如果業主開不成會（沒有達到二分之一的法定投票權人數），或開會而做不成決議（沒有達到二分之一或三分之二的法定多數）時，政府就應當強制性地介入管理，就如同在新建住宅小區在出售給業主之前，法律規定必須先由開發商選聘物業管理公司、制定業主臨時公約，如果業主開不成業主大會或業主大會形不成決議，則由開發商選聘的物業管理公司繼續管理，老城區的物業管理，政府應當預先制定業主臨時公約、預先招標物業管理公司提供給業主選擇，如果業主放棄選擇或選擇不成則視為業主認可政府的選擇（當然，也可以采取事后的模式，在業主開不成業主大會或業主大會形不成決議時政府才介入）。凡有可能，決策應當交給業主，只有在其他一切辦法都證明確實不能發揮作用的情況下，才有必要采用政府干預這種次佳的辦法。

5.政府應當制定老城區物業管理的實施辦法或實施細則

雖然物業管理已經有了全國性的法規《物業管理條例》，但《物業管理條例》主要針對的是新建小區，對老城區如何實施物業管理關注不多，致使老城區的物業管理在很大程度上存在法律空白；《物業管理條例》主要是原則性的規定，對老城區建立物業管理具有指導意義，但對老城區如何推行物業管理缺乏具體操作的程序與步驟規定；同時，《物業管理條例》針對的是全國性的普遍情況，而不同城市的老城區各有各的特殊情況，因此，政府應當根據本地老城區的特點，以《物業管理條例》為指導，制定適合于本地區的、可操作性強的物業管理實施辦法或實施細則，從而以法律手段在老城區推進物業管理。

6.政府應當指定居民委員會全程跟進老城區的物業管理

老城區建立與完善物業管理制度將是一個長期的艱巨的過程，在這個過程中，制度運行可能會有偏差、沖突可能無法避免。政府是社會公共利益的監護人，應當糾正制度運行的差錯，預防未發生的沖突，并解決已發生的沖突，為此，政府應當密切關注老城區的物業管理，時時跟進老城區的物業管理。政府由于其機構所限，不能因為老城區的物業管理而單設一個對口機構，選擇一個已存的合適的部門負責老城區的物業管理將是一個良好的制度安排。長期以來，我國城市社區中的自治組織主要是居民委員會，1954年，全國人大常委會通過了《城市居民委員會組織條例》，使作為地域性社會群體自治組織的居民委員會有了明確的性質，1982年通過的憲法首次以國家根本大法的形式確認了這一性質。居民委員會由于扎根基層，便于指導、幫助、監督老城區的物業管理，政府應當明確居民委員會的主要職責就是協助政府有關部門實施其在物業管理區域內的職責，共同推進社區建設。居民委員會在我國城市工作中已經具備了良好的基礎，可以憑借自身的優勢，指導、幫助、監督老城區的物業管理，推動老城區物業管理的健康發展。

三、老城區的物業管理：業主自治

老城區物業管理事關老城區業主的切身利益，誰最清楚業主的利益所在，只有業主自己最清楚自身利益所在，因此，老城區的物業管理應當是業主的自治管理。在經濟學上，業主被假定為理性人與經濟人，而理性人與經濟人是在一系列約束條件下追求效用最大化的活動主體。物業與業主利害攸關，業主最清楚自身利益所在，所以可以對自己的物業進行有效的管理。但當業主因共居一地而形成共同體或社區時，其對私人效用最大化的追求就要受到他人利益的限制，這種相互限制作用形成了共同體或社區的共同利益。物業管理的目的就是追求全體業主共同利益的最大化。共同利益的表達通常采取公共選擇的方式，它要求合作的集體決策，即由全體業主組成業主大會，通過投票程序決定物業管理重大事項。然而，事無巨細都訴諸業主的投票是不經濟的，于是，就由業主通過業主大會選舉代表組成業主委員會，作為全體業主的代表和業主大會的執行機構負責執行和實施業務大會的決議。因此，物業管理中的業主自治管理并不是業主“各人自掃門前雪”，而是業主通過業主大會和業主委員會實現自我管理。

業主通過業主大會以及業主委員會實行自治管理，因此，應當明確業主、業主大會及業主委員會三者之間的責、權、利關系。業主大會是全體業主的最高權力機構，有權決定物業管理中的一切重大事項，其依法作出的決議對全體業主具有約束力。作為最高權力機構的業主大會應當履行的職責包括：（1）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；（2）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；（3）選聘、解聘物業管理企業；（4）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；（5）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（6）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。作為業主大會的成員，業主享有的權利包括：（1）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；（2）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；（3）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；（4）參加業主大會會議，行使投票權；（5）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；（6）監督業主委員會的工作；（7）監督物業管理企業履行物業服務合同；（8）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；（9）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；（10）法律、法規規定的其他權利。而業主應當承擔的義務包括：（1）遵守業主公約、業主大會議事規則；（2）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（3）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；（4）按照國家有關規定交納專項維修資金；（5）按時交納物業服務費用；（6）法律、法規規定的其他義務。作為業主大會的執行機構，業主委員會的職責包括：（1）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（2）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；（3）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；（4）監督業主公約的實施；（5）業主大會賦予的其他職責。

業主組成業主大會，以投票的方式決定物業管理事項，如何確定業主的投票權，關系到業主的切身利益。《物業管理條例》將投票權確定的具體辦法授權給省、自治區、直轄市決定，《廣東省物業管理條例》第九條規定：“業主的投票權，住宅按每戶計算表決權；工業廠房、商業用房按物業建筑面積計算表決權。”參考國外立法，主要依據以下三個原則確定業主表決權：一是人頭數原則，無論業主擁有物業面積多少，每位業主都只有一票投票權，德國、瑞士是典型；二是物件數原則，業主表決權的大小依據業主擁有物業面積的大小確定，新加坡、日本為典型，但又略有不同，新加坡按專有部分地板之總面積大小而劃分為4個檔次以確定表決權的大小，日本則以業主擁有的專有部分室內面積的比例確定表決權；三是價值原則，業主表決權依業主物業價值與全部建筑物價值之比來予以確定，物業價值越高，表決權越大，法國為典型。投票權的確定，首先應當考慮如何激勵業主投好票。投票權為什么只賦予業主，因為只有業主才有適當的激勵去做相應的決定，適當的激勵來自于業主所擁有的物業價值與物業管理息息相關，利益大則激勵大，反之亦然。其次應當考慮可操作性。投票權的確定標準應當簡單明確，易于操作。最后應當考慮社會公共政策。物業管理如欲追求民主價值就應當人人平等，不能因為人之外的其他因素而有不同。價值原則激勵最強，但物業價值變化不定，難以操作；人頭數原則最能貫徹民主原則，但激勵最弱；惟獨物件數原則能夠兼顧二者，以利益份額的大小來加強激勵，以數量上的平等來顧及民主原則，同時可操作性強，因此，應當按照物業面積來確定投票表決權的大小。但為防范制度運行出現的偏差，防止出現以業主大會之名侵害部分業主利益的現象，法律應當制定相應的救濟措施：當業主認為業主大會侵犯其合法權益時，可以向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門申訴或者向人民法院起訴，當然，業主如果不服區、縣人民政府房地產行政主管部門的決定還可以向人民法院起訴，以貫徹司法最終救濟原則。

四、老城區的物業管理：專業管理

老城區的物業管理具體由誰來管，關鍵要看物業管理是管什么，誰能夠勝任管理。物業管理所涉及的工作主要如下：

（一）房屋維修及設備管理

物業是指建成并投入使用各類房屋及其配套設施、設備和場地。因此，物業管理最基本的就是房屋維修與設備管理。房屋維修指的是房屋自建成到報廢整個使用過程中的養護、修繕和改建，其目的在于修復由自然因素、人為因素所造成的房屋損壞，延長房屋的使用年限，保證房屋正常地發揮其使用功能，使房屋能夠保值、增值；設備是房屋建筑的有機組成部分，其管理工作更為復雜，不僅要掌握各類設備的基本情況，而且還要能夠維護各類設備的正常運轉、保障設備的有計劃更新、擴建和改造裝修等服務。

（二）安全管理

物業安全管理是指物業管理人采取各種措施、手段，保證業主和使用人的人身、財產安全，維持正常的生活秩序的一種管理行為，通常包括治安管理、消防管理和車輛管理。隨著經濟的發展，人們在生存需求得到滿足以后，越來越重視安全問題。物業安全管理作為一項職業性的服務，是介于公安機關職責和社會自我防范之間的一種專業安全保衛工作，某一物業區域安全管理的好壞，直接影響到整個城市的治安狀況。

（三）環境管理

良好的物業環境是城市文明的窗口。環境是指圍繞著人群、直接或間接影響人類生存和發展的各種因素的總和。環境一般是指自然環境，但在廣泛意義上，它還包括了人文環境。某個物業區域內的物業環境，是城市環境的一部分。物業環境是一個復合、交叉的統一體，它是室內環境與室外環境的統一，自然環境與社會環境的統一。良好的物業環境是業主生活質量的標志，也是社會文明的體現。物業環境管理由污染防治、保潔管理和綠化管理三部分組成，通常情況下，污染防治不是某一個物業區域可以承擔的，因此環境管理主要是指后兩者。

（四）特約性服務與兼營性服務

特約性服務，指的是當業主因為健康、時間、知識、信息、能力等諸多不便，在學習、工作或生活上產生各種矛盾，自己難以自行解決時，物業管理公司為滿足個別業主的需求，創造條件，受委托提供的相應服務。兼營性服務，指的是物業管理公司遵照“以區養區、以業養業”的原則，根據客觀需要和實際條件，統籌安排的多種經營與社區服務相結合的項目。與特約性服務不同的是，物業管理公司開展兼營性服務時，通常先設立服務項目，并將服務內容、質量及收費標準公之于眾，當業主需要某種服務時可自行選擇。兼營性服務主要包括代訂報刊雜志、物業租售、代訂機票、代辦旅游手續、代為接送客人、代訂蒸餾水、家政服務、代訂出租車、室內園藝設計、洗車服務、介紹保姆、代收代付公用事業費、送餐服務、臨時代管小件物品、商務服務等。

由于物業管理并非簡單的清潔衛生工作，其針對物業及其附屬設施、場所提供維修、養護、清潔、綠化、保安、車輛、消防等方面的管理與服務，具有很強的綜合性、系統性與技術性。特別是老城區，往往存在房屋質量參差不齊，配套設施不齊全，由于以前老城區實行的是低租福利制的管理模式，使得舊城區的房屋和基礎設施得不到維修和保養，造成失修失養，致使設備陳舊、老化。同時，舊城區的基礎管理工作往往薄弱，房屋圖紙、資料不完善，甚至缺失嚴重，管理制度往往不健全，物業管理較之于新建小區難度更大。如此情形，非專業性的物業管理公司不能勝任。《物業管理條例》第2條規定：本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。所以，物業管理應當由業主選聘專業性物業管理公司實行專業化管理。

誠然，物業管理的產生與發展，與居民住房問題解決后的住宅管理相聯系，并與社會的經濟發展以及居民的消費觀念、消費能力、消費層次及消費追求密不可分，各國各地區的物業管理的構建，不可能只是一個模式，也都沒有一定常規，如我國臺灣地區，物業管理除由專業化的物業管理公司負責外，還實行業主自營式管理。所謂業主自營式物業管理，就是住宅小區的物業管理由樓房業主自己負責管理。業主自己選出一個比較精干的管理委員會，全權負責社區內庭院、各種公共活動場所和臨街配套建筑物的管理。管理委員會的委員一般任期一年，每月開會一次，討論決定社區物業管理的重大問題；其物業管理隊伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監控員，另外有少量的臨時工，如保潔員、修班工等，由干事根據需要聘請，他們的工資從出租房屋收取的管理費中支出。業主自營式物業管理最大的特點是可以從出租的房屋中收取管理費，所收的管理費足以應付各種公共開支，無需再向業主收取費用，從而減輕了他們的經濟負擔。此外，臺灣地區的社區均實行住戶公約制度，所有住戶都要愛護房屋及設施，維護環境衛生，如有人違反了公約，就會受到本樓其他住戶的譴責，甚至可以援用“惡鄰條款”強制其退出社區，這就為搞好業主自營式物業管理創造了有利條件。加之物業管理工作人員敬業，設備先進，所以管理成本不算高，但效率很高。

老城區的物業管理應本著“便民、利民、為民”的原則，具體可根據業主自治自律意識、物業管理區域的規模、配套設施設備的完善程度、居民對物業管理消費的接受能力、管理成本等因素選擇實施簡易社區物業服務或專業化的物業管理。實施簡易社區物業服務的小區待條件成熟，可以逐步過渡為社會化、市場化、專業化的物業管理。

1.簡易社區物業服務。可由社區居民委員會負責組織實施，可通過組織小區內失業下崗人員、領取社會低保和離退休人員組建社區服務組織或委托專業服務企業等多種形式。服務內容以公共秩序的安全防范、環境衛生保潔為主，服務費的收取標準由區物價部門按照福利原則予以核定，對部分低收入家庭，經街道批準，實行部分免費優惠。其資金的主要來源有：（1）業主、使用人交納的服務費；（2）利用公用場所經營所得的收益。資金應當專款專用，用于社區物業服務，盈余部分可用于公用部位、共用設施設備的維修。資金管理工作可以參照社保基金的模式，交由專業機構委托理財。

2.專業化物業管理。條件成熟的物業管理區域，可通過召開業主大會，成立業主委員會，選聘物業管理公司實施專業化的物業管理。成立業主大會的籌備工作由物業所在地的社區居民委員會牽頭負責，具體由居民委員會的負責人擔任業主大會成立籌備組的組長，按照有關規定組織召開業主大會，選舉產生業主委員會，制定《業主公約》和《業主大會議事規則》。成立工作完成后，由業主大會通過招投標的方式，選擇物業管理企業，以微利為原則，簽定物業管理服務合同。物業管理服務收費標準執行政府指導價，原則上只能下浮，不得上浮。

結論

老城區的物業管理應當是“三位一體”的管理模式，即自治性業主大會與業主委員會、專業性物業管理公司、社會性居民委員會三方在平等合作的基礎上，按照一定的原則和三方協議，聯合組成一體化的物業管理和服務共同體，共同對老城區實行物業管理。“三位一體”管理模式體現了業主自治原則——物業管理權以物業所有權為基礎，誰的物業誰主管，物業管理權屬于業主，業主通過業主大會與業主委員會實現民主管理；兩權分離原則——物業的所有人將物業的管理權授予物業管理公司，物業管理公司由業主大會選聘產生，根據全體業主的委托對物業進行專業化的經營管理，消除業主“分散自管”和行政部門“多頭管理”的弊端，實現“以區養區、以業養業”，依托全體業主共有物業經營創出的收益和按照物業公用面積分攤、公用設備受益狀況收取的物業維護管理費用，專項用于貼補物業管理費、社區公益事務活動費和充實物業維修基金，培養物業管理造血功能，實現物業管理經費方面的“維持平衡、略有節余”原則要求；協同管理原則——業主大會、業主委員會與物業管理公司與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作，在物業管理區域內，業主大會、業主委員會與物業管理公司積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。作為城市管理的關鍵，在老城區實施物業管理是一個城市發展的必然趨勢。正視歷史遺留下來的問題，老城區的物業管理問題需要政府部門、物業管理公司以及業主三方面共同協商解決：首先政府要給予一定的政策傾斜，使老城區具備一定的基礎條件；物業管理公司則要加強服務內容，使業主滿意；業主則需要真正理解物業管理的內容，配合物業管理公司工作，從而形成一種齊抓共管、共管共建的局面，以實現建設平安和諧社區的目標。

1羅伯特·D·考特，托馬斯·S·尤倫：《法和經濟學》，上海財經大學出版社，2002，137.

2陳天祥：《論中國制度變遷的方式》，《中山大學學報》（社會科學版）2001年第3期。

1薩瓦斯：《民營與公私部門的伙伴關系》，中國人民大學出版社，2002，45.