物業管理合同性質研究論文

導語：物業管理合同性質研究論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]物業管理合同（物業服務合同），作為一種新型合同，理論與實務界由于對其性質的不同認識，導致在對合同主體、客體、合同解除權等問題上眾說紛紜以及對該類糾紛法律適用的各行其是。筆者從民法和合同法等基本理論出發，首先認為物業服務合同是屬于私法上合同的一種，并同時認為，作為一種新型合同，由于其對傳統合同理論的合同相對性原則、意思自治原則及合同效力規則等提出了挑戰，具有較強的個性，應當通過單行立法使其從非典型合同變成典型合同，以適用社會經濟生活的客觀需要。

[關鍵詞]物業服務合同典型合同有名化

引言

物業管理，又稱物業服務或物業管理服務，概括而言，系指“為維持區分所有建筑物之物理機能，并充分發揮其社會的、經濟的機能，而對之所為的一切經營活動。”[①]它有廣義與狹義之分。廣義的物業管理，是指業主對物業依法進行的自治管理和物業業主選聘、委托其他主體管理的結合，包括自主管理和委托管理兩種形態。其中委托管理又分為委托一般主體（自然人或組織）管理和委托專業物業管理公司管理兩種。狹義的物業服務，僅指委托管理的后一種情形，即物業小區的業主通過與專業物業管理企業簽訂物業服務合同對其物業所進行的維護和管理。現代意義的物業管理一詞僅指狹義物業管理，[②]本文如無特別說明，也在此意義上使用該概念。

在物業管理中，業主與物業公司之間存在的法律關系以物業管理合同（實踐中也稱物業服務合同或物業合同等）為表現形態。在我國，隨著物業管理業的興起，各種因物業管理合同而引起的糾紛隨之出現并不斷增多，統計資料表明[③]，人民法院受理的物業合同糾紛案件近3年來增長了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增長，其中在2005年廣東省發生的重大群體性事件中，因物業管理糾紛引起的占12%，物業合同糾紛引發的民事糾紛已經成為目前社會熱點問題之一。

然而，人們發現，物業服務合同不僅在合同主體、客體、效力等方面與傳統私法上的合同存在諸多差異，甚至有違傳統合同理論的合同相對性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統合同法理論明顯相悖。學者指出，契約類型的判斷，是解決契約法律問題的首要步驟。[④]由于對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是，這既違背了法治的統一性要求，也對我國現代物業管理行業的發展和和諧社會的建設帶來不利影響。物業服務合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類民事合同？在物業管理服務中，物業公司與業主之間存在哪些法律關系？物業公司行使的物業管理權的權利來源是什么？對這些問題的回答，都涉及到對物業管理合同性質的準確定位。本文試就物業管理合同的性質問題加以探討，以期對物業管理合同的法律適用有所裨益。

一

首先考察第一層次的問題，物業服務合同是行政契約還是私法上契約？

契約本為民法所特有的內容，行政契約作為一項行政制度能否從民法中獨立出來，各國學者尚有不同的見解。一般認為，行政契約是指行政機關之間、行政機關與公民或法人之間，為實現國家行政管理的目標而依法簽訂的協議。行政契約的法律特征在于，合同的一方必須是行政機關，行政合同的成立是基于雙方業已存在的管理與被管理的不平等關系，簽訂行政合同的目的在于實現行政管理和公共利益的目標，而且在行政契約的履行、變更或解除中，行政機關享有優先權，關于行政契約的糾紛也要通過行政訴訟的方式解決。

有學者指出，物業服務合同不是私法上的合同，或者至少不是純私法上的合同，其理由：（1）從物業管理合同的名稱就可以看到，雙方存在著管理與被管理的關系，雙方法律地位不平等；（2）物業管理關系既涉及公權關系，也涉及私權關系，體現公私權關系的混合特征。物業服務的內容非純民事活動，涉及對人的管理和公共秩序（城市管理）的維護，屬社會公共管理（治安、民政）等行政事務和公共利益；（3）在物業管理中，國家意志占主導地位，合同主要條款內容排除當事人意思自治，如服務價格的確定、合同內容的備案審查、前期物業管理合同對業主自動適用的效力等；（4）物業合同對合同主體的限制也排除當事人的意思自治，如關于小區業主大會和業主委員會的成立，一個物業小區只允許一家物業公司從業；（5）合同效力的強制性和廣泛性，如不受簽約主體限制、排除合同相對性規則，其效力自動適用購買小區物業的業主及其共同居住人甚至出入小區的人，并排除個體業主的合同解除權等。眾所周知，當事人主體地位平等、意思自治、合同自由為私權合同的基本特征，而物業服務合同所具有的上述特征，使其超越了私法的調整范疇。[⑤]筆者認為，上述觀點值得商榷：

第一、物業服務合同在我國長期被稱為物業管理合同，但“物業管理合同”這一名稱本身就表明雙方存在管理與被管理關系呢？答案顯然是否定的。“管理”一詞雖廣泛見諸于公法，但并非公法上的專利，“管理”同時也為私法制度所確認，如無因管理、失蹤人的財產管理、破產財產管理等等，所以，僅僅從合同名稱上望文生義站不住腳。

第二、對人的管理非民法調整的范疇？這一命題也很難成立。要回答這一問題，首先必須對物業管理的內容進行界定。物業管理行為涉及對物的管理和對人的管理這兩大方面。所謂對物的管理，系指“對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理”，主要表現為對建筑物及其附屬設施、設備和相關場地進行的維護、保養、修繕等行為，防止發生壞損，以保持物業的正常使用功能和小區環境的整潔美觀，譬如電梯安全檢查、自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運等等。所謂對人的管理，系指“對區分所有權人群居生活關系所為之社區管理”.[⑥]“其對象不以居住于區分所有建筑物上之區分所有權人的行為為限，凡出入區分所有建筑物之人的行為，均應納入。”[⑦]管理的內容為監督業主（含非業主使用人，下同）對物業的專有部分或共用部分的使用方式，制止危害整體利益或妨害他人使用的不當行為。具體而言，主要是對建筑物不當毀損行為的管理、對建筑物不當使用行為之管理及對生活妨害行為的管理，譬如查驗居住小區出入人員的證件、維持小區治安秩序、制止業主的濫搭濫建行為等等。對人的管理又可細分為對業主的管理和對其它人的管理兩種情形。

在上述兩類物業管理行為當中，對物的管理基本上是一種維護和保護行為，并不帶有所謂“管理”的色彩，體現為一種人對物的關系，只有后者才存在管理行為所作用的對象——人，但這種對人的管理，是否屬于行政管理意義上的“管理”呢？

筆者認為，物業管理行為中所涉及的對人的管理，其性質不屬于行政管理意義上的“管理”，其本質是業主行使物業所有權的延伸，仍應受私法的調整。上文已論及，物業管理分為自治管理和委托管理兩大類，為了能說清楚這個問題，讓我們先從自治管理這種管理類型談起。

在自治管理中，物業管理也涉及到對人的管理等內容，但相信沒有人會說業主這種自治“管理”屬于行政管理的范疇。自治管理中對人的管理同樣也分為對業主的管理和對其他人的管理兩種情形。其中，對業主的管理表現形式為業主之間的自律“管理”，這種管理與其說是“管理”，倒不如說是業主出于共同生活的需要而進行的自我約束更為恰當，該類“管理”行為之目的其實在于約束物業權利人的使用行為，即對個別業主的不當使用方式予以制止，以確保物業的整體利用秩序，這種“管理”的法律基礎是民法關于共有和相鄰關系的法律規范。而對其他人的“管理”即對出入物業小區的其他人的管理，其本質上應屬于一種排除物上妨害的行為，是物業所有權人（業主）行使物業所有權的一種具體方式，根據所有權本質上乃是所有人對于所有物為全面支配的權利的原理，[⑧]管理也當然包涵在支配當中。因此，對其他人的所謂“管理”，其法律基礎仍然是民法關于所有權不受侵犯的法律規范，是業主對物業享有所有權的必然結果與表現形式，亦即物業歸誰所有，誰就是有權管理的主體。因而，自治管理場合的物業管理本質上是一種民事行為，是私法上的行為，當無疑義。

而在委托管理場合下，業主只不過是把其本身所擁有的這種權利移轉給物業公司來行使，物業公司所擁有的對人的管理權既非其所固有，也無法律法規的授權或其它國家機關的委托，而是從業主那里受讓渡而來。物業公司必須通過訂立物業合同的途徑，才能獲得對他人物業進行管理的資格，享有物業管理權。雖然從形式上看物業公司有權要求業主履行某種義務或禁止業主為某種行為，比如說要求業主定點傾倒垃圾，制止業主在公共走道上堆放雜物以及對進出小區人員進行查驗盤問等，似乎物業公司擁有一種類似于行政管理的權力，而事實上，這種管理權仍源自業主（業主自治機構）的授權，是在業主自治機構的授權和同意下，由物業公司來代表整體業主的意志實施管理活動，其目的仍在于維護業主自身的利益，此相當于業主的一種自我約束行為，仍然屬于業主對物業所有權的一種行使方式。因此，物業公司與業主之間的這種所謂管理、被管理關系不具有行政管理性質，其本質仍然是一種民事行為，是私法上的行為。

第三、物業管理合同的內容是否排除當事人的意思自治？筆者認為，《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》等雖然對物業管理有較多的限制諸如前期物業管理合同的強制效力、業主委員會的代表權、管理公約自動成為合同內容、物業服務價格的確定、排除個體業主的合同解除權、一個小區只允許一個物業公司從業等強制性條款，體現了較濃的國家干預的色彩，但這主要是居于對物業管理服務活動的特殊性考量，即為解決物業管理活動的公共服務性與眾多業主個體分散性和意志多樣性的矛盾在立法上作的特殊規制，并非限制當事人的合同自由。物業合同效力的強制性和廣泛性也居于同樣的政策考量。

第四、從契約的主體看，公權契約立約人中必須有一方為行政主體或被授予行政權力的團體，且締約的目的是為了執行公務。而物業管理合同并不具有這些特征。

綜上，物業服務合同雖然具有部分公法色彩和比較鮮明的獨特個性，但它仍然是私法上的合同，應當由私法來調整。

二

物業合同既是私法合同，那么第二個需要解決的問題就是如何給它定性，它是典型契約還是非典型契約？如果是典型契約，屬于哪一類契約？對這一問題的探討，筆者并非出于理論的偏好，更源于實務的需要。

對契約的定性，在大陸法系成文法典國家具有舉足輕重的地位。立法者在債法體系的建構上，無不在其所認識的契約類型中，選擇若干認為有規范必要的契約類型，分別規定于債編各論中。[⑨]我國臺灣學者王澤鑒先生對典型契約與非典型契約的區分及其實益曾作過精辟的分析。與物權法定主義不同，對債權契約，基于契約自由原則，當事人在不違反法律強制規定或公序良俗的范圍內，得訂定任何內容的債權契約。民法對債權契約中不采類型強制原則，但立法者對于若干日常生活上常見的契約類型，以法律明文規范，并賦予一定名稱，學說上稱為典型契約或有名合同。非典型契約，也稱無名合同，是指法律未對其類型加以規定且未賦予其特定名稱的契約。典型契約與非典型契約的區分是根據各國在契約立法時對契約類型是否作明確規定所作的一種立法分類。有名合同并非因其“有名氣”，而是因其在日常社會經濟生活中被經常使用且具有區別于其它合同類型個性特質，而被立法者賦予一定名稱的契約類型；無名合同則因其非屬常用合同或因其不具有典型性而未被立法者類型化的契約類型。

對于物業服務合同在我國契約法中的分類，理論與實務界可以用眾說紛紜、莫衷一是來形容，歸納起來，代表性的觀點主要有：第一種觀點，認為物業管理合同屬于委托合同之一種，在物業服務合同關系中，業主處于委托人的地位，而物業公司處于受托人的地位，物業公司受托處理的委托事務就是物業管理。在物業服務糾紛案件的審理中，法院對物業服務合同關系也習慣于將合同雙方關系表述為“物管公司受業主委員會委托”。[⑩]第二種觀點認為物業服務是完成工作（提供勞務）的合同，業主是物業服務的買者，是雇主，物業公司是勞務的提供者，是被雇用者，二者之間是雇傭關系，或是認為雙方是承攬關系，是按照一方的具體要求完成特定工作的合同。[11]第三種觀點認為，物業管理合同既不是現行法中所規定任一類型的有名合同，也不是一般所謂的無名合同，而是一種類型結合合同，屬混合契約之一種；[12]或者認為，物業服務合同與委托合同、行紀合同一樣，都是提供服務的合同，且都為信賴合同、諾成合同、雙務合同，因此它是委托合同與行紀合同的復合合同。[13]第四種觀點，物業服務合同在我國屬于無名合同。

第一種觀點值得商榷。首先，如果將物業服務合同的性質認定為委托合同，那么，按照委托合同的性質，委托合同中受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，其結果將導致業主可能要為物管公司所進行的物業服務行為承擔民事責任，這顯然違背物業服務的目的與當事人的意愿；其次，《合同法》第399條明確規定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務。”這實質上是規定了受托人的忠實義務。但在物業公司的物業管理活動中，業主、業主委員會只有監督權，而沒有干涉和指揮權。物業公司也沒有服從業主、業主委員會指示的忠實義務；再次，委托合同的訂立以雙方當事人相互信任為基礎，無論是委托人選定受托人還是受托人接受委托都是基于對對方的了解和信任，當事人雙方均享有任意終止權，可任意終止合同。《合同法》第410條明確規定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。”如果允許物業服務合同的任何一方隨時任意地單方解除合同，這對物業管理行業發展的影響將是致命的，甚至給物業管理行業帶來一種災難。試想，只要雙方的“信任”有所動搖，不問客觀上是否有理由，可以隨時、任意地行使解除權，這勢必造成物業管理企業短期行為，小區管理極度不穩定，從根本上造成對全體業主利益的損害。因此，物管合同顯然不會是委托合同，至少不是單純的委托合同。

第二種觀點也難以成立。第一，物業服務合同不同于承攬合同，雖然它揭示了承攬合同與物業服務合同的相似處，卻忽略了二者的本質差異，即承攬合同的承攬人依合同完成特定工作后尚須交付工作成果，且其工作成果在交付前后還存在意外毀損滅失的風險負擔問題，這與物業管理企業僅提供物業管理服務而不須交付工作成果，也不負擔意外毀損滅失風險是決然不同的。第二，它也有別于雇傭合同，從物業管理的內容分析，物業公司在實施管理行為時有一定的獨立性，也就是說物業公司在履行合同時不受業主的干涉，不象受雇人那樣只是機械地服從，且提供勞務并不是物業管理合同的目的，只是進行物業管理的手段，而提供勞務則是雇傭合同的根本目的，同時，業主也并不能像雇主那樣任意解除合同，所以物業管理合同不是雇傭合同。

第三種觀點看似一定道理，但這種區分沒有任何實益。正如前文所述，對契約的分類，是根據各國契約立法對契約所作的一種分類，而使各類典型契約能在契約法對號入座，要解決的是法律適用問題。立法除了有名契約外，就是無名契約，并不存在模糊交叉地帶，非白即黑。雖然有學者認為，在有名契約與無名契約之間，還存在著一個中間地帶，即介于有名契約與無名契約之間的“混合契約”或“復合契約”，但多數學者認為，這類契約事實上還是屬于無名契約。而且，即使在承認所謂“混合（復合）契約”的學者中，在關于“混合（復合）契約”的法律適用上也是眾說紛紜，爭議很大，沒有任何一說可以單獨圓滿解決混合契約的法律適用問題。[14]說它是一種“混合（復合）合同”，與說它是無名合同并無二致，既不能厘清理論上對物業合同的性質爭議，更不能解決其法律適用，對實務無裨益。

筆者同意第四種觀點，即物業合同屬于無名合同，并且認為物業管理合同屬于我國契約法中提供服務類合同，但它又不屬于《合同法》分則中現有6種提供服務的合同中的任何一種。我國《合同法》分則共規定了15種典型契約，根據學理及《合同法》分則的編排次序，這15種典型契約又可從理論上分為5大類：轉讓財產所有權的合同、使用財產的合同、完成工作的合同、提供服務的合同、技術合同。其中，提供服務的合同包括運輸合同、保管合同、倉儲合同、委托合同、行紀合同和居間合同6種有名合同。學者認為，提供服務的合同具有以下法律特征：第一、提供服務的合同的標的為一方向對方提供特定的勞務行為，而不是勞力行為所產生的工作成果。第二、提供服務的合同的債務人完成約定的勞動行為，合同即履行完畢，一般不涉及給付效果。第三、多數提供服務的合同是建立在相互信任的基礎之上，提供服務的義務方必須親自履行合同，具有較強的人身屬性。第四，提供服務的合同通常不能適用實際履行原則。[15]一般認為，除《合同法》分則規定的6種提供服務的合同外，還有尚未被典型化的醫療合同、郵政合同、旅游合同、培訓合同也屬于提供服務的合同。物業合同是平等的民事主體之間所簽訂的就小區房屋及配套的設備設施和相關場地提供有償服務的合同，其內容不僅有對全體業主的公共物業的管理和小區秩序的維護，還涉及到對業主個體相關財產的保管，以及對共有物業設施的購買、更換，對物管用房的妥善利用等，物業管理公司在很大程度上是以提供服務的形式進行的，它具備上述提供服務的合同的所有法律特征，但它與《合同法》規定的6種提供服務的合同和尚未被典型化的其它提供服務的合同中的每一種都有顯著區別，很難使其在現行法中對號入座，因而是一種全新類型的提供服務的合同，在傳統契約法分類中無法給它定性。

三

作為一種被千家萬戶廣泛使用、個性鮮明的契約形態，物業服務合同在我國仍然處于非典型契約的地位，這不能不說是一件尷尬的事情，同時，這也是當前我國物業糾紛為何層出不窮并不斷釀成群體性事件的主因。

典型契約與非典型契約的區分，其意義在于：對于典型契約直接適用法律，非典型契約則適用類似性質的典型契約及一般契約的規則。[16]眾所周知，一般契約規則即債法總則高度抽象，可操作性很差；而由于物業合同主體、內容及其權利義務等方面的復雜性和強烈個性，在民法學者對物業合同定性或類似性質的理解上都五花八門、各執一詞難于統一時，作為基層法官在裁判物業合同糾紛那更會是“仁者見仁、智者見智”各自為政了，其后果只會是嚴重損害法律的嚴肅性和穩定性，破壞法治的統一和和諧社會秩序的建立。因此，只要物業合同處于無名合同的地位，無論適用哪一種合同的處理規則，都不符合物業合同當事人所追求的目的和社會公平正義的基本要求。

在大陸法系國家，各國一般根據本國的經濟社會發展、法律文化傳統和交易習慣等通過立法來規制典型契約。典型契約的一般標準是：第一、一般應是在本國、本地區或某一行業大量、普遍使用的合同類型；第二、具有明顯的個性特征，即在合同主體、客體或合同內容上與其它契約類型有明顯的區別特征；第三、需要通過用區別于債法總則的強行性規范、半強行規范或指導性規范等將其特征具體化；第四、一般是通過債法各論（分則）或單行立法作為其表現形式。臺灣學者王澤鑒說：[17]法律不是憑空創設契約的類型，而是就已存在的生活事實，斟酌當事人的利益狀態及各種沖突的可能性，加以規范。通常，民法系以給付義務為出發點，而設各種契約類型的。然而社會生活紛繁蕪雜，千頭萬緒，交易活動亦頻繁多變，法律終有照顧不周之處，此時當事人不得不在法定契約類型之外，另創新類型的契約，以滿足不同的需要。按王澤鑒先生的分析，非典型合同主要由三種途徑發展而來：有就特殊情況而特殊約定者；有因長期間之慣行，儼然具有習慣法效力者；有因應現代化交易需要，以定型化契約條款而創設的。而且，典型契約與非典型契約的區分并不是一成不變，由于各國的社會經濟條件和法律習慣不同以及法律處于不斷修改完善的動態中，在甲國的無名契約，在其它國家未必法律無名文；在此時為無名契約，未必永遠藉藉無名。如在多數大陸法系國家為無名合同的射幸合同在法國民法上是有名合同；我國臺灣地區在2005年5月5日修訂民法債編時將原為無名合同的旅游、合會及人事保證等無名合同有名化。[18]

一般來說，大陸法系各國都是在民法典或債法典中對契約進行分類。但對不斷涌現的新種類的合同，往往通過特別立法使其典型化，其原因一是為了保持民法典或債法典的相對穩定，二是基于該類合同的特殊性，不便在民事法典中進行規定。我國也采取這種做法，我國《合同法》分則部分共規定了15種典型合同，但擔保合同、保險合同都是以單行法形式規定的典型合同。

我國《合同法》分則沒有規定物業服務合同的類型。國務院于2003年6月8日頒布了《物業管理條例》，但該條例僅在第35條作了“業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。”的籠統規定，無典型契約所必須的強行性規范、半強行性規范或任意性規范能使物業服務合同與其它契約類型相區別的限定條款，對物業合同在當事人主體、客體、效力范圍、雙方的權利義務、解除條件及違約責任等等方面所具有的明顯個性也未進行規范，因而《物業管理條例》并沒有將物業服務合同典型化，并導致多數學者和實務界認為物業合同是委托合同的錯覺。

筆者認為，我國應當盡快對物業服務合同典型化，其理由在于：第一、它是一種全新類型的提供服務的合同，在傳統契約分類法中很難使其對號入座。第二、物業管理合同作為一種不同于常態合同的新類型合同，是一種糅合了較強公法關系、物權關系的債法合同，在主體、客體、內容等方面與傳統契約區別明顯，由于其個性大強，在現行契約法中很難進行類推適用。第三、我國房地產業的蓬勃發展，使物業服務合同成為以使用最為廣泛的合同，具有普遍性。第四、物業服務合同的標的——物業管理權，屬于物權性質，[19]根據物權法定的原則，也應當對其進行立法類型化。第四、物業合同的當事人涉及千家萬戶，而且多數業主往往法律知識欠缺，尤其需要通過立法加強對物業服務合同的法律控制，從而減輕當事人訂立合同過程中的負擔。第五、順應司法理性化的需要，有益于司法機關辦案品質和辦案效率的提高，有益于辦案成本的降低。因為經過科學歸納而類型化的一個個有名合同，其性質、其基本條款、其訂立程序乃至違約責任等等，都給定型化了，從而在合同沒有約定或約定不明時，能使裁判者自動適用法律之規定。[20]

綜上，我們可以清楚地認識到物業管理合同及由此建立起來的物業管理法律關系與其他相似民法制度、行為存在的重大區別。換言之，物業管理合同和物業管理活動在民法調整的生活關系中具有較大的個性，法律完全應該對其實行個性化的、具體的而非一般化的、概括的調整和規制，使其實現從無名合同向有名合同的轉換。對物業合同有名化的具體規則及其立法途徑，由于篇幅所限，本文沒有展開探討，總體而言，筆者認為，我國將來的民法典不宜規定物業服務合同，而應當通過單行立法予以解決[21]，其中，物業管理公司在物業管理活動中所涉及的部分職能，需要相應的行政法規授權，因為物業合同所涉及的公法關系如城市管理、社區管理和保安服務等無法劃地自限于民法領域；其次，即將出臺的《物權法》應當將物業管理權物權化，以使物業服務合同的標的合法化；再次，由物業管理合同具有主體的特殊性、內容的復雜性、效力的廣泛性等鮮明個性所決定，不宜將其納入統一合同法中，而宜用特別立法如《物業管理法》使其典型化。

注釋：

[①]陳俊樵“論區分所有建筑物之管理組織”載《中興法學》（24）第191頁；陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第206頁。

[②]我國國家和地方的相關立法文件也在該意義上使用的“物業管理”一詞，如國務院《物業管理條例》第2條規定“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動”；再如北京市高級人民法院《關于審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》第1條也稱本意見所稱物業管理糾紛是指居住物業管理區域內業主或業主委員會與物業管理企業之間因物業管理行為發生的民事糾紛。“在筆者所能見到的其它地方性物業管理立法文件中，也均在狹義上使用”物業管理“一詞。

當然，也有不少人對立法文件僅在狹義上使用“物業管理”一詞表示疑義，比較有代表性的是，2005年12月14日北京雙城律師事務所趙恒律師致函全國人大常委會，請求對國務院頒布的《物業管理條例》和北京市高級人民法院《關于審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》進行違憲審查，趙律師要求對其中的13個法律條款進行違法審查，其第一個理由就是“只有物業公司能進行物業管理嗎？”，事實上是對立法文件中僅在狹義上使用“物業管理”一詞表示難于接受。有關此事件的詳細情況，可參見：[/GB/15017/3944608.html].

[③]資料來源：《中國法院網》，.

[④]陳自強：《民法講義Ⅱ》，法律出版社2004年11月版，第216頁。

[⑤]參見夏善勝：《物業管理法》，法律出版社2003年4月版，第25-26頁，在關濤“物業管理合同析辨”（載《山東法學》1998年第6期）及葛治華等“物業之法律屬性解析”（載《河北法學》2004年第4期）等文中也有關于此問題的介紹。

[⑥]陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社1995年版，第207頁。

[⑦]同上揭，第209頁。

[⑧]陳華彬：《物權法原理》，國家行政學院出版社1998年版，第213頁。

[⑨]參見陳自強《民法講義Ⅱ》，法律出版社2004年11月版，第113—116頁。

[⑩]值得注意的是目前我國學者大都持此種觀點，詳見：陳華彬《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社1995年3月版；陳甦“也談‘物業管理權’的性質”，載中國人民大學書報資料中心復印報刊資料《民商法學》，2002年第7期；葛治華、鄧興廣、葛成“物業管理之法律屬性解析”，載《河北法學》2004年第4期；關濤“物業管理合同析辨”，載《山東法學》1998年第6期；鈕麗娜“物業管理合同的法律特征及相關案件的審理”，載《人民司法》2002年第8期第14頁；范云“論物業管理中的幾個關系問題”，《寧波大學學報》2001年9月號，第112頁；周四新“完善我國物業管理立法的構想”，載《財經理論與實踐》2000年第3期，第119頁；何紅峰、尹貽林“析物業管理合同的法律性質和特征”，載《中國房地產》1995年第11期；潘科明、張勇堅“物業管理合同構成要件初探”，載《人民司法》1996年第6期。

在由中國民法典立法研究課題組（課題組負責人梁慧星）起草的《中國民法典草案建議稿》（法律出版社2003年3月版）中，也將物業管理合同的法律性質歸位于委托合同，該建議稿將“物業管理合同”單列為第五十二章，共十四條，第1318條物業管理合同的定義為“物業管理合同是物業管理人受業主或者業主團體委托，為委托人持續處理物業管理事務，委托人支付報酬的合同。”第1331條“本章沒有規定的，適用委托合同的有關規定。”第1327條“委托人可以隨時解除物業管理合同。”第1328條：“物業管理人不得解除物業管理合同，但合同約定的解除條件成就的除外。”

[11]王文輝“物業服務合同的特征”，載《昭烏達蒙族師專學報》2004年第6期。

[12]王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版，第113頁。

[13]夏善勝主編《物業管理法》，法律出版社2004年版，第141—142頁；譚玲、廖鵲鳴“物業管理若干問題芻議”，載《政法學刊》2005年第4期。

[14]參見王澤鑒《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版，第113頁。

[15]余延滿：《合同法原論》，武漢大學出版社1999年12月版，第644頁。

[16]周枬：《羅馬法原論》，商務印書館1994年版，第660頁。

[17]參見王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版，第110頁。

[18]黃立：《民法債編總論》，中國政法大學出版社2002年3月版，第33頁。

[19]潘嘉偉：“論物業管理的物權性質”，載中國人民大學復印報刊資料《民商法學》2006年第9期。也有學者對此持反對意見，如陳甦“也談‘物業管理權’的性質”，載中國人民大學復印報刊資料《民商法學》2002年第7期。

[20]參見彭萬林主編：《民法學》，中國政法大學出版社1994年版，第545頁。

[21]關于物業管理活動的立法規制，立法例上有以意大利、瑞士為代表的民法模式，以英美法國家為代表的住宅法模式，以德國、日本、法國為代表的建筑物區分所有法模式和我國港臺地區為代表的物業管理法模式，詳見周四新“完善我國物業管理立法的構想”，載《財經理論與實踐》2000年第3期，第119頁。