房產(chǎn)企業(yè)成立獨(dú)立的物業(yè)公司可行性研究論文

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摘要：物業(yè)管理是監(jiān)督物業(yè)運(yùn)行和維護(hù)，以實(shí)現(xiàn)業(yè)主目標(biāo)的管理過(guò)程。物業(yè)管理和其他商業(yè)行為一樣都有一個(gè)共同的目標(biāo)：讓顧客滿意。物業(yè)實(shí)行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，也是開(kāi)發(fā)商的需要，更是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利利益的需要。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理公司的在房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)和后期管理服務(wù)顯得尤為重要，本文從物業(yè)管理的早期介入的角度，通過(guò)對(duì)物業(yè)管理早期介入的提出、意義、作用，以及幾點(diǎn)思考等方面的論述，提出自己的認(rèn)識(shí)和看法，以促使物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)開(kāi)發(fā)的前期加以發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，以提高物業(yè)的綜合功能、質(zhì)量、長(zhǎng)效管理和物業(yè)的銷售，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

一、物業(yè)管理早期介入的提出

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一般來(lái)講“重規(guī)劃設(shè)計(jì)，輕建后管理”、“重施工建設(shè)、輕物業(yè)配套”，以致于忽略了房屋建成交付使用后遺留的許多問(wèn)題和矛盾。如管理用房不夠用、停車位不夠、空調(diào)位置未考慮、建筑物內(nèi)的管線布置不利于日后的維修養(yǎng)護(hù)、保安防范中的技術(shù)設(shè)備缺少以及水、電、氣、通訊、交通等配套方面存在的問(wèn)題。給業(yè)主產(chǎn)生了很多缺陷，既使業(yè)主、使用人感到十分不便，增加物業(yè)管理工作的難度。甚至，給業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)了無(wú)法彌補(bǔ)的缺撼。

多年的探索總結(jié)，現(xiàn)在人們?cè)絹?lái)越認(rèn)識(shí)到，真正意義上的早期介入是從項(xiàng)目前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的的全過(guò)程，良好的物業(yè)管理并不是簡(jiǎn)單的售后服務(wù)，而是貫穿于物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)及使用的整個(gè)過(guò)程之中。

物業(yè)管理的早期介人，是指物業(yè)管理公司在驗(yàn)收接管投入正式運(yùn)行、使用的物業(yè)之前，隨同項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)和建議，以便建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的需求。向前延伸對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營(yíng)和提供服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)，以最大限度的滿足業(yè)主和使用人的需要的一種管理形式。

二、物業(yè)管理旱期介入的意義

(一)實(shí)現(xiàn)“設(shè)計(jì)、施工和物業(yè)管理一體化”全過(guò)程管理，節(jié)約了物業(yè)建設(shè)成本和運(yùn)行成本

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段介入，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，提出全局性、功能性建設(shè)意見(jiàn)，使項(xiàng)目設(shè)計(jì)最優(yōu)化。設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問(wèn)題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，或者很少?gòu)臉I(yè)主長(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問(wèn)題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，從完善物業(yè)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好搞好物業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度提出了一系列建議，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充和完善。

在工程監(jiān)理階段，對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，奠定了物業(yè)“硬”基礎(chǔ)。由于物業(yè)項(xiàng)目建成后，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并要面對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問(wèn)題，它比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密，。這一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期，開(kāi)發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上。所以，盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開(kāi)發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)物業(yè)使用過(guò)程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問(wèn)題卻經(jīng)常忽視，

在接管驗(yàn)收階段，注重項(xiàng)目存在問(wèn)題的整改。有的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購(gòu)、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗(yàn)收階段，開(kāi)發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來(lái)諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來(lái)影響。

所以，有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開(kāi)發(fā)、建設(shè)，監(jiān)理的項(xiàng)目專業(yè)監(jiān)督和物業(yè)的提前介入，相互配合，專業(yè)技能互補(bǔ)，最大限度的將得到問(wèn)題解決。物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布胃、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌，發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即己解訣，節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過(guò)渡期，實(shí)現(xiàn)了設(shè)計(jì)、施工和和物業(yè)管理一體化全壽命優(yōu)化管理，使項(xiàng)目在建設(shè)完工前得以解決和完善，在大了節(jié)約了物業(yè)的建設(shè)成本和運(yùn)行成本。

（二）促進(jìn)“開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)共有資源的整合”，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏

“為了應(yīng)對(duì)20世紀(jì)70年代經(jīng)濟(jì)緊縮的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，處于供給方的企業(yè)重新考察了它們提供給客戶的產(chǎn)品，為了提高產(chǎn)品的吸引力，差異性和實(shí)際價(jià)值，許多企業(yè)通過(guò)在產(chǎn)品中融入服務(wù)要素來(lái)增加產(chǎn)品的附加值”。所以開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)本質(zhì)上需要對(duì)同一個(gè)物業(yè)能體現(xiàn)出內(nèi)在的價(jià)值及其附加值，從尊重業(yè)主、提高客戶的滿意度，來(lái)最大限度的實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏。

1、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，促進(jìn)房屋銷售和物業(yè)管理，提高消費(fèi)者滿意度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的正確營(yíng)銷采取市場(chǎng)營(yíng)銷導(dǎo)向。并隨著房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，創(chuàng)新銷售在市場(chǎng)中才是不敗的唯一法則。據(jù)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)評(píng)估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價(jià)格的20％－30％。在無(wú)錫濱湖新城開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科魅力之城，由于無(wú)錫人對(duì)萬(wàn)科房產(chǎn)公司及萬(wàn)科物業(yè)管理公司品牌的認(rèn)。所以，在第一、二期的房屋銷售實(shí)現(xiàn)了良好的銷售業(yè)績(jī)。同樣，無(wú)錫的“嘉德時(shí)代”，引進(jìn)的深圳的“中海物業(yè)管理公司”品牌，在取得房屋銷售許可證的很短時(shí)間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了本地區(qū)同業(yè)最好的銷售業(yè)績(jī)。所以，如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司早期介入，將會(huì)極大地提高消費(fèi)者滿意度，促進(jìn)物業(yè)的銷售。可見(jiàn)，物業(yè)管理早期介入對(duì)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)物業(yè)的完善和促銷起著很大的作用。同時(shí)，通過(guò)早期物物業(yè)介入，一方面，物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。再一方面，基本理順了同水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道為后期管理工作作好了充分準(zhǔn)備。

2、建立“專業(yè)化、人本化“形象，提升公司品牌，進(jìn)而達(dá)到雙贏

房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，從其趨勢(shì)來(lái)看，品牌的出現(xiàn)是必然的。其中，優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)和物業(yè)管理是房地產(chǎn)品牌的重要構(gòu)成要素。在以市場(chǎng)為導(dǎo)向的商業(yè)社會(huì)里，服務(wù)已經(jīng)處于非常重要的地位。著名的IBM公司就把“IBM就是服務(wù)”奉為企業(yè)理念。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延伸，與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的物業(yè)質(zhì)量有重要的關(guān)系。塑造房地產(chǎn)公司的形象，物業(yè)管理不可忽視。

物業(yè)管理早期介入，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅僅以利潤(rùn)為導(dǎo)向，而且也考慮消費(fèi)者的利益，考慮物業(yè)開(kāi)發(fā)的社會(huì)效益。現(xiàn)在，一些精明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)商，已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動(dòng)產(chǎn)商品的王牌，把它當(dāng)作賣點(diǎn)之一。同時(shí)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)投資者和消費(fèi)者，也把物業(yè)管理水平的高低、效果的優(yōu)劣，作為進(jìn)行投資和消費(fèi)決策的主要參考因素。因此開(kāi)發(fā)公司重視物業(yè)管理的建設(shè)，注重品牌戰(zhàn)略，就是“以人為本“，將會(huì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的雙贏。

三、物業(yè)管理旱期介入的作用

（一）完善物業(yè)使用功能

當(dāng)今，人們對(duì)物業(yè)的品位和環(huán)境的要求越來(lái)越高，這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，除了執(zhí)行國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，還應(yīng)考慮到物業(yè)的使用功能布局的合理、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、生活的便利、安全和舒適等。物業(yè)管理公司因?yàn)樵陂L(zhǎng)期的實(shí)際管理中直接與房屋的業(yè)主和使用人接觸，了解他們的需要，根據(jù)自己的豐富管理經(jīng)驗(yàn)，就房型的設(shè)計(jì)、供電供水、污水處理、電信。道路、綠化、管線走向服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等問(wèn)題提出建設(shè)性意見(jiàn)，并代表業(yè)主從管理者的角度對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行審視，及時(shí)糾正設(shè)計(jì)中的不足，使功能完善。

無(wú)錫就有物業(yè)管理早期介入的成功案例：1998年投入使用的某大廈（恒通），其絕大部分設(shè)計(jì)工作在1991年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，則會(huì)與后期使用和經(jīng)營(yíng)管理的要求產(chǎn)生距離、作為早期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、停車場(chǎng)等管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研，井參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行實(shí)地考察、在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營(yíng)的角度提出了一系列建議，井對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充和完善、這些項(xiàng)目同開(kāi)發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施，得到了業(yè)主認(rèn)同。

（二）確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量

盡管監(jiān)理制早已推行，但由于物業(yè)管理公司有豐富的房屋維修養(yǎng)護(hù)和管理經(jīng)驗(yàn)，并作為潛在業(yè)主的物業(yè)驗(yàn)收接管，他們?cè)谖飿I(yè)管理方面、使用方面擁有第一手資料，對(duì)于物業(yè)在長(zhǎng)期使用過(guò)程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問(wèn)題非常熟悉，他們?cè)谖飿I(yè)的建設(shè)過(guò)程中參與監(jiān)理，可以加強(qiáng)房屋建造質(zhì)量管理，彌補(bǔ)可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患。特別是隱蔽工程和重點(diǎn)部位，能予以加強(qiáng)監(jiān)管，在施工單位自我質(zhì)量管理、專業(yè)工程監(jiān)理公司監(jiān)督質(zhì)量管理、開(kāi)發(fā)企業(yè)檢查質(zhì)量管理的基礎(chǔ)上，又增加了管理單位的參與質(zhì)量管理，可以強(qiáng)化房屋建造中的生產(chǎn)技術(shù)的監(jiān)控，確保物業(yè)建造質(zhì)量。

（三）奠定了物業(yè)長(zhǎng)效管理基礎(chǔ)

由于物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)開(kāi)發(fā)的早期介人，為物業(yè)的驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ)，并為日后的養(yǎng)護(hù)、維修帶來(lái)便利。在物業(yè)管理的前期工作中，物業(yè)管理企業(yè)就策劃管理該物業(yè)的方案，草擬和制定各項(xiàng)管理制度，安排好機(jī)構(gòu)的設(shè)置、人員的聘用，上崗培訓(xùn)等工作，以便物業(yè)移交后能有序的工作，實(shí)現(xiàn)建房、用房、管房的有機(jī)結(jié)合。同時(shí)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的工作。可以同環(huán)保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關(guān)部門建立關(guān)系，理順?lè)?wù)渠道，便于以后管理工作的順利進(jìn)行。同時(shí)，安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)主購(gòu)房意向的重要因素，關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。

（四）促進(jìn)物業(yè)的銷售

人們消費(fèi)理念的變化，在置業(yè)時(shí)，除了注重房屋的價(jià)格、質(zhì)量。環(huán)境等的同時(shí)，也越來(lái)越注重起其售后服務(wù)即物業(yè)管理。消費(fèi)者要求物管企業(yè)提供全面、滿意、舒心的服務(wù)，物管企業(yè)的服務(wù)水平?jīng)Q定了消費(fèi)者購(gòu)買房屋這種特殊商品的信心和欲望。所以，一些精明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋商品和招來(lái)顧客不可缺失的重要內(nèi)容之一。

四、幾點(diǎn)思考

（一）物業(yè)管理早期介入的普及還有一定的難度

雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》于2003年已經(jīng)實(shí)施，但早期介入概念遠(yuǎn)未能普及。首先，主要阻力未來(lái)自相當(dāng)部分的開(kāi)發(fā)商，目前還難以理解和接受物業(yè)管理早期介入，除了對(duì)物業(yè)早期介入的作用認(rèn)識(shí)不清的原因，更為重要的原因是不愿意承擔(dān)早期介入的費(fèi)用。其次：阻力還來(lái)自施工單位和物業(yè)公司自身，因?yàn)榍罢哒J(rèn)為物業(yè)公司早期介入行使職能是在挑刺增加工作量。而后者認(rèn)為早期介入的投資風(fēng)險(xiǎn)較高，并巳有的開(kāi)發(fā)商并不愿意補(bǔ)償這些費(fèi)用。

（二）早期介入與監(jiān)理職能的沖突

物業(yè)管理公司提前介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，盡管是從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免項(xiàng)目建成后會(huì)給使用帶來(lái)不便，一方面使施工方反感，另一方面在發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題時(shí)就容易相互推卸責(zé)任，反而造成項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量難以提高。為此，早期介入的職能定位還應(yīng)重新定位。

（三）早期介入的物業(yè)管理公司的變更，易引發(fā)矛盾

按規(guī)定，物業(yè)公司的選用本應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)決定。而物業(yè)管理早期介入中，物業(yè)公司是由開(kāi)發(fā)商選聘。這就是目前矛盾比較集中的地方，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商指定物業(yè)公司提前介入，并沒(méi)有得到業(yè)主的同意，這會(huì)在一定程度上損害業(yè)主的權(quán)益，很容易使業(yè)主、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商三者之間產(chǎn)生糾紛，不利于后期物業(yè)管理。而業(yè)主在組建新的業(yè)主管委會(huì)后，就會(huì)要求業(yè)主管委會(huì)另聘物管公司，易產(chǎn)生矛盾。

（四）早期介入有關(guān)法規(guī)保障

目前還沒(méi)有立法，使物業(yè)管理早期介人成為一種制度，使接受物業(yè)管理早期介入成為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)的必要條件之一。同時(shí)，與現(xiàn)行物業(yè)管理內(nèi)涵相矛盾，以及諸如物業(yè)管理公司取得國(guó)家的監(jiān)理資質(zhì)證書，早期介具有監(jiān)理和物業(yè)管理等多種業(yè)務(wù)等法規(guī)于解決早期介入問(wèn)題。