物業服務收費難點

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一、假設

在物業服務行業中，主要的參與者是業主和物業服務企業：業主交納物業費，物業服務企業為業主提供服務。但在物業服務行業中最大的難題就是物業收費問題。本文將博弈論理論應用到對物業收費問題的探討中，在完全信息條件下，分析業主和物業服務企業的“靜態”和“動態”博弈。假設l，博弈局中人有兩方，局中人1表示業主，局中人2表示物業服務企業。假設2，S={S，S。)表示局中人1的行動空間，s表示交納物業費h，s表示交納的物業費為0。M={M，M}代表物業服務企業的行動空間，M表示提供優質服務，M表示提供劣質服務。行動空間是雙方的共同知識。假設3，業主從物業服務中得到的效用為U。為便于分析，用財富值W來衡量業主效用的大小：w表示優質服務帶來的效用財富值，w表示劣質服務得到的效用財富值，w，>w。提供優質服務的成本為C，提供劣質服務的成本為c，C>c，業主完全可以依靠對服務質量的判斷來獲知企業的成本支出，即雙方的收益函數是共同知識。

二、博弈論分析

1、靜態博弈分析對“囚徒困境”模型的分析已經很多，在此就不再描述。通過劃線法，得到參與者的納什均衡是(w，一C2)。但這卻不是最好的結果，甚至是最壞的結果。這是因為雙方參與者同時行動，而且以后也不存在懲罰的機會(只考慮一個合同期限)，都只追求短期利益最大化，所以會采取不合作的態度。

2、有限次重復博弈分析在現實中，這種“靜態”博弈是不常發生的。現實是業主選擇物業服務企業，在合同中規定物業費；物業服務企業按照周期(月或季度)收取物業費。在這種情況下，物業服務企業首先行動，業主會根據物業服務企業提供的服務質量來選擇交納還是不交納費用(即h或者0)；然后，企業再根據業主交納物業費的情況來選擇下一階段的行動方案。在有限次重復博弈中，選擇第一階段的博弈分析。在第一階段，物業服務企業可以選擇合作(提供優質服務)和不合作(提供劣質服務)。業主在觀察到企業的行動后再選擇自己的行動方案：交納或者不交納費用。利用逆向歸納法可以得到，參與者l的兩個子博弈的最優選擇都是“不交納”；由于參與者2也是理性的，他知道參與者1總會選擇不交納物業費，所以也會選擇不合作的態度，提供劣質服務以降低費用。該階段博弈存在唯一的納什均衡解，子博弈精煉納什均衡為(w，，一C，)。我們知道，如果階段博弈有唯一的納什均衡解，則對任意有限的T，重復博弈有唯一的子博弈精煉納什均衡，其結果是階段博弈納什均衡重復T次。在本例模型中，重復多次的階段博弈(在合同期內每月或每季度重復一次)，其子博弈精煉納什均衡無非就是把(w。，一c。)重復多次，直至合同期滿。所以，只要有合同和期限存在，理性的業主和物業服務企業總會選擇不合作的態度。

3、無限次重復博弈分析在重復博弈中，理性參與者在當前階段博弈中的行動選擇必須在眼前利益和長遠利益之間進行權衡，不僅重視眼前利益，還要關注總收益。這就是說在一次博弈中不可能出現的合作行為在重復博弈的階段博弈中可能出現。我們繼續探討在無限次重復博弈中業主和物業服務企業實現“合作”的可能性。由于是無限階段，人們會考慮到長遠的利益，因此對于無限階段博弈的討論，要引入貼現因子6(i>6>0)。在這里6可以反映參與者對未來利益的重視程度：當6較大時，說明對于未來的利益比較看重；當6較小時，說明比較重視眼前的利益。當6足夠大時(6足夠接近i)，參與者就會有動機在均衡戰略的基礎上尋求帕累托改進的戰略組合，試探進行合作。定義以下觸發戰略：在第一階段參與者2選擇提供優質服務(進行合作性試探)。第t階段，如果前面t一1個階段兩個參與者都進行合作，則繼續提供優質服務，否則將選擇報復(提供劣質的服務)。物業服務企業首先選擇合作性試探，如果業主不首先偏離合作，合作將一直保持下去(合同沒有期限)。這樣，業主在每一階段博弈中獲得收益為W廣h。在無限階段博弈中獲得的利潤現值為V：(w_h)(1+6+62…)=‘l一6如果業主追求當前利益最大化，選擇偏離合作(不交納費用)，獲得收益是W。從第二期開始，物業服務企業就會選擇報復，提供劣質服務，業主獲得w。業主只好也選擇不合作，每一期的利潤都是W。因此，業主從第一階段開始的無限階段重復博弈所得到的利潤現值為V=W+W，(i+6+6…)=W1+6。l一6要使采取的上述觸發戰略成為納什均衡，必須使下式成立。．+6也就是6刈。△h是業主交納的費用的變化量，從物業服務企業角度考慮，則可以看成是企業的收益(或者產量)：同理，△w=W1-W：可看做是企業的成本變化(c會給業主帶來W的價值，C。產生w，的價值。△w代表企業成本的增加量)。無論是從邊際效用遞減規律還是邊際產量遞減規律出發，都可以認為h．b△W>△h，即—WL-—W2<，所以1≥6志>o也就是說在6。o的條件下，參與者的觸發戰略就是最優的反應，參與者走出“囚徒困境”。可以看到，在無限次業主和物業服務重復博弈中，業主和企業均會采取觸發戰略，是能夠實現“合作”的。

三、結論

雖然對行業的博弈論分析只是理論性的，存在很多的假設前提，也有很多不符合實際的地方。但我們可以從中得到以下幾點啟示：

(1)應盡量簽訂長期的服務合同，引導各方重視長期的利益而不是短期的利益。在長期的服務合同中，理性的行動者會考慮自己的長期利益，而不是只看眼前利、選擇不科學的行為損害自己和他人的利益。

(2)提倡物業費用分期繳納，而不是一次性繳納。雖然一次性繳納費用的現象在實際中并不常見，但是也要避免其他的變相做法。

(3)在合同中約定對不合作行為進行懲罰，增大對違約行為的懲罰力度、并認真執行，讓雙方都知道違背“合作”策略是要受到懲罰的，并成為共同的認識。這樣，理性的業主和物業服務企業就會有動力采取合作行為。雙方實現共贏，整體利益也達到最大化。