經濟落后地區物業稅評核方式

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一、緒論

物業稅的概念自從進入國人的視野，多年來一直備受社會關注。所謂物業稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。物業稅是一種房地產在保有期間征收的稅種，征稅的基礎是房地產在評稅時點的價值。因此，房地產評估值的準確程度直接關系到物業稅征收的準確性。雖然物業稅的開征比較復雜，2011年我國選擇上海、重慶作為試點城市，暫時進行房產稅改革，采用市場價格作為稅基，不過對物業稅計稅價值評估值的采用是其發展的必然。從一般的房地產評估角度來講，進行房地產個案評稅能夠盡可能的準確評估待估對象的價值。但是物業稅征收對象數目龐大，評稅時間以及資金有限，使得房地產評估必須兼顧準確與快速高效兩個原則。在這種情況之下，國家地稅總局提出實行批量評稅的思路。試點評稅證實這種思路是完全可行的。物業稅的評估工作試點城市中有像北京、上海、重慶這樣的大型城市，也有像焦作、馬鞍山等偏小型城市。由于城市間的發展程度不同，評稅采取的房地產價值評估方案也有一定的差異。本文將針對經濟欠發達地區房地產評稅價值評估方法進行分析研究。

二、經濟欠發達地區房地產計稅價值

評估基本方法無論地區經濟發達程度如何，房地產估價經常采用的方法不外乎市場比較法、收益法和成本法。在房地產模擬評稅中，同樣主要應用這三種方法進行房地產價值評估。從本質上來講，模擬評稅時所采用的方法和普通房地產價值評估所采用的方法基本一致。由于考慮到評稅快速高效以及實際可行性的要求，模擬評稅的實際工作中采用批量評稅的方法。采取批量評稅的關鍵步驟是分區和求取基準價格。

（一）成本法是求取估價對象房地產在估價時點的重新構建價格，扣除折舊，以此估算估價對象房地產的客觀合理價格或價值的方法。通過分別評估房產價值和地產價值，以二者之和作為房地產整體價值。其中房產價值評估采用重置成本法，地產價值評估采用基準地價系數修正法，土地分區即為城市土地分等分級。成本法可適用居住、商業、綜合、工業四類房地產的房地產稅計稅價值評估情形，綜合、工業類房地產評估首選成本法進行。

（二）市場比較法是在待估房地產所在的評估分區范圍內按房地產的細類劃分設定有代表性的樣本房地產，通過大量（三個以上）同一分區的相同細類可比實例評估樣本房地產的價值，進而由樣本房地產價值修正待估房地產價值的方法。市場法評估的基準價格為標準樣本房地產市場單價。另外為計稅的方便性和易操作性起見，市場法評估分區是在房地產價格聚類的基礎上，又綜合考慮行政區位和土地級別的影響因素得到的。市場法可適用居住、商業、工業、綜合四個大類房地產的房地產稅計稅價值評估情形，在居住類房地產和商業房地產中應用廣泛。

（三）收益法適用商業類房地產的計稅價值評估情形，是一種依據商業用房的經營純收益反算其市場價值的方法。在待評稅房地產所在的評稅商業分區范圍內，按要求設定在區域內同類房地產中具有代表性，能集中反映分區內同類房地產典型特征的商業樣本房地產，作為原始樣本商業用房。然后收集與原始樣本商業用房類似的商用房地產的租金及售價價格案例測算原始基準價格。在此基礎上通過因素修正確定待評稅房地產的評估值。收益法的分區的依據有：商業房地產租金收益數據或經營收益數據，城區商業用地土地級別和基準地價體系，城市行政區域。

三、經濟欠發達地區計稅價值評估特點

經濟欠發達地區，主要是指人均國民生產總值、人均財政收入、農民人均純收入三項主要經濟指標低于平均水平的地區。經濟欠發達地區相對經濟發達地區而言具有一些獨特的特點，總體表現為經濟欠發達地區房地產評估市場化程度較差。以下是筆者根據經濟欠發達地區的評估實際工作遇到的問題總結出的房地產評稅價值評估特點。

（一）房地產交易市場不成熟，安置房以及早期企業福利分房占居住類房地產比重相對較大一個地區房地產市場的發展是與該地區的經濟發展密不可分的。房地產交易市場是否成熟一定程度上取決于房地產開發的市場化程度。而經濟欠發達地區房地產開發相對落后，新開發的房地產比重小。在房地產市場化前大量的企業內部分房以及拆遷類的安置房等如今進入房地產交易市場，占據了交易市場的一席之地，影響了房地產的正常交易，并使得在房地產價值評估測算過程中出現多種評估方法結論不一致的現象。

（二）一定時期內房地產市場中發生的正常交易案例相對較少，交易成交價參差不齊應用市場法和收益法進行房地產價值評估時，房地產市場越繁榮、原始數據越多越廣泛，越能夠提高評估的準確度。如果評稅基礎數據太少則會使得評估結果不能很好的表達房地產的實際價值。在經濟欠發達地區某些特定評估分區中，往往合適的數據量相對偏少，這給評估工作帶來了極大的不便。例如，利用市場法對某市經濟開發區居住類房地產進行價值評估，該市有關部門提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代較為久遠，另外四宗案例則出自同一個小區A，并且四宗案例中的一宗成交價格遠低于其他三宗。這種情況下得到的樣本房地產價值顯然只能夠用于修正A小區的房地產價值。

（三）商業房地產發展落后，商業物業分布不集中，商業形態樣本量少，同一區域內相同商業細類房地產經營情況差異較大在一些經濟欠發達的城市，商業房地產發展相對落后，商業類型少。較為繁華的商業街只有一兩條，其余的商業物業多呈點狀分布，較為成熟的商圈相對較少，這樣的布局顯然不利于評估分區的劃分。有些經濟欠發達地少（比如商場類物業），使得評估結論說服力不強。另外，盡管是在同一評估分區內的同種商業類型，也存在租金程度和收益水平差別較大的情況，給原始樣本商業用房的選取帶來了困難。

四、經濟欠發達地區計稅價值評估方法探究

經濟欠發達地區房地產評稅價值評估最突出的特點是房地產市場化程度較低，主要體現在房地產建設和交易不活躍，房地產交易中福利性住房比例偏高。這給房地產評稅價值評估工作中分區和確定基準價值帶來了難度。鑒于經濟欠發達地區在房地產評稅價值評估方面的這些特點，在實際評估過程中就要求參與人員在利用三種常用房地產評估方法時根據地區的特點制定適合該地區的評估方案。

（一）基礎數據是房地產價值評估的基本條件，要盡量獲得更多的有效數據一般來講，大型城市房地產評稅價值評估基礎數據量大，價格聚類性明顯，價格變化層次性好，分區數量要多于經濟欠發達地區。對于經濟欠發達地區而言在選取可比實例時要合理選擇適當的可比實例，特別是針對某一特定的樣本房地產、估價目的和估價時點來說，有些交易實例并不適用。在評稅過程中，三種基本的評稅方法都需要相應的基礎數據。有效數據是房地產評估準確與否的基礎條件，必須做好數據的搜集工作。這就要求委托方盡可能地提供條件，使得評估人員能夠獲取更多的有效數據。

（二）收益類房地產評估中應適當確定原始樣本商業用房的設定標準評估分區原始樣本商業用房應具有一定的代表性，能夠較好的表達該地區的商業細類發展水平。在聚類明顯的商業區內選取原始樣本商業用房較為容易。但是對于經濟欠發達地區而言，其商業物業分布不集中多呈點狀分布，這無疑加大了樣本房的選取難度。因此，在設定不同商業類型原始樣本商業用房時，要在分析該地區客觀的經濟發展水平基礎上，參考土地分級，合理確定原始樣本商業用房，同時也要對部分修正因素進行調整。特殊情況下，可對具體對象進行個案評稅。

（三）評稅地區局部出現住宅類物業基礎數據量不足的可以考慮采用成本法替代市場法進行評估上文提到某市開發區居住類用房的評估案例，由于可比實例不合理，不能應用市場法進行評估的，可以應用成本法代替市場法進行評估，特殊情況下還可以考慮個案評估。一般來講，每個評估分區內都能找到三個以上的可比實例，但是無疑可比實例數量越多房地產評估的結果越接近真實價值。當住宅類房地產基礎數據量較少或不足時，可以考慮參考成本法評估待估房地產價值。

（四）利用成本法和市場法評估結論存在差異性的探究在經濟欠發達地區采用不同方法評估同一宗房地產結果存在差異性的原因可能有兩種情況。第一種情況是基礎數據的缺乏導致評估結果偏離實際價值，解決的辦法在上文中已經分析過了；第二種情況是針對安置房和福利性分房比重較大的地區出現的大量居住類物業成本法評估價值高于市場法評估值的現象，應尊重市場法的評估結果。從房地產評估原理上講，市場法的理論依據是替代原理；成本法的理論依據可分為從賣方的角度和買方的角度來看。從賣方角度來看，成本法的理論依據是生產費用價值論，是基于房地產的“生產費用”，重在過去的投入，即賣方愿意接受的價格，不能低于他為開發或建造該房地產已花費的代價。從買方角度來看，成本法的理論依據是替代原理。即買方愿意支付的價格不能高于他所預計的重新開發或建造該房地產所需花費的代價?？梢姡绻康禺a交易市場上大量賣方房源來自于企業福利分房，這些房地產并不符合嚴格的生產費用價值論，因為這種獲取方式不同于重新構建一宗房地產的獲得方式，賣方獲得該類房地產所付出的直接投資遠低于開發或建造該房地產花費的代價。而市場法的評估很好的遵循了替代原理，因此選用市場法的評估結果更具科學性。

五、小結

經濟欠發達地區的評稅工作，一方面要求評估人員認真、負責的進行工作，另一方面也需要委托方盡可能的配合評估人員做好評說工作，提供足量的評稅基礎數據。在此基礎上，重要的還是要在三種評估方法的基礎上分析經濟欠發達地區評稅特點，制定可操作的針對性強的評估方案。