物業管理問題及策略思索

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近幾年，物業管理工作取得較好的成績，但在工作過程中也遇到諸多的困難和壓力，發現一些問題和矛盾，這些困難、壓力、問題和矛盾，制約著物業管理工作的開展。為促進物業管理工作開展，下面，筆者就物業管理工作中存在的問題及相關對策做一些探討，以供大家參考。

1．部分社會群體對物業管理的認知程度不夠高

1.1表現形式

(1)受長期以來傳統思想觀念的影響，部分群眾對物業服務的認識不夠，對物業公司的有償服務不理解，不支持。

(2)部分業主消費意識不強。有的業主認為買了房子，就應該像購買其他商品一樣，享受售后服務，沒有樹立交納物業服務費的意識；有的業主認為只要交了物業服務費，物業公司什么都得管，財產損失和被盜也應該由物業公司賠償，一旦得不到滿足，就以此為“借口”拒交物業服務費；有的業主存有“占便宜”心理，認為自己不交物業服務費，物業企業也不可能單獨對自己停止物業服務，故意不交物業服務費。

(3)有些政府部門和新聞媒體對物業服務的認識也有偏差，一些政府部門強加給物業企業一些社會管理責任，一些媒體將小區內發生的矛盾糾紛一味報道為“物業管理混亂”。

1.2對策建議

(1)進一步加大物業管理法規政策的宣傳力度，使廣大業主了解和認識物業管理，理解和支持物業管理，充分行使業主權力，自覺履行應盡義務。

(2)與有關部門和新聞媒體做好溝通，爭取他們的理解和支持，多做正面宣傳和引導。

2.物業服務總體水平偏低

2.1表現形式

(1)部分物業企業服務意識差，服務水平低。個別物業企業沒有正確定位，將自己凌駕于業主之上，無視甚至侵害業主的權益；有的物業企業服務水平達不到收費標準；有的物業企業不按合同約定提供服務；有的物業企業擅自侵占業主共用部位，并將經營收入據為己有。

(2)多數物業企業規模小、抗風險能力低。多數物業企業的整體規模較小，無法取得規模效益，有些公司管理的面積僅有1萬多平方米，企業經理既是領導也是員工，加上幾個保安和清潔工就組成了一家物業公司，經營狀況差，競爭力不強。

(3)從業人員整體素質不高。大部分從業人員綜合素質偏低、專業技能較差，不能提供較高水平的服務。有些物業企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足；有些物業企業缺乏專業人員，日常維修不及時、不到位。

2.2對策建議

(1)嚴格市場準入和清出制度，強化量化考核和監督檢查，加強信用檔案管理，促使物業服務企業轉變觀念，強化服務意識和遵紀守法意識，提高服務水平。

(2)完善市場競爭機制，鼓勵企業做大做強；積極引導物業服務企業加強科學管理，走專業化和市場化發展之路；采取措施，兼并整合部分小的物業企業，發展大型企業集團。

(3)加大對物業從業人員的培訓力度，嚴格落實持證上崗制度。應創造條件，多形式、多層次地對物業從業人員進行培訓。除了目前開展的企業經理培訓外，物業主管部門應開展對專業技術人員的專業培訓。

3.物業服務收費收繳難度大

3.1表現形式

(1)收繳難度大。主要原因有如下幾個方面：一是部分小區外地人購房、投資性購房較多，房屋長期空置，物業公司無法聯系到業主并收取費用；二是部分業主未樹立有償物業服務的理念，交費的主動性、積極性不高，個別業主故意拖欠費用；三是物業公司本身服務不到位，業主對物業服務不滿意，因此拒繳物業服務費用；四是部分低收入群體確實經濟承受能力有限，無錢交納物業服務費。

(2)缺乏對不交費業主的有效約束手段。對欠費業主，物業公司一般只能多次催收，業主仍不交納，也無可奈何。盡管《物業管理條例》規定可以通過訴訟方式催繳，但這種方式程序繁瑣、可操作性差，物業公司不僅得不償失，反而加劇了與業主的矛盾。

3.2對策建議

(1)監督物業服務企業嚴格落實物業服務收費及明碼標價規定，健全企業財務賬目，嚴格按標準收費，按規定項目進行費用開支。同時不斷提高服務水平和服務質量，以優質的服務換取業主的信任和支持，提高收費率。

(2)建立對業主交費的約束機制。一是在房產轉移環節，要求業主提供已結清物業服務費的證明，未提供證明的，權屬登記部門不得辦理轉移手續。凡物業產權買賣過戶，雙方當事人對物業服務費的結算情況需在轉讓合同中作明確約定，并在辦理產權過戶提交資料時，出具過戶前的《物業服務費用結算清單》。二是在條件成熟時，將物業服務費的交納情況納入個人誠信體系。

4.開發建設遺留問題較多

4.1表現形式

(1)工程質量存在遺留問題。有的房屋盡管通過了竣工驗收，但交房后仍存在墻體裂縫、外墻滲漏等質量問題，開發建設單位拒不履行維修責任，將矛盾轉嫁給物業公司。

(2)實際交房與承諾不一致。開發建設單位擅自改變設計方案，不按規定建設物業服務用房和配套設施設備。

(3)開發建設單位對一些問題約定不明確，車庫、會所、配套用房等設施的歸屬不清，產權不明，引發矛盾糾紛。

(4)開發建設單位提供的建筑工程、配套設施、地下管網等圖紙以及其他實施物業管理的資料不齊全。

4.2對策建議

(1)協調工程質量驗收部門，在工程驗收環節嚴格把關，減少后期質量遺留問題。建立新建物業質量保修金制度，促使開發建設單位提高工程質量，履行保修責任。

(2)要求開發建設單位組織住宅小區綜合驗收，物業主管部門參與監管，從物業管理的角度予以把關，將問題解決在前期階段。監督開發建設單位按規定與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備的接受管理手續，并協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。

(3)協調房產交易部門，在商品房買賣合同中明確標明關于會所、幼兒園、車庫歸屬約定的有關條款，并在辦理房產手續時予以審查，同時做好相關配套建筑的權屬登記。

(4)制定物業服務用房和物業管理資料的移交程序并監督實施。

5.業主委員會成立難，發揮作用難

5.1表現形式

(1)業主委員會成立率低。無論是業主還是物業公司都表示要依法成立業主委員會難度較大。影響業主委員會成立的主要因素有，業主法律意識不強、業主之間的矛盾難于調和、經費缺乏、小區入住率較低等。

(2)業主委員會難以發揮作用。盡管有些小區成立了業主委員會，但在目前的實際運作中，業主委員會的維權、監督和協調的作用并沒有體現出來。主要原因有如下幾個方面：一是業主委員會的維權意識差；二是業主委員會缺乏監督機制；三是業主委員會組成復雜，利益難協調；四是業主委員會辦公場所和辦公經費無法落實，不具備開展工作條件；五是業主委員會法律地位不明確。

5.2對策建議

(1)加強業主委員會的組建力度，符合規定條件的住宅小區，所在轄區街辦都要依法指導其成立首次業主大會。

(2)加強業主委員會有關政策的宣傳，規范業主委員會運作程序，引導業主委員會增強維權意識，正確發揮應有作用。盡快依照相關規定，解決好業主委員會辦公經費和辦公場所等問題，為業主委員會開展工作創造必要條件。