物業管理的法律問題研究

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摘要:物業管理對于大部分人而言最熟悉的莫過于城市住宅小區的物管部門，這一行業在我國存在的時間不長，經過二十來年的發展時間，已經在物業管理已經成為城市住宅不可或缺的工作崗位了。快速的發展雖然取得了一定的進步，但是也正因這種快速的發展，也給物業管理帶來許多新的挑戰，同時也存在著較多的管理問題，經常見諸報端物業管理部門和小區業主之間爆發矛盾。作者針對小區物業管理存在的一些突出問題進行簡要分析，并依據法律相關原則提出相應完善對策。

關鍵詞:物業管理;物業問題;法律對策

當前我國城市化進程成效顯著，城鎮化達到空前高度，人居環境得到了明顯改善，對于居住小區人文化管理方式要求越來越高。相應的小區物業管理水平也隨著要求的改變不斷在提高，管理和服務方式越來越成熟逐漸變得成熟，但在法律保障方面卻沒有跟上進步的步伐，在一定程度上限制了小區物業管理水平的繼續提升，對于物業管理的穩步前進也有一定的阻礙作用。現在急需要對小區物業管理的法律支撐作用作進一步的完善，以推動小區物業管理水平的不斷完善，為融入城市化進程的人們體驗到舒心的生活方式。

一、物業管理的內涵

物業管理的概念定位是指小區業主將小區的內的物產、相關設施及場地，衛生狀況委托給商業管理公司進行統一管理和維護的委托聘任關系，小區業主按照合同規定繳納一定的管理費用，二受委托的物業管理公司則依照合同承擔一定的法律責任。總體而言，可以從以下幾個方面對物業管理進行概括:

(一)商業化經營盈利模式，物業管理是一種基于委托關系的商業經營行為，由承托方進行統一管理，盈利是其開展工作的基本要求和目標，物業公司開展任何一項業務也都需要支付報酬才能得以實現。

(二)集中化管理模式，小區管理涉及到的工作方方面面、紛繁復雜，而物業公司則需要將這些工作統一到一起進行集中式管理，由于這些工作對于小區業主來說，與日常生活密切相關，這就需要物業管理公司把問題集中起來再細分下去，逐一處理到位。

(三)規范化管理模式，當前物業管理政策清晰，權責明朗，物業管理也需要科學化的管理方式，物業管理公司只有把管理方式做到規范合理，才會起到好的效果和效益，也只有如此物業管理這一行業才能得到良好發展。這也是人們生活水平提高的對于物業管理提出的必然要求和結果。

(四)服務水平要求專業化，物業管理中涉及到很多專業領域知識，這就需要專業化的人才和專業化技能才能開展好工作。例如小區供電系統的運行和維護，小區供氣系統、供水系統等等，就是專業知識較強的領域，必須使從業人員達到一定的專業素養才能得以進行。

二、物業管理中易凸顯的問題

(一)物業與小區業主的關系

業主即是小區的真正擁有者，與小區物業管理公司屬于委托和承托的關系，屬于物業管理服務的承受方，兩者的關系理應非常融洽，但實際上這兩者之間的矛盾和問題時有出現。這其中有業主對于服務關系理解偏差有一定關系，一些業主認為我既然出了錢，那么就理所應當的任何要求都可以提，只要物業管理方沒有達到我提的要求，那么就認定物業管理水平差，服務不到位等。當然也存在有的業主未能完全認識到物業管理方提供的服務屬于商品范疇，由于種種原因，對于物業提供的服務不到位也完全不知情，合法權益未能得到保障。除此之外矛盾比較集中的是每個月業主所付出的管理費和維修基金費用，物業公司對這筆費用的使用情況，如何才能既使業主放心又能使物業管理公司得到信任。業主應當選出代表承力業主小區物業管理參與方，與物業公司共同對這筆費用進行管理，對這筆費用的存留和去向均要知情并同意后方能使用，如果這筆維修基金未能完全使用，則有業主委員會取出，征求所有業主決定使用。業主委員應當選舉負責人的人員組成，才能真正起到監督的作用。

(二)物業管理方易于凸顯的問題

物業管理方出現的問題很多主要集中在服務態度上，一些物業管理人員的服務意識不夠，把小區業主看做自己的管理對象，而非服務主體，甚至出現服務亂收費，收費后服務不到位等以及出現侵害業主權益的行為。這種服務方式很容易引起業主的反感和抵觸，導致矛盾的出現，處理不好更容易出現矛盾升級的事件，這些情況的出現主要體現出的還是物業管理公司人員素質的問題和管理方式不夠科學規范。這就要求物業管理公司在選聘物業管理人員的時候需要對人員素養進行認真挑選，并對選中的人員進行相關工作的細致培訓，合格者方能上崗留用。小區的安全問題是業主和物業管理公司共同關注的最重要因素，在一些城市中心地段的小區物業管理人員，出于一些個人私利原因，對于外來人員的檢查未能保持警惕性，特別是在停車擁堵地段，只要繳納停車費，任何人都可以把車輛停放在非小區業主的小區內。一是侵占業主的合法權益，二是給小區的安全帶來隱患，在出現安全事故之后，小區物業管理方往往會傾向于對應付責任進行轉移。對于物業公司對于物業管理人員與小區外閑散人員的關系也應當實時把握和關注。如果出現物業從業人員與社會閑散人員交往過密且物管人員出現思想波動時，應該予以重點關注，必要時認真排查，以確保物業從業人員良好的職業操守。

(三)政府監管問題

當前各地政府均對小區物業管理做出了明確的規定，也出臺一系列管理文件，但是在法律體系內仍舊缺乏系統有效的管理體系。尤其是在出現矛盾糾紛的時候，很多法規都沒有對責任的認定給予明確規定，致使對矛盾責任的認定模棱兩可，難以認定，缺乏實際操作性。

三、改善物管水平的法律對策

(一)加強監督，以監管促進步

物業管理應當作為公共事業管理的一部分，政府相應管理部門應當對物業公司的行為進行有效的監督，更不能對于物業管理問題聽任不管。當然行政單位對于物業管理公司的管轄權也應當在適當的權限范圍內，這主要是加強對物業協會的監制上，以行業標準迫使各個物業管理公司提升自身的管理水平和服務水平。在行政單位對物業管理進行協調時，應當堅持公平、公正原則，不偏袒，不包私。

(二)完善物業法規建設

為了確保物業管理工作的穩定和有序，也為了當有糾紛發生時能夠有效處理矛盾的問題，完善物業管理相關法規建設，勢在必行。對于已有的法規應當不斷進行調整，以確保合符實際需要。

(三)大力加強物業法治意識建設

光有立法而沒有普及法的精神，所立之法不會起到太大的作用和效果。行政監管部門應當大力普及物管相關法律政策的宣傳工作，既加強業主的維權意識也加強物管企業的依法行事意識，共同改變法律意識，形成正確的服務委托關系，建立起良好的人居環境。對于超越法規內容的行為，無論是業主還是物管企業，都應當予以嚴厲處罰，以維護正常秩序。對于問題的反映，應當建立通暢渠道，是問題能在第一時間內得到解決，第一時間內能夠對事情的原委做出真是反映和了解，以有利于問題得到正確處理。

作者:李松霖 單位:西南科技大學應用技術學院

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