遠程智能機電物業管理系統研究

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摘要：本文分析了智能機電物業管理系統建立的環境條件和可行性，并對遠程機電物業管理平臺的組成進行探討，可為智能機電物業管理系統的建立提供參考。

關鍵詞：智能建筑;機電設備;物業管理

1引言

建筑智能化的概念正向著“智慧城市”的方向發展，通過信息系統輔助實現智能機電設備從單體建筑管理轉向更大范圍的集中管理具有重要意義。近20年來中國城市化建設水平以前所未有的速度發展，在城市化的過程中伴隨而來的是兩種截然不同的現象。一是特大型城市，尤其是北上廣深等超級城市對于人口的虹吸效應不斷擴大，城市設施服務能力面對急劇增長的人口壓力時需要較高的保障水平且智能化程度不斷提高，伴隨著人工成本的上升對高效的設施管理服務的需求潛力巨大。二是由于過熱的投資建設，中小型城市設施建設速度高于實際需求，使得設施維保成本的投資收益比降低。這兩種情況存在一個相同的解決方案即通過建立高效、準確、規范的維保支持手段，實現設施的集中管控從而提升維保人員工作消費比，降低管理成本。這里所謂集中是指將一個區域內的建筑物機電設施通過一個管理響應中心集中管理；高效是以少量具備較高的專業技能和職業素養人員為主實現對眾多單體建筑機電設備的日常監控與管理；準確是指能夠在詳實的參考資料支持下準確而正確處置機電設備發生的故障或其他維保問題；規范是指通過統一的管理方案提供可復制的服務品質。遠程智能機電物業管理系統通過結合智能建筑中智能化、網絡化、數字化技術以實現數字化管理。

2智能機電設備管理服務的模式創新

為了實現這樣的解決方案，設施自身的智能化和管理的信息化是必要的先決條件，唯有智能化的機電設備才具備實現遠程監控和管理的可能性，而智能機電設備的數據經網絡及時傳遞后需要通過信息系統才能實現設備狀態數據、資料、管理等方面的真正結合并提供服務產品。隨著互聯網、智能化、大數據等產業和理念在近年的爆炸性成長，可建立此類解決方案看似水到渠成，從整體來看，大型機電安裝企業和具備意識的機電物業管理公司相結合最有可能優先取得突破。從設備安裝調試開始，基于前期掌握的詳細技術資料以及實際調試情況，提供配套智能機電設備維保管理服務乃至后續的改型優化方案建議，將合作鏈條延伸到建筑設施全生命周期的機電設備管理服務模式可能出現。

3當前所面臨的環境條件智能機電物業管理本質上是對樓

宇智能化的一種拓展，將一個建筑單體的機電設備智能化管理擴展到更高的地域級別，實現更廣泛的數據共享和更高效的資源利用，遠程智能機電物業管理系統在概念上來并不難理解且無需過多的高新技術支撐。在全球范圍來看，發達國家不乏這方面的類似舉措，但因國情不同而各有側重。歐美的主流設備廠商在設施管理方面的營業額常兩倍于其在系統集成工程方面的營業額，即后續配套服務的商業潛力遠高于設備銷售和集成。由于美國建筑工程承包模式特點，同一建筑工程中多采用單一品牌智能設備，這使得其雖在樓宇智能化管理控制方面成熟度較高但對更大范圍建筑群的整體機電設備集中管理案例不多。而在日本，阿自倍爾僅通過一個BOSS中心（創建于1984年）以及少量的服務站即可為關東地區2000多棟建筑共計1.6萬余管控節點提供綜合管理支持服務，其中半數以上完全通過依靠管理實現故障處置，僅4%的建筑單體采用24h人員常駐。其依托相關市場高達80%以上的占有率建立了與自有產品高度配套的商業模式。我國城市化的快速發展過程中主流智能設備廠商悉數在內，一個建筑單體內多個不同品牌的智能設備共存的情況比比皆是。這使得即便是單體建筑的管理控制往往也需要使用多個不同的子系統平臺，遠程機電物業管理系統在兼容性和可管理性方面面臨著關鍵性制約，但從發展的角度來看，廠商接口壁壘、管理水平、經濟性（人員成本低、網絡成本高）、社會整體需求不足等問題都在逐步松動和瓦解，相關實現方案和商業模式仍然值得研究和探索。

4智能機電物業管理系統的建立可行性

4.1硬件和網絡方面

目前主流智能設備廠商并未開放所有的協議，與設施管理相關的協議也是被封閉的，但是基于485等通訊協議有基礎實現不同廠商設備之間的數據交互，若相關市場需求被激活，通過相應合作溝通進行RTU開發，具備實現設備狀態數據的獲取甚至控制數據寫入的技術可行性。網絡條件方面按當前的互聯網發展水平完全可以通過多種不同的接入方式滿足各種類型的連接需要。

4.2管理軟件方面

我國軟件行業發達，有廣泛的自主開發和合作方式供選擇，從技術角度完全具備實現系統的可行性。真正問題是如何對于需要掌握和處理的數據進行正確規劃以及在建立高效的配套管理流程，而這正是機電安裝施工企業和物業管理企業各自的長處所在。

4.3客戶需求方面

對于業主而言，遠程機電物業管理系統在降低設備維護管理成本和提升管理效率的同時，也具備通過多方數據積累和管理經驗提供諸如設施運行歷史情況、運作方案優化、設備改進更換等方面增值服務的可能性，有助于提升其管理形象和客戶實際體驗。

4.4社會效益方面

從社會效益角度來看，建立遠程機電物業管理系統可緩解高負擔智能設備的維護管理工作壓力和降低負擔智能設備管理成本，順應我國城市化發展現狀并符合智慧城市建設的政策思路。

5系統的組成部分

5.1數據采集和管理標準

在建立遠程機電物業管理系統的過程中，首先應基于設備調試和管理經驗，對智能機電設備在維保管理過程中常見的數據進行整理和規劃，形成數據采集和處理方面的統一標準。

5.2健全管理制度

整理智能機電設備維保相關的管理工作并將其步驟流程化，確定配套的管理表式和相應的操作權限。

5.3核心設備的研發

研發可按標準協議連接不同子系統并獲取數據的RTU，通過RTU實現智能設備與管理系統之間的數據交互。

5.4信息管理系統

（1）用于承擔數據匯總、處理、工單觸發等功能的響應中心管理系統；（2）用于與RTU連接監控單體建筑不同智能設備狀態并可通過網絡實現與響應中心管理系統之間數據交互的客戶端系統；（3）用于維保單位業務管理部門和業主等客戶進行整體管理情況獲取和展現的服務拓展系統（包括移動應用）。

5.5響應中心

為真正實現遠程機電物業管理模式的潛在價值，需根據實際客戶規模情況建立相應的響應中心，將骨干技術和管理人員集中配置于其中，配合分站、服務點、單體建筑保留的維保人員等，分級滿足不同的客戶需求。

6結語

遠程智能機電物業管理系統能夠實現從單體建筑管理轉向更大范圍的集中管理，具有重要的意義；本文分析了智能物業設備系統建立的環境和可行性，對智能物業管理系統的組成進行探討，可以為后續該系統的建立提供借鑒。

作者:呼曉波 單位:上海市安裝工程集團有限公司

參考文獻：

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