營改增對物業管理的影響及對策

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一、新形勢下物業管理公司面臨的狀況分析

從現階段的物業管理財務管理狀況來看，物業管理企業的財務管理體系并不完善，整體制度建設不健全，部分企業賬務記錄不完整，對自身擁有的資產也疏于管理。混亂的工作體系導致財務管理問題頻發，企業日常工作出現問題找不到相應的負責人，無法對其進行責任追究，造成企業的財務管理工作的質量和效率降低，企業的管理也相對混亂。現如今大部分物業企業的經營管理者并不了解如何對自身擁有的資產進行劃分并合理地的進行規劃與管理，其現代化理財觀念的缺失，管理經營的失職使這部分企業的發展前景并不明朗并由于行業市場逐漸透明化導致很多企業的利潤空間被不斷壓縮，給企業的發展帶來巨大的阻力。目前很多物理服務企業在管理層面的理解較為淺薄，管理者的經營思路還停留在以完善服務體系為中心的層面，并不重視企業在人力及成本上的管理，這造成很多物業服務企業在拓展業務的同時給企業的財務造成巨大的負擔，管理方面的漏洞會給企業成本控制帶來絕大的阻力，從而影響企業的發展。此外企業管理者重視服務產品的質量，企業的發展重心圍繞服務人員的儲備，對管理人員尤其是財務管理人員方面缺乏必要的人才儲備，導致物業服務企業在財務管理方面缺乏專業人才的支撐，管理效率低下，企業難以對成本就行集中的把控，企業經營成本會隨著企業規模的擴大急劇上升，影響企業發展給企業運營帶來財務隱患。

二、“營改增”對物業服務企業的影響

（一）“營改增”對企業財務管理的影響。物業服務企業應當就當前政策的改革做出積極的調整在管理制度、財務核算流程、財務統計數據進行規范化的管理。在對財務進行統計時要確保數據的真實性和準確性，財務信息的記錄要保證完整可靠。而在財務管理制度的完善過程中，財務核算方法要切合實際，要根據企業當時的發展狀況進行制度的更改，保證在新的制度下財務管理工作質量能夠有顯著的提高。例如在對企業財務管理試行責任制度，在企業中設立獨立的審計部門幫助企業的管理者對企業財務進行實時監管。同時依照營改增的規定，對物業服務企業的財務明細進行細化，幫助企業更好的規避財務風險。（二）營改增對物業服務企業稅負的影響。以往的物業服務企業營業稅點在5%，稅改過后，物業服務行業將實行6%的增值稅率。物業服務行業在經營業務的性質比較特殊，企業在完成相關業務的過程中其主要的成本來源于人工成本及一些必要的雜項，但這些并不屬于企業的進稅項，不能通過增值稅發票進行抵扣，這會給企業帶來一定的財務負擔。這無疑需要物業財務管理的部門對企業的相關業務進行更加精細化的管理。稅項也在不斷細化，這就要求企業重視自身的管理，要不斷細化企業進項稅賬目進行精細化的管理。（三）“營改增”影響物業管理企業利潤變化。物業服務企業的在營改增后相關的賦稅負擔會加重，企業管理者需要根據企業的實際需要對企業進行精細化的管理，并對企業的管理體制進行改革，這必然會影響企業的日常運營，在改革的過程中也會消耗一定的成本，企業的管理成本也會直線上升。“營改增”實施以后，對于一些由一般納稅人經營管理的物業企業，其收益情況較為復雜且多變，需要根據業務完成的實際情況來分析利潤獲取的具體變化情況。如實行包干結算模式的物業企業，人工成本占據總成本的70%左右，運營成本中材料部分占比較少，用于生產的材料多為低值易耗品，采購時取得的增值稅專用發票也較少，可以進項抵扣的金額較少，增加了運營成本。如果企業未全面規劃統籌材料、設備采購等，在新的稅收模式中可能承擔了更高的稅收，因此這類的企業獲得的利潤將會減少。但對于規模較小，納稅金額較少的物業服務企業，在新的稅收模式之下其對應的稅率將下降至3%，則相應的獲利將會增加。

三、新的稅收體制下企業的稅收風險類型和應對措施分析

（一）新的稅收體制下企業面臨的稅收風險類型。首先，物業服務行業將面臨著稅負增加的風險。不同納稅人所經營的物業服務企業，受新稅收制度的影響也不同。不同的經營業務范圍，使得企業所適用的增值稅率也是不同的。小規模納稅人的物業服務管理企業適用3%的稅率，與稅制改革前的營業稅率同比降低兩個百分點，這類企業的稅收負擔相應的有所減少；但被認定為一般納稅人經營的物業企業，增值稅率提高到了6%，比之前實行的5%的營業稅增加了一個百分點，對于這類物業企業其納稅負擔將有所增加。其次，不重視稅收優惠政策的風險。為讓企業在稅制改革之后能夠更好的進行經營，政府也頒布了相應的優惠政策對企業轉變進行扶持。因此物業企業需對各項經營的業務進行確認，然后與政府頒布的優惠政策要求進行對比，符合要求就能獲得政府的優惠政策。但部分企業從事的業務比較傳統，因此很多企業通過短時間內擴展業務使企業符合國家扶持要求，然而并沒有切實地去按照政府的規定對企業自身的制度進行規范整合。物業服務企業經營過程中需要了解相應的應稅項目和免稅項目，對于稅收的征收模式，如：一般征收、簡易征收要進行清晰的劃分，這些都是物業企業規避稅收風險的必要工作。再次，增值稅專用發票管理風險。新的稅制實行之后，物業服務企業的財務管理工作需要進行完善提升，對于發票的使用也要更加的規范。增值稅發票的收取涉及稅收抵扣，物業服務企業對增值稅的相關法律法規并不了解，無法根據規定獲得稅收抵扣憑證，最終交易憑證還是使用普通的發票或收據，僅有的稅款抵扣款項因為憑證問題無法進行抵扣，阻礙了稅收抵扣工作的推廣。再者，由于物業服務行業企業難以獲得人工成本抵扣發票，部分物業企業為了提高利益，往往采取一些虛開或代開發票的偷稅漏稅行為，但這無疑增加了企業的經營風險。（二）物業服務企業應對稅收風險應該采取的措施。應對風險的前提就是要了解風險會帶來的變化及風險所屬的類型，企業為了應對相應的稅收風險，要對稅收改革帶來的風險及時進行了解并做好相應的應對措施。首先，物業服務企業要從企業內部出發進行戰略調整，對于稅務做好統籌規劃工作，控制稅收與可抵扣選項的支出比例。對一些不能開增值稅專用發票的經濟業務，減少此類業務，努力做好企業內部財務部門的管理工作，盡量從工商管理部門取得合法的抵扣憑證，使企業獲得一個良好的稅務環境。其次，企業要密切地關注政府相關的政策，加強對自身的管理以達到優惠政策的要求，并且抓住政府的扶持機會，主動申請政府的扶持資金。用合理合法的方式減少企業的稅收負擔，提升企業在經營過程中的收益。物業公司要根據自身經營情況建設屬于自己的風險預警機制，根據企業的稅報分析每個季度的納稅狀況，全方位把握企業的稅負變化。建立相應的預警平臺、預警部門，對稅收風險做好預警控制機制，能夠保證降低企業在經營中的稅收風險。同時，還需要企業完善自身的增值稅管理制度，積極配合工商部門的稅務檢查工作。

參考文獻：

[1]包志偉.物業服務企業營改增后相關賬務處理的探討[J].財經界(學術版),2016,(19):328-329.

作者:唐湘平 單位:珠海市丹田物業管理股份有限公司