物業服務費在物業活動的運用

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一、物業服務費在物業活動中彈性調節的思考

國家物價主管部門頒發的普通住宅小區物業服務費是政府指導價，這對穩定物價和規范物業活動中的收費起到積極的作用，它的核心是實行質價相符的服務，維護了物業服務企業和業主的根本利益。但是，在具體實施中是以物業服務企業與業主的合同形式來體現的。如合同一簽三年，價格也就固定下來了。但是在這三年中，如遇政策性增資和調整“三金”的風險就由物業服務企業來承擔，這是絕大多數物業服務企業經營風險最大因素。這也是包干制收費形式的最大弊端。而我市目前絕大多數物業服務企業采用的也是包干制收費。在合同期中，物業服務企業只能按合同規定收費而造成企業虧損。又如我市某些小型物業樓盤的業委會在合同期滿后，引進市場競爭，公開招標，希望物業服務費維持在原有水平或有所下調，個別物業服務企業采取不正當競爭，不負責任的競爭，也采取了壓價競標，加劇誤導了業主消費價格趨向，出現了在服務中的“短斤缺兩”或以犧牲企業員工利益和業主利益的現象。如杭州某樓盤原物業服務企業提出0.50元/m2•月的收費標準，另一家企業報價為0.30元/m2•月，最后業委會選了低價報價的物業服務企業，經過3個月的運行，業委會發現低價中標的物服企業根本不能勝任合同承諾，造成雙方矛盾激化。近二年來，杭州先后有10余個物業樓盤，合同到期后，由于過低降價造成無人接管的現象，這些樓盤只好先“自治”，最后“自治”不行了，再往政府職能部門推，或向社區推，造成物業樓盤品質下降，物業貶值，也造成了社會的負面影響。當然，杭城也出現極個別物業服務企業，用假帳來欺騙業主，造成惡劣的社會影響。今年上半年，杭城某新聞單位報導了我市某物業小區，只需0.20元/m2•月的物業服務費的報導。報導說0.20元/m2•月的物業服務費還有盈利，引起社會強烈反響。中國物業協會陳偉秘書長在點評此案例說，這是業主在一筐爛蘋果中選擇最爛的一個。業內人士指出，一般情況下，物業面積越小，管理服務成本越大，而“二角錢”物業服務費所對應的服務內容我們尋找了國優、省優、市優標準，參考了全國物協服務質量標準，也參照了我市價格部門的收費標準均未尋到相對應的標準，還參照了“菜單式”收費辦法，仍未找到合適的標準。那么“二角錢”的服務標準到底是什么標準呢，只能是一個“等外品”的服務標準。對經濟適用房物業、農改居物業、回遷房物業，這些物業樓盤的定價該如何確定呢。從近幾年我市招投標中，往往也低于一般的商品房的物業服務費。業內人士認為，售樓價格的高低與物業服務費沒有本質的聯系，樓盤的地理位置與物業服務費沒有本質聯系，而物業規模大小、設施設備配置強度、出入口的多少，物業服務質量標準，物業服務人員配置多少才是與物業服務費有直接的聯系。因此，對于經濟適用房物業，農改居物業、回遷房物業也應與政策指導價相對應。對于前期物業招投標確定的價格，有時也與物業交付時會出現脫節。目前，杭州物業管理服務招投標時，一般先進行價格確認備案，到物業交付時往往需要一、二年，有的時間更長，待物業交付時，政策性工資調價，“三金”調價，水電費調價等因素也造成物業服務企業被動的局面。由此種種，我們應當冷靜地思考物業服務費在物業活動中調節的問題。

二、對物業服務費調節的借鑒、創新與思考

對于物業服務企業在物業服務費在物業活動中調節關系的問題，已經引起價格主管部門、物業主管部門和物業服務企業、業主的廣泛關注，各地也有一些應值得借鑒的做法。如江蘇省揚州地區，在物業服務合同中，有將物業服務費逐年遞增約定。又如安徽、江蘇等省的一些地區，可將開發商分期交付的樓盤，進行分期補差的做法。有的地方還將物業服務企業在前期進行的驗房工作，規定每套驗房費30元的做法，以彌補物業服務企業。湖州地區還有在交房后，對“三證”辦理期的物業服務費由開發商補貼的辦法，這樣做維護了業主的利益，深受業主和物業服務企業的好評。有的地區把電梯、水泵、水景、水系等高能耗實行分攤后，還將電梯、水泵、供熱等設備設施的維護費、年檢費、材料費從物業服務費中單列，使物業服務費進一步細化，讓業主明明白白的消費。有的地方還將老小區、舊小區和不成規模的小區實行政策性補貼，減免稅收等政策，這些做法在一定程度上緩解了物業服務企業的困難。從上述各地的做法來看，有的我市可以借鑒，有的可以創新。要從根本上解決質價相符的問題，就是要實行與時俱進的價格機制。要解決質價相符的問題，可以從以下兩個方面考慮。一是遇到政策性調整工資，“三金”或市場物價調整，可以將增調部分作為合同期內的調節幅度，以確保物業服務企業的合同能順利進行。二是將設施設備的維保費、年檢費納入公攤費序列，以避開征稅，從而減輕業主和物業服務企業的負擔。此外，對于高于或低于國家、地方物業服務質量標準的物業服務收費實行市場協商價，或作為特約服務的范疇。

作者:魯楊 單位: 浙江特殊教育職業學院