營改增下物業企業涉稅風險及稅收管理

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摘要:營改增作為國家財稅體制改革和供給側改革的一項重要工作，自2016年5月全面實施以來給勞動密集型的物業企業帶來不小的機遇和挑戰。物業企業業務廣泛，涉及多種經營，適用不同增值稅稅率，營改增增加了物業企業的納稅難度，使企業面臨稅負上升、成本加大、發票管控、人員培訓等諸多風險。稅收管理作為物業企業財務管理的重要部分，要審時度勢，牢固樹立降低稅負完善抵扣鏈條的大局意識，堅決貫徹落實各項營改增政策，通過稅收法規學習、組織架構選擇、業務流程改造、財務核算提升、發票風險管控等應對措施，不斷降低企業涉稅風險，為企業實現價值最大化，在市場競爭中立于不敗之地做出貢獻。

關鍵詞:營改增;物業企業涉稅風險;稅收管理

為了加快財稅體制改革，減輕企業稅負，深化供給側改革，持續為大眾創業、萬眾創新清障搭臺，釋放中國經濟新活力，國家自2012年提出試點，2016年5月全面實施營業稅改征增值稅政策。營改增作為企業運營的外部環境，是企業不能改變的約束條件，企業如何減少稅費降低涉稅風險是財務稅收管理的重要課題。營改增下，物業企業需要認真學習稅收法規，熟練掌握財稅政策，積極適應變革要求，盡力降低涉稅風險，不斷提升市場競爭力，努力實現企業價值最大化。

一、營改增財稅法規政策

自營改增全面推開以來，國家陸續了多項營改增財稅法規政策，用來規范指導營改增涉稅業務，其中需要物業企業著重關注的政策有:1.財稅［2012］15號:關于增值稅稅控系統專用設備和技術維護費用抵減增值稅稅額有關政策的通知。2.財稅〔2016〕36號:關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知。3.國務院令第691號:關于廢止《中華人民共和國營業稅暫行條例》和修改《中華人民共和國增值稅暫行條例》的決定;以及修訂后的《中華人民共和國增值稅暫行條例》。4.財稅〔2016〕47號:關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知。5.財稅〔2016〕52號:關于促進殘疾人就業增值稅優惠政策的通知。6.國家稅務總局令43號:增值稅一般納稅人登記管理辦法。7.國家稅務總局公告2016年第16號:關于《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告。8.國家稅務總局公告2016年第54號:關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告。9.財稅〔2016〕94號:關于供熱企業增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅優惠政策的通知。10.財稅〔2017〕46號:關于繼續實施扶持自主就業退役士兵創業就業有關稅收政策的通知。11.財稅〔2017〕49號:關于繼續實施支持和促進重點群體創業就業有關稅收政策的通知。12.財稅〔2017〕76號:關于延續小微企業增值稅政策的通知。13.財稅〔2018〕32號:關于調整增值稅稅率的通知。14.財稅〔2018〕33號:關于統一增值稅小規模納稅人標準的通知。

二、物業企業的涉稅風險

物業企業綜合房屋管理與社區服務，經營范圍龐雜，涉及服務、商業、建筑、餐飲等不同領域，多種經營，混合經營是其常態。在營改增下，因物業企業的專業性和綜合性，給其涉稅問題帶來復雜性，同時也面臨不小的風險和挑戰。

1.稅負增加的風險。2016年5月全面推開營改增之前，物業企業征收營業稅，物業費、電梯費、停車費按5%繳納營業稅，水電費垃圾費暖氣費等按代收款核算，實行差額征稅。全面營改增后，物業企業改征增值稅，需區分一般納稅人和小規模納稅人納稅。一般納稅人按每月進項、銷項稅額相抵后金額納稅，物業費、電梯費、垃圾費適用6%的增值稅率，停車費適用10%的增值稅率(選擇簡易征收，適用5%稅率，但不可抵扣進項)，代收水電費暖氣費按轉售業務征收增值稅，水費按3%差額簡易征收，電費按16%征收，暖氣費暫免征增值稅。因物業企業屬于勞動密集型企業，人工成本占據總成本的60%以上，人工成本多數無進項，物業費可抵扣進項少;生活垃圾費是財政收費，無增值稅進項票可抵扣;電費因早期開發原因開具進項稅發票有諸多限制，不易取得，即便取得也非全額，而是有電費總額的7%－20%的農村電力基礎建設費，只開具普票，可抵扣進項減少，由于這些情況的存在會導致物業企業一般納稅人的稅負增加。物業企業小規模納稅人適用簡易征收增值稅，按全部銷售額征稅，有3%和5%兩檔稅率，提供服務和銷售水電需要分別核算，雖物業費稅率較營業稅率降低，但電費和垃圾費需要全額繳納增值稅，實際上同樣面臨稅負增加的風險。

2.業務流程再造，稅收管理成本上升的風險。營業稅是價內稅，增值稅是價外稅，企業從上到下必須要樹立增值稅抵扣思想，業務合同報價必須要考慮增值稅因素，可抵扣稅額，及市場價格，綜合考慮對企業最有利的報價，改造和再造業務流程，滿足營改增的要求。會計核算系統需按營改增要求設置核算科目，按價稅分離確認收入成本費用資產，協調處理財務預算、財務分析和財務核算的確認口徑差異。

3.以票控稅，增值稅發票管控風險加大。以票控稅是我國稅收管理的特色，增值稅實行“購進扣稅”，關鍵是抵扣，核心是發票，發票管控風險主要有:虛開發票的風險;接受虛開發票的風險;取得不合規不能抵扣發票的風險，如增值稅專用發票地址電話未填寫，增值稅普通發票未填寫納稅人識別號，明細填寫錯誤，銷貨清單開具不規范，發票備注欄未按規定填寫信息等。

4.人員政策執行誤差，納稅申報難度加大的風險。營改增是系統性工程，嵌入物業經營的方方面面，加上物業企業的綜合性，和財稅新政的逐步完善性，有許多實際適用性的問題，需要物業財務人員在不斷的學習咨詢中正確執行運用。同時為了降低企業稅負，還要改造業務流程，全員培訓，一齊學習。在納稅申報方面，增值稅較營業稅申報方式、稅率都有很大不同，申報難度加大。

三、物業企業的稅收管理

針對營改增下物業企業存在的上述涉稅風險，提出從以下四個方面加強稅收管理，降低企業涉稅風險，提高企業競爭能力。

1.學習熟悉營改增財稅法規，做好稅務籌劃，降低企業稅負。如前所述，營改增讓物業企業面臨稅負增加的風險，如何降低稅負，保存再生產實力，對微利的物業企業尤為重要。物業財務人員一定要吃透營改增政策，將企業的經營置于營改增框架下，條分縷析，從組織形式、控制方式、業務流程及稅收優惠政策等方面著手納稅籌劃，降低企業稅負。增值稅分為一般納稅人和小規模納稅人，小規模納稅人標準為年應征增值稅銷售額500萬元及以下，區分銷售勞務和銷售貨物，分別為500萬元，物業企業應根據自身業務需求選擇成為一般納稅人還是小規模納稅人。如果企業是商業物業或寫字樓物業，客戶多為對公單位，對增值稅專票有強烈要求，物業企業就需申請成為一般納稅人;如果企業是住宅物業，客戶多為個人，對增值稅專票沒有要求，那么就選擇成為小規模納稅人，實行簡易計稅，降低核算辦稅成本。成為一般納稅人，物業企業要改造業務流程，從合同簽訂到進貨費用報銷，全程監控專用發票的取得認證，對應取得專票而未取得的業務票據不予報銷;對人工成本大不能抵扣銷項的情況，物業企業可以實行勞務外包，取得勞務進項，抵扣銷項，降低稅負。成為小規模納稅人，物業企業可以根據管理項目大小，變通企業的組織形式和控制方式，成立獨立核算的分公司，享受小微企業免征增值稅優惠政策。不管是小規模還是一般納稅人，都可以吸收安排殘疾人、退役士兵、下崗人員到企業中創業再就業，享受國家增值稅政策減免，從而降低稅負。

2.改造財務業務流程，努力降低稅務管理成本。熟悉財稅法規、確立降低稅負的方案后，物業企業要梳理業務財務流程，去掉重復多余的過程，保留精簡有用的流程，構建適用納稅籌劃的業務財務模式，確定財務核算方式，思考價稅分離下財務預算、財務分析與財務核算的關系，協調處理確認口徑不一的差異，整合財務稅務業務管理制度，不斷降低企業稅務管理成本。

3.以票控稅，降低發票管控風險。以票控稅是我國稅收的主要方式，營改增的全面推廣，讓增值稅發票覆蓋到全部經營活動，包括專用發票的使用范圍迅速擴大，稅務機關必將加大發票的管理和稽查力度。物業企業一定要熟悉遵守國家發票管理規定，嚴格按規定在金三稅控系統開具發票，杜絕開具虛假發票、接受虛假發票或開具不符合規定的發票。經營活動中，發票是紅線，涉及企業切身利益，物業企業一定要指定專人管好用好發票，把發票管控風險降到最低。

4.參加培訓學習，做好納稅申報工作。營改增下，物業企業面臨人員政策執行誤差、納稅申報難度加大的風險，財務人員要堅定營改增信念，不斷學習政策法規，運用財稅政策為經營活動提供導向，管理及業務人員也要加入營改增培訓學習，從業務出發，與財務融合，實現財務規范業務促進財務的良性發展。物業企業因其業務綜合性，納稅申報方式、稅率較營業稅和其他行業復雜，增加了納稅申報的難度，物業財務人員一定要吃透財稅政策，按時準確申報，及時足額繳納稅款。

綜上所述，營改增作為國家財稅體制改革和供給側改革的一項重要工作，給物業企業帶來不小的機遇和挑戰。物業企業財務人員要借助營改增，牢固樹立降低稅負完善抵扣鏈條的大局意識，堅決貫徹落實各項營改增政策，通過稅收法規學習、組織架構選擇、業務流程改造、財務核算提升、發票風險管控等應對措施，不斷降低企業涉稅風險，助力產業轉型升級，為企業實現價值最大化，在市場競爭中立于不敗之地做出貢獻。

參考文獻:

［1］《節稅工程－顛覆傳統納稅籌劃》，邱慶建、鄒靜、白敬平，電子工業出版社，2010.3.

［2］《營改增稅制改革對物業管理行業的影響———上海德勤稅務師事務所合伙人高立群在中國物協四屆三次理事會全體會議上的發言》，高立群，《中國物業管理》，2016年04期，33－35.

［3］《營改增政策下物業企業的涉稅風險及其對策》，王淳，《企業改革與管理》，2018年09期，149－150.

［4］《營改增對物業管理企業納稅籌劃的影響》，李秋君，《企業改革與管理》，2016年20期，124－119.

作者:劉慶如 單位:陜西福居物業管理有限公司