高校物業管理社會化現狀與對策

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一、高校物業管理發展趨勢

1.市場化。高等院校物業管理市場化即是物業管理要遵守市場經濟發展的原則去進行運轉，從行政組織角度而言，物業管理不只是實行上級領導部門的一系列行政指令，而需要積極自主的根據學校的轉變實行對應改正和調整。比如，可建立相關管理組織，在原則上認可有償經營。根據我國企業投資體制變革所提出的：誰進行投資，誰就決策，誰獲取利益，誰就承擔各種風險的原則，物管企業應通過對消費的內容、標準和對象的了解，展開多元性、多層次的管理經營理念。高等院校物業管理運行體系的逐漸健全創建在管理形式的變革上，就是以往的職能管理形式轉向經營型管理形式，走市場化發展道路，這是高等院校物業發展的必要形式。3.專業化。高等院校物業管理專業化發展趨勢，即指高校物業管理需要具有完整的組織體系、強大的管理團隊以及必須的基礎設施，其相關組織機構需要各盡其職、分工協作，高質量、高效率完成學校所的各種物業管理工作。由于高等院校物業管理內容非常廣泛，比如教學區、教職工住宅區設施水暖電與公用設施、保潔、維修、治安、管理等多項服務，雖然管理難度并不是很大，但是所有工作均十分重要，尤其是這些工作中專業性較強的管理工作，如若想做到兩全其美，十分不容易。當前我國諸多高等院校的物業管理部門大部分均創建了對應的保潔、消防、治安等隊伍，漸漸組建成具備專業性的團隊，然而和學校的迅速發展依舊存有很大差距，故此高校管理專業技術能力與技術水平有待提升。2.社會化。高等院校物業管理社會化發展趨勢，強調學校內部的物業管理需要由社會與學校一同擔負，學校和社會相互服務、相互取長補短，并且在管理過程中實行專業分工和協作等。高等院校物業管理作為學校后勤的關鍵部分，要適應學校的迅速發展與進步，需要遵循三方面原則實行變革：第一，抓牢學校這一發展市場，要將學校作為高等院校物業管理工作的生命之源；第二，增強內部變革，在為教育及科研提供優秀工作氛圍的同時，為教職工提供良好服務；第三，在站穩學校市場與學校相關領導支持的基礎上，實行走出去的戰略，將高等院校物業管理自身具有的優勢逐漸擴充到社會物業管理工作中，持續壯大自身，提升自己的社會地位。或是引進社會資金，實行自身變革與創新，真正實現校企雙贏。高等院校物業管理是伴隨中國物業管理的不斷發展而逐漸發展起來的，是高等院校后勤保障的重要工作，是其建設、發展與進步的一項關鍵內容。然而，當前高等院校物業管理工作存有規范性較低、專業化不足的問題，如何實行科學、規范建設，全面提升管理能力及服務水平則成為目前高等院校物業管理亟需解決的問題。

二、高校物業管理面臨的現狀

1.觀念轉變未能到位。物業管理因起步十分緩慢且較晚，加之是由后勤轉型而形成的，故而，在管理體系、管理形式與管理進程中存有諸多問題。首先，高等院校物管企業相關管理工作人員自身的管理理念沒有轉變到位。因高等院校物業管理基本均是由以往的后勤轉型過而形成的，大部分管理工作人員仍然停滯在以往的行政管理上，未能真正了解與認識物業管理，并且服務第一、用戶至上的理念十分薄弱，為高校教師與學生服務錯認為是在管理師生，進而對高等院校物業管理的進步與發展產生直接影響。其次，師生對物業管理存有一定認識誤區。第一，教職工未能是有物業管理中的有償服務。高等院校的教職工始終無償的獲得學校后勤服務保障，因對物業管理缺少認識與了解，故而在思想理念上無法適應物業管理中花錢買服務的當代市場消費觀，極容易對物業管理提出過多且過分的要求，期待花費最少的錢，做最多、最好的服務。第二，高等院校內人和人相互之間十分熟悉，校領導和教師與學生之間存在師生之情、同窗之情。故此，如若哪一位業主心中出現不順，就會去找校領導談一談，收取費用的多少，服務的優劣，均會直接反映到校領導人員的工作案頭，會對決策者的密度，會對決策人的力度與信心形成直接不利影響。2.員工專業技術水平需要提高。物業管理中維修、消防、保潔、治安等多項工作皆具備極強的技術性，一些物業管理工作人員不但應具有相關專業技術知識，還應具有心理學、計算機運用、經營學等多種綜合素養。3.經費不足，投入不夠。首先，因高等院校的物業使用率較高，所以維護難度極大，并且工作量巨大，需要投入更多的人力與物力。其次，辦學高等院校物業創建趨向于智能性的提升，對物業的利用及管理服務亦提出更高層次的要求。高技術、高科技的設施，包含自動消防、安防裝備設施、集中管理監控系統以及物業管理信息體系等多方面逐漸配置完善，專業化、科技化工具設施不可或缺。但是現如今各大高等院校的物業管理使用經費主要依靠學校相關行政資金撥款與極少的物業收費作為來源，因為管理經費源頭單一，故而往往導致物業管理資金不足。加上學校住宅區修繕工作量巨大，因此僅僅憑借極少的經費根本無法滿足現實需求。再其次，長時間以來高等院校為解決一些貧困學生的學習與生活保障，普遍采用勤工儉學的方式，由學生們來擔負諸多學校內部后勤服務工作，由此導致管理松懈、服務成效低、質量差等多種問題。當前大部分高等院校均設置專業的物業管理部門，而且基本均創建了下屬的治安、保潔、消防以治安等團隊，初步組建專業化的團隊，然而這部分隊伍中有一些工作人員來源于以往的后勤服務部門，另一些來源于高等院校附屬企業，雖然具有一些工作經驗，但是服務能力與專業技能水平較低，大部分缺少相關專業知識與綜合培訓，故此無法確保服務成效和服務質量。加上長久以來，高等院校后勤工作人員服務意識較薄弱，故而和住宅小區及其他物業相比較，其具備的專業技術能力、市場理念與企業經營觀念均亟需提升。

三、提升高校物業管理社會化的對策

1.轉變物業管理觀念。要根據強大有力的宣傳，改變物業管理工作人員的物業管理思想觀念，提升學校教職工對物業管理的了解與認識，建立正確的物業管理觀念，為開展物業管理工作創造良好條件。高等院校開展物業管理，不可被認為是一種甩包袱行為，亦不可與物業管理服務中心解除勞動關系，直接推向社會，高等院校相關領導需要深謀遠慮，以腳踏實地的精神，把物業管理中心扶上馬并再送一程。物業管理工作人員需要從原有拿死工資、鐵飯碗轉變為自身利益和企業利益相掛鉤，建立為業主實心實意、踏踏實實服務的積極思想。而且住戶觀念亦需要改變，應從原本型住房與無償服務改變成商品住房與有償服務的思想理念。要真正認識到高等院校物業管理是提供高等院校后勤服務的一個主要組成部分，其將服務、經營與管理聚集成一體，寓管理于服務中、經營于服務中。2.創建人才隊伍。高等院校需要核定相關編制，投入一定資金，這些資金專門用來建設高校后勤物業管理服務團隊與物業管理工作在編在崗的相關領導與職員運用、評定職稱、薪資待遇等，要和高校其他工作在編領導與職員同等對待。在開展高校后勤物業管理變革的進程中，對原本屬于高校事業單位編制的相關后勤人員應根據情況的不同，按照國家相關政策進行妥當安排。根據崗位設定、轉崗培訓、開發新項目、分流員工等多種形式，切實提升高校物業管理服務成效與質量。增強高等院校后勤物業管理工作人員的文化、思想、業務等素養的培育，應用素養教學、崗位培訓、技能考核的方式，培育出一批專業性強、經營能力高、善于管理的優質物業管理人才，提升從業人員的專業能力、專業水平以及服務意識。根據利益調整，引進競爭體系，增強崗位考核，真正做到適者生存，逐漸創建一支動態管理及專業能力與綜合素養較高的物業管理服務團隊。3.擴展經費來源。高等院校后勤具備公益性與育人特點，后勤物業主要服務于學校內部教育科研核心工作，其服務學費標準十分低，經濟收益不明顯，難以維持自身運作經費。高等院校物業管理企業需要堅持將服務作為根本，想方設法拓寬渠道，通過對教師與學生消費層次與領域的詳細了解，實施多元性、多層次、多范圍的有償服務，最大程度彌補學校物業管理工作中經費短缺的問題。第一，擴展高校物業管理經營服務的類型與功能，完善配套服務，創建快遞與郵件的收發等。第二，真正落實崗位責任制以及服務工作標準，構建高效的成本監控體系，盡量降低管理經營服務產生的成本。第三，積極擴展校外物業服務市場范圍，承接社會各種治安、綠化、清潔等其他項目。第四，把學校內部的商業經營服務點用租賃的形式劃歸到學校物業管理企業經營，以此加大物業管理公司的自我發展能力。第五，需要將學校內部涉及到物業管理服務的范圍區分出所有權，設定管理服務標準及要求，包括學校內部教職工住宅區域，根據服務標準簽訂相關服務協議，繳納相關項目維修資金并支付一定的物業管理費用，開設專門賬戶，真正做到專款專用。綜上所述，高等院校的物業管理是一項綜合性較強的管理，各大高等院校狀況良莠不齊，無法運用統一的管理形式。然而高等院校的物業必須對高等院校的特點實行管理，這是不可否認的。其主要目標需要與國家頒布的相關物業管理條款進行接軌，成為當前社會具備教育屬性的服務部門，真正將物業管理實現現代化。

作者：胡榆生 單位：陜西榆林