全面預算管理在物業企業的應用

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摘要:目前，隨著經濟的不斷發展，促使各行各業呈現出迅猛發展趨勢，其中包括物業企業。預算管理是物業企業管理的重要組成部分，是實現企業利潤最大化的有效措施，是推動物業企業發展的重要手段。鑒于此，本文筆者將以物業企業財務管理特點為出發點，分析物業企業采用全面預算管理的重要性，探究全面預算管理在物業企業中的應用，以供相關人士參考。

關鍵詞:全面預算管理;物業企業;應用

一、物業企業財務管理特點

全面預算管理，即通過預算，實現對企業整個和各部門財務及非財務資源的有效控制、反應和評估，屬于系統管理工程范疇，是企業員工奮斗目標、控制標準等的重要體現，是企業通過科學化應用資金，強化企業內部管理，實現企業經濟效益最大化的有效措施。針對物業企業，其財務管理具有以下幾方面的特點：

(一)明確年度收入

物業綜合服務費、車位服務費以及特約服務費等是物業管理企業業務收入的基本組成要素，針對單一業務項目而言，客戶數量具有一定固定性，且以物業管理服務委托合同為依據，執行收費標準，可基本確定年度可收入總額，而收費率是唯一會發生變化的量，其中，物業性質、物業服務水平和客戶質量等是收費率的影響因素。(二)現金流入充足針對物業管理企業，在確認主營業務收入時，需堅持謹慎性原則，對于具備業務分散、生成票據量大等特征的客戶，在得到稅務機構認可的基礎上，采取收付實現制模式，例如，住宅區、寫字樓、公寓等，以維持現金流充足的穩定性。相較于小業主型物業項目，包括廠房、售樓處、工地以及機關事業單位辦公樓等在內的大型業主型物業項目，由于采用跨期結算方式，易產生相對的應收賬款，且壞賬率基本為零。

(三)控制關鍵在于人工成本

物業管理企業不僅是傳統的勞動密集型企業，而且是具有典型性的第三服務企業，人工成本是主營業主成本的重要組成部分，因此，成本控制的關鍵點在于成本控制。

二、物業企業采用全面預算管理的重要性

(一)是構建現代企業制度的基礎

組織管理體系、領導體制以及經營管理制度是現代企業制度的重要組成部分，而全面預算管理是常用的管理模式。其在整合業務、資金、人才和信息的基礎上，堅持適度分權授權的基本原則，聯合戰略驅動業績評價模式，實現對企業資源的優化配置目標，真實反映企業需求，基于共同努力作用下，為最終決策提供可靠依據。

(二)是實現企業整體預算目標的保障

基于全面預算管理作用下，采用計劃的方式，合理分配、考核和控制企業內部各部門間的財務或非財務資源，促使企業生產經營活動得到協調，推動企業整體預算目標達到具體化標準。以此作為企業和企業員工共同奮斗的目標。

(三)有助于提升企業綜合競爭力

利用全面預算管理，將事前控制、事中管理、事后分析有效應用至物業企業經營活動和財務管理工作中去，以最大限度發揮財務管理的作用，推動企業發展，達到提高企業綜合競爭力的目的。

三、全面預算管理在物業企業中的應用

(一)合理分解全面預算管理體系

針對物業企業，可從三個層面對全面預算管理進行分解：首先，確定物業企業整體預算目標，一方面，以企業戰略規劃定位為依據，物業企業對年度經營管理方案進行編寫，促使年度預算目標得以初步確定。另一方面，物業企業以整體生產經營計劃需求為出發點，適當調整并下達年度預算目標，并提出相關的經營考核指標。其次，確定物業企業各項目預算目標，換言之，是橫向分解的主要體現。一方面，以企業對項目的星級定位為基點，結合企業發展實際情況，物業企業對項目年度經營管理方案進行編寫，促使年度預算目標得以初步確定。另一方面，以整體生產經營計劃需求為依據，在審批各項目年度預算目標的基礎上，明確提出經營考核指標。最后，確定物業企業各專業職能部門預算目標，換言之，是縱向分解的主要體現。一方面，以企業年度質量目標為依據，以各項目年度經營管理方案為指導，以各項目不同類型、發展階段等為出發點，促使專業項目年度預算目標得以初步確定。另一方面，以企業整體經營計劃需求為基準，明確提出專業項目年度預算目標，并制定與之相符合的經營考核指標。

(二)構建健全的全面預算管理體系

針對綜合性物業企業，基于長時間的發展下，蘊含多種業務類型，即使屬于同一類型的業務，其發展階段存在差異。鑒于此，針對不同類型的物業，需在充分考慮硬件條件前提下，以經營收益情況為指導，制定并實施具有針對性和目的性的管理方案，促使服務標準與工作流程相匹配。一般而言，在構建全面預算管理體系過程中，以企業框架為基準，主要涉及三方面內容，即經營收入預算、經營成本預算和目標利潤。第一，經營收入預算。針對物業企業，經營收入預算是全面預算編制的第一環節，車位費、物業綜合服務費、經營場地租金收入等均屬于主營業務收入。同時，物業綜合服務費收入是主營業務收入的重要組成部分，是控制收入預算編制的關鍵所在，其主要涉及三方面的內容，即收費標準、收費面積和收費率。其中，收費標準與收費面積均屬于常量，而收費率屬于變量。第二，經營成本預算。針對物業企業，經營成本預算是全面預算編制的第二環節，且是重要環節。以工作流程和節點為出發點，人工成本、公共設施設備運行維護費、辦公費、秩序維護費、管理費、綠化費、保潔費等是物業企業經營成本的主要構成要素。人工成本：是企業經營經營成本的關鍵，因此，強化人工成本預算編制顯得尤為重要。首先，優化崗位設置，以項目等級定位為前提條件，以項目發展階段為指導，結合資源特點，制定切實可行的項目物業管理服務方案，合理實施崗位合并制度，促使“一人多崗、一崗多能”得以實現，達到減少人工成本的目的。其次，明確酬薪標準，以上年度酬薪標準為依據，以市場數據為指導，結合行業標準，確定符合企業發展的薪酬標準。最后。比較指標合理化，通過合理比較項目人均總產值與項目人均年度人工費用，促使人工成本預算達到可行性標準。公共設施設備運行維護費：屬于專業項目投入范疇，是經營成本預算的重要內容。因此，在控制預算編制過程中，通過完善設備檔案，明確設備維護外委合同的費用標準，促使比較指標合理化。其他：包括管理費、綠化費、保潔費等在內的其他成本，以常規物料消耗數量為基準，進行測算，在同時期數據的基礎上，核定具有不確定性的維護費用支出。第三，目標利潤。針對物業企業，追求利潤是最終目的，是全面預算編制的核心內容。因此，物業企業應以項目特點為依據，采用行之有效的管理措施，利用合理的經營模式，以明確的時間節點為基準，例如，月、季度、半年等，促使各項指標完成進度表達到合理化標準，以達到目標利潤的目的。

四、結束語

總而言之，全面預算管理是物業企業管理的重要組成部分，是提高物業企業管理水平的重要措施，是推動物業企業發展的有效動力。同時，隨著國家經濟的發展，物業行業得到迅速發展，致使行業間的競爭愈演愈烈。鑒于此，為在激烈競爭中占有一席之地，物業企業應以自身發展特點為出發點，在借鑒吸收國內外先進管理技術和經驗的基礎上，以物業企業財務管理特點為指導，在分解全面預算管理體制的基礎上，搭建健全的全面預算管理體系，充分發揮其作用與價值，推動物業企業發展。

作者:劉偉 單位:深圳彩生活服務集團上海欣周物業管理有限公司

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