貨幣政策對房地產價格傳導機制分析

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摘要:貨幣政策是市場與房地產價格的中間變量，作為國家的財政工具之一，市場消費品的價格受到貨幣政策的傳導影響，房地產作為國民經濟行業的重要組成部分，貨幣政策對其價格同樣存在聯系。本文就貨幣政策對房地產價格的影響，探究貨幣政策對房地產價格的傳導機制，主要包括利率傳導機制與資產傳導機制兩部分，指明貨幣政策的擴張與緊縮對房地產價格的影響，并指出我國貨幣政策對房地產價格帶來的影響，一是貨幣適當性寬松政策，令房地產價格總體呈穩步上升態勢;二是一二線城市房價漲幅分化特征明顯。我國堅持采用穩健的貨幣政策，以保證房地產市場平穩健康發展，一方面要加快房地產行業資金流動，另一方面要明確房地產政策的特殊性，不能“一刀切”。

關鍵詞:貨幣政策;房價影響;區域差異

1.引言

貨幣政策作為房地產價格與市場的中間變量，要起到穩定經濟增長的作用，以市場的有效性調控為目標。房地產作為社會主義市場經濟中的特殊產品，具備許多特性，包括權屬性、需求彈性、趨勢性、預期性等，其自身的多重特性，決定了房地產產品的價格高于普通大宗產品，正是由于其價值水平高，房地產行業對資金的需求則更為必要，是資金密集型行業。隨著我國信貸政策的不斷完善，為房地產行業的發展提供了機遇。對于市場而言，更加關注貨幣政策對房地產行業的影響，資金的流動性是影響其行業與房地產價格的重要因素之一。

2.貨幣政策對房地產價格的傳導機制理論

關于貨幣政策與房地產價格傳導機制關系理論起源于美國金融學家弗里德曼的相關理論，最初是對股票價格與貨幣量之間關系的探究和歸納。我國學者在其理論基礎上分析房價與貨幣供應量、對銀行信貸等方面的影響。房價之所以與貨幣政策之間存在緊密的聯系，是由于資產價格的波動勢必會影響貨幣市場的穩定發展。關于貨幣政策與房地產價格的傳導機制分析，本文主要從利率傳導機制與資產價格傳導機制兩部分進行說明。2.1利率傳導機制。貨幣政策對房地產價格的利率傳導作用主要表現在貨幣供應量上，貨幣政策實際是借助行政手段對市場貨幣供應量的調控。依據凱恩斯的利率傳導理論，假設國家行政部門采用緊縮性的貨幣政策，勢必會減少放入市場的貨幣供應量，在貨幣量供不應求的情況下，會導致利率上升，市場的消費和投資行為會受到一定程度的約束，當然，這種約束并不是政策本身帶來的，而是取決于市場自身調節和消費者的心理因素。反之，采用擴張性的貨幣政策，即會增加貨幣供應量，利率將會下降，人們的消費和投資需求就會上升。采用凱恩斯的利率傳導機制理論，論證貨幣政策對房地產價格的利率傳導機制。假設國家采用緊縮的貨幣政策，貨幣供應量就會減少，利率上升，對于房地產開放商而言，資金的流動性變差，企業的生存發展面臨著危機;對于消費者而言，購房的成本提高了，此時購房所背負的利率較高，消費者更傾向于保守的消費，購房的需求就會降低，由于房地產需求彈性的特性，其價格受到市場需求變化的影響明顯，在購房需求低的狀況下，房地產價格就會降低。反之，實行擴張性的貨幣政策，則貨幣供應量增加，利率下降，購房成本降低，購房需求增加，房價會呈現上升趨勢。利率傳導機制如下圖。以上是機遇利率傳導機制理論，對貨幣政策與房價之間關系的推導研究，可以發現，不論是緊縮性貨幣政策或是擴張性貨幣政策，所導致的結果都會造成市場較大波動。其中，房價的快速上漲伴隨產生的房地產泡沫問題影響最為嚴重，曾席卷日本、美國、新西蘭等國家衍生造成了房地產市場崩盤與危機;而緊縮性的貨幣政策又將遏制消費，國民經濟難以實現發展成效。正是由于貨幣政策的深遠影響，我國堅持采用穩健的貨幣政策。2.2資產價格傳導機制。關于資產價格傳導機制，主要包括托賓Q與財富效應兩大理論，這兩大理論都是將人們手中所持有的資產劃分為金融資產與非金融資產，金融資產即為通常意義上的股票，非金融資產可以理解為不動產或固定資產，當貨幣政策發生變化時，不同資產的價格水平就會發生相應的變動，而資產持有者會依據產品當時的價格變動對不同類型的資產比例進行調整，規避風險以實現自身利益的最大化。以此為依據，推導貨幣政策對房地產價格的資產價格傳導機制。假設采取擴張性貨幣政策，貨幣的供應量增加，利率下調，資產持有者持有的股票價值將會增加，股市的價格會呈現一定程度的上漲，市場投資增加，將會導致房價上升。反之，采取緊縮性的貨幣政策，貨幣供應量將會下降，利率上調，股票的價值降低，投資將會減少，房價下降。資產價格傳導機制如下圖。除利率傳導機制與資產價格傳導機制外，信貸傳導機制也可作為兩者關系的探究工具。這三種傳導機制都是在理論上論證了貨幣政策的擴張、緊縮對房地產價格上升下降的關系，是同方向變化的。

3.我國貨幣政策對房地產價格的影響

2019年3月“兩會”的政府工作報告中提出，將繼續實施穩健的貨幣政策，貨幣政策要松緊有度。2018年央行連續3次下調金融機構存款準備金率，3次降低存款準備金率累計達到2.5%。對于房地產行業而言，放寬了資金準入，增加了資金流動的速度。2019年開年之初，連續兩月下調存款準備金率，自2018年以來，累計凈投放3.35萬億流動資金。3.1貨幣適當性寬松政策，房地產價格總體呈穩步上升態勢。2018年以來連續5次下調存款準備金率，實施適當性的寬松貨幣政策，基于利率傳導機制，央行連續下調存款準備金的動作，釋放了貨幣供應量，會導致利率下調，購房成本降低，購房需求增加，房價上升。盡管央行不斷在下調存款準備金率，但下調的利率數值在下降，2018年4月與10月的兩次降準皆下調1%，2019年連續降準皆為0.5%，此舉說明現階段的貨幣政策是在適當性寬松，整個貨幣市場需要平穩發展，而不是刺激性地擴張。依據國家統計局的2019年1月、2月全國70城新建商品房房價指數等相關數據，2019年1月份，在全國70個大中城市中有58個城市房價指數環比上漲，2月份有59個城市價格指數環比上漲，符合貨幣政策對房價的傳導機制。值得關注的是，貨幣供應量的增加并沒有出現房價猛漲的情況，一二線城市房價指數變動有很大的差別，北京上海等一線城市房價指數上漲十分不明顯，尤其是北京，2019年2月北京房價指數比1月份下降了0.2個百分點，上海2月份房價指數只比1月份增加0.3個百分點。貨幣政策的適當性寬松，確實為房地產市場注入新的資金活力，全國房地產價格總體呈穩步上升，我國房地產價格是符合貨幣政策的傳導機制，但不完全相同，這是由于我國始終堅持穩健的貨幣政策，房地產價格不僅受到市場、貨幣政策的影響，還有區域、限購、成本等影響因素，采用穩健的貨幣政策也是為了穩定房價，保證房地產市場平穩健康發展。3.2一二線城市房價漲幅分化特征明顯。依據國家統計局數據，我國二線城市房價指數變化與一線城市變化不同，西安2月份房價指數較1月份增加1.1個百分點，大理2月份相較于1月份增加了1.8個百分點。單就2019年前兩個月的月度房價指數漲幅，二線城市的房價指數略高于一線城市，全國范圍的城市房價指數月度漲幅并不明顯。然而，年度比較全國城市房價指數的變化，一線、二線城市出現明顯分化。2019年北京房價指數與上年同月相比僅增加2.9個百分點，西安房價指數與上年同月相比增加24.2個百分點，大理與上年同月相比增加21.4個百分點，濟南房價指數增加16.4個百分點。一方面說明我國的房價漲幅是符合貨幣政策對其的傳導機制，在貨幣供應量增加的條件下，房價出現了宏觀范圍的增長;另一方面則反映出，我國一二線城市或大中型城市房地產價格的漲幅差距大，一線城市房地產價格指數漲幅較小，例如北京的房地產價格指數全面僅增長了2.9%，而二線待發展城市房地產價格指數持續增長，一二線城市房價漲幅分化明顯。一、二線城市的房價漲幅特征分化大，究其原因，一方面是政策調控這雙“有形的手”，自上世紀90年代初期，我國房地產行業迅速發展，由于大城市的規模效應，房價迅速上升，遠高于二線、三線城市，大城市“炒房”現象的出現對房地產市場的平穩健康發展產生了極大威脅，由此政府頒布各種限購、限貸等政策遏制房地產的投資性需求，2018年上更是提出“房住不炒”的定位，維持房地產業平穩健康發展;另一方面，則是由于房地產產品的區域性特性，各地區頒布的房產政策有差異，例如2018年二三線城市的“人才大戰”影響延續，各地的落戶福利政策和區域性的發展都為二三線城市的房價推波助瀾，各地政策的差異性，各地政策的差異性也是導致一二線城市房價漲幅分化明顯的原因。

4.結論與建議

通過貨幣政策對房地產價格的傳導機制影響分析，可以得出，貨幣政策是影響房地產價格的重要因素之一，但不是唯一因素。貨幣政策作為宏觀政策不僅影響房地產行業，更是對其他行業與個體有重要影響，另外，房地產價格的變化也會對貨幣政策產生一定程度的影響。因此，把握貨幣政策與房地產價格之間的傳導機制關系，對維持房地產市場的平穩健康至關重要。我國采用穩健的貨幣政策，不是不增長，也不是慢增長，而是有序的增長，貨幣政策作為調控國計民生的金融工具就必須要維持社會經濟的穩定與發展。要實現房地產市場平穩健康發展，一方面要鼓勵中小企業不斷發展，加快房地產行業資金流動，另其“活下來”;另一方面，要充分考慮社會民生的收入與消費能力問題，認識到不同地區房地產市場的特殊性，一二線城市要差異化對待，不能“一刀切”，由于房地產產品作為當前消費者資產的普遍形式，全國房地產市場“穩房價、穩預期”的基調已定，房價的過快增長也會衍生出泡沫，各地區還是要堅持穩健的宏觀貨幣政策，實現房地產市場平穩健康發展。

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作者:劉慧敏 單位:首都經濟貿易大學