貨幣政策商品房價格的影響

導(dǎo)語：貨幣政策商品房價格的影響一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：貨幣政策對推動南寧地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和激活內(nèi)需都起到不可忽視的作用，應(yīng)用貨幣政策：利率、信貸、貨幣供給量、貨幣政策等工具調(diào)控房價效果不錯，面對難以穩(wěn)定的房價，甚至飛速上漲的房價，如何在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)利用貨幣政策或是一些組合政策對房價進(jìn)行合理的調(diào)控，是非常必要的。對于各項(xiàng)政策的不確定性，投資者和消費(fèi)者信息不對稱，難以做到完全意義上的理性決策，基于傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)理論已不能夠完全解釋我國的房地產(chǎn)現(xiàn)象，本文基于南寧市房價在2008年逐步實(shí)施貨幣政策與房價關(guān)系的實(shí)證問題分析，針對貨幣政策對南寧市房價的影響并提出一些分析觀點(diǎn)、建議。

關(guān)鍵詞：房價;利率;信貸;貨幣供給量;貨幣政策

1南寧市商品房供銷現(xiàn)狀

自從2009年12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議要求各地加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任遏制房價過快上漲，到2010年1月頒布國十一條，抑制房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)，然后國務(wù)院又頒布了新國八條，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。這一系列調(diào)控措施，對房地產(chǎn)市場確實(shí)影響不小，也能夠從南寧的房地產(chǎn)市場，尤其是住宅市場上反應(yīng)出來，商品房新開工面積10年，11年，12年均有不同程度下降，商品房住宅銷售面積也出現(xiàn)了相應(yīng)的減少，但在短暫下跌后，隨后就出現(xiàn)了快速復(fù)蘇，到2016、2017年，南寧市的樓盤可謂是一片大好，這一年土拍、樓市新政不斷的出臺，又隨著地鐵1、2號線的通車，對于房地產(chǎn)來講都是比較重大的利好。從2017年年末到現(xiàn)在，南寧地價、房價大幅上揚(yáng)，樓市開始“毛”轉(zhuǎn)“精”，南寧也進(jìn)入限貸、限價、限售的“三限時代”，由此而引發(fā)了一系列“限”字當(dāng)頭的調(diào)控政策：房貸政策收緊，商貸二套比例上調(diào)、三套停貸，貸款基準(zhǔn)利率不斷上浮、房貸放貸周期變長；公積金二套貸款從調(diào)高首付比例到暫時停貸；土地出售開始限房價、地價；精裝分級明細(xì)出臺；實(shí)行房地產(chǎn)業(yè)、土地交易紅黑名單制度，加強(qiáng)市場管理等一系列調(diào)控政策全面鋪開，但是從總體來看，南寧市的房價還是保持著快速上升的局面，在房屋銷售價格急速上漲的同時，南寧市的住房早已是賣的熱火朝天。

2南寧市商品房價格上漲的原因分析

影響一個地區(qū)房價的因素有許多方面，有宏觀環(huán)境方面的因素，也有微觀環(huán)境方面的因素，他們影響的范圍、強(qiáng)度等也不盡相同，結(jié)合南寧市的實(shí)際情況，概括了下面幾個影響南寧市房價的因素。2.1南寧市地方經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境的改善。東盟博覽會永久落戶南寧市，是擁有一定的戰(zhàn)略優(yōu)勢。它不僅僅堅定了南寧市市民的信心，也為全國其他地區(qū)的企業(yè)家?guī)砹税l(fā)展機(jī)遇。南寧成為中國東盟的橋頭堡，是鏈接?xùn)|盟最便捷的國際大通道，地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提升，財政收入從2010年300億左右，到2017年全年財政收入687.98億元，比上年增長12.0%。再加上由于土地資源的稀缺性和不可再生性等原因，土地供應(yīng)量增加的可能性越來越小，耕地紅線不可逾越，土地供應(yīng)甚至還可能減少的情況下，在國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定發(fā)展的前提之下，土地價格上漲是必然趨勢，就目前南寧發(fā)展來看，地價大幅度繼續(xù)飆升已是不爭的事實(shí)，如果說2003年房地產(chǎn)市場放開初期，地價在房價中的比重只有20%多的話。隨即就掀起了一股地價上漲潮，土地成本在房價中的比重不斷攀升，部分地方甚至達(dá)到房價的50%以上。南寧土地拍賣價格上漲也非常快，房價豈能不漲。而地價上漲的原因，則是土地出讓收入需求的推動，是土地出讓收入的“政績屬性”。2.2南寧市城鄉(xiāng)居民生活及人口環(huán)境。從2013—2017年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增長速度調(diào)查來看，隨著南寧市地方經(jīng)濟(jì)和居民生活水平的不斷發(fā)展，對南寧住宅的需求量和購買力都有拉動作用，南寧市民的收入改善自然也會影響到物價的變動，進(jìn)而波及住宅的價格。在我國現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)條件下，投資品稀缺，房地產(chǎn)有保值增值性質(zhì)，市民投資房地產(chǎn)熱情高漲也是情理中的事。南寧市戶籍總數(shù)約為2180344戶，總?cè)丝诩s720萬人。從購房者角度而言，南寧市現(xiàn)有的人口規(guī)模，本身就有一定的購房能力。外來人口包括兩個方面：廣西境內(nèi)的縣市和外省人口，他們擁有強(qiáng)勁的購房能力，許多省內(nèi)縣市的人士，都是通過購房來到首府成為了他們主要的追求目標(biāo)，還有一大批省外生意人士，購房需求強(qiáng)勁，尤其是近兩年，基本超過1100萬平方米，南寧市住宅銷售面積遠(yuǎn)超南寧市住宅供應(yīng)速度。2.3房地產(chǎn)市場信息不對稱。就南寧市目前的房地產(chǎn)信息獲取機(jī)制和信息交換機(jī)制是不夠健全的，還有南寧市政府公布的房地產(chǎn)信息也不夠及時和不全面，市民獲取信息渠道單一，不知道從哪里去獲取這些信息，再加上開發(fā)商強(qiáng)制要求披露的信息范圍太過狹窄，有些公開的信息甚至還有錯誤，部分開發(fā)商的虛假信息既沒能在第一時間澄清，也沒有得到及時監(jiān)控，市民無從了解真假，在這種信息失真的前提下，消費(fèi)者和開發(fā)商不能達(dá)成雙向交流與溝通，一些炒房客和投機(jī)者就利用這些失真的、混亂的信息對消費(fèi)者進(jìn)行誤導(dǎo)，甚至蒙騙消費(fèi)者。因此，這些失真和不健全的信息需要監(jiān)管部門作出及時、正確的處置，否則，政府宏觀政策的調(diào)控能力會大大受到影響，同時也是房產(chǎn)市場的盲目需求和快速上漲的基本因素之一。

3國家貨幣政策對南寧市房價的影響

貨幣政策是指我國中央銀行為實(shí)現(xiàn)特定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，運(yùn)用各種政策工具調(diào)控貨幣供給量和利率所采取的方針和措施的總稱，國家通過系列政策實(shí)現(xiàn)預(yù)定的貨幣政策目標(biāo)。從2008—2018年，全國的基本形勢大約經(jīng)歷了下面三個階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始形成較為明顯的穩(wěn)定一徘徊一飆升三個階段，這些狀況的出現(xiàn)，基本上和國家的貨幣政策、國家宏觀調(diào)控有關(guān)。3.12006—2008年的利率政策對南寧市房價的穩(wěn)定性影響。大約從2006—2008年之間，多次提高存款準(zhǔn)備金、提高存貸款利率，實(shí)施全面緊縮的貨幣政策，多年來持續(xù)高漲的南寧市房價終于在內(nèi)外部多種因素調(diào)控下穩(wěn)定了下來。房地產(chǎn)資金主要來源是銀行貸款，南寧市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀也和全國是一樣的。加息、調(diào)高存款準(zhǔn)備金一些列組合拳，直接導(dǎo)致開發(fā)商的融資成本增加，降低房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率。隨著南寧地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，快速上升的通貨膨脹和火熱的房地產(chǎn)開發(fā)，這些貨幣政策的調(diào)整對于南寧市房產(chǎn)整個行業(yè)來說偏利空多一些，開發(fā)商、特別是購房者都較大幅度的增加了成本支出。影響開發(fā)商的投資偏好，也多多少少會到購房者的心理預(yù)期，最終導(dǎo)致南寧的房產(chǎn)價格和銷售量受到影響，從長遠(yuǎn)的目標(biāo)來看對抑制房價也會產(chǎn)生較好的效果。央行的貨幣政策是銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行貸款的前提條件，若是央行一方出臺貨幣政策，那么房地產(chǎn)一方也會受到影響，金融市場貸款利率提高，也大幅度提高了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，也會使外部資金減少房地產(chǎn)市場投資力度，使得房價趨向穩(wěn)定，南寧在這樣的政策背景下，也是有一個短暫的房價穩(wěn)定期。3.22008—2012年的調(diào)控信貸政策對南寧市房價的徘徊影響。自2008年之后，在美國次貸危機(jī)的影響下，我國開始執(zhí)行寬松的貨幣政策，2012年國際金融危機(jī)極端動蕩狀態(tài)已經(jīng)有所緩和，貨幣政策回歸穩(wěn)健有利于加強(qiáng)通脹預(yù)期管理，防范資產(chǎn)價格泡沫。2010年，國家要通過高存款準(zhǔn)備金率，公開市場操作，加息等調(diào)控工具，力爭將過高的貨幣供應(yīng)量降至20%上下，信貸政策應(yīng)更加注意支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，二套房首付不得低于40%，加上當(dāng)時內(nèi)外部就動性較為充裕，通脹勢頭明顯，物價壓力較大，中央銀行通過貨幣政策和信貸政策出臺，相對于2011年和2012年來說，貨幣政策與信貸政策明顯偏緊，貨幣政策及時回歸穩(wěn)健更有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)交，有助于銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，有保有壓有扶有空，依據(jù)南寧統(tǒng)計局統(tǒng)計年鑒，南寧住房市場竣工面積和銷售面積均略有回調(diào)，商品房新開工面積，尤其是住宅新開工面積，從2010年的767.78萬平方米，下降到2011年的614.43萬平方米，下降到2012年的484.82萬平方米，商品房銷售面積，尤其是住宅銷售面積，從2010年的583.54萬平方米，到2011年的598.84萬平方米，下降到2012年的575.52萬平方米，商品房竣工面積個別年份一度下降50%以上。2008年下半年一直到2013年，南寧房價和全國一樣，在信貸政策調(diào)控下，各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，出現(xiàn)了下跌，但南寧房價并沒有出現(xiàn)大幅度下降，處于暫時的徘徊期。3.3貨幣供給量對南寧市房價的影響。朱總理時期截至到2003年，廣義貨幣供應(yīng)量余額約20萬億，溫總理時期截至到2013年，廣義貨幣供應(yīng)量余額約100萬億左右，李總理時期，截至2017年，廣義貨幣供應(yīng)量余額約170萬億左右，我國廣義貨幣M2增速驚人，6年的時間，M2規(guī)模就擴(kuò)大了近74萬億元，貨幣擴(kuò)張就是房貸和開發(fā)貸需求猛增，拉動了M2規(guī)模的快速增加。目前房貸市場形成了這樣一個循環(huán)，巨大的購房需求推高M(jìn)2。正是因?yàn)楦鞣N房地產(chǎn)貸款需求上升，才使得銀行的貸款流向樓市，而當(dāng)大量資金流入到房地產(chǎn)領(lǐng)域后，又進(jìn)一步推高了房價，在2009—2010年、2013—2014年、2016年、2017年的房價上行期中，M2發(fā)行量增加是主要原因。貨幣超量發(fā)行是房價上漲的主要動力，長期來看，貨幣的供給量的確會給房價上漲帶來不小的動力，直接推動了住房需求和房地產(chǎn)投資需求，一些學(xué)者通過實(shí)證分析得出結(jié)論：我國商品房價格的居高不下與貨幣多發(fā)確實(shí)存在邏輯聯(lián)系，長期中，貨幣增長率每上升一個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)價格增長率將上浮0.46個百分點(diǎn)；短期中，房地產(chǎn)價格增長率將隨著貨幣增長率增加1%，增加0.62個百分點(diǎn)。

4結(jié)語

通過上訴分析可知，信貸、利率、貨幣供應(yīng)量等貨幣政策工具對房地產(chǎn)的價格有著擬合度非常高的相關(guān)關(guān)系，貨幣政策工具加財政政策工具配合使用，對房地產(chǎn)價格調(diào)節(jié)效果會好一些，在我國貨幣政策時應(yīng)多利用組合政策，多使用其他可利用到的政策工具，對我國的宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，不僅是南寧，全國各地房地產(chǎn)的價格波動，都要在避免危機(jī)和風(fēng)險的同時，保持地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，國家在制定貨幣政策的同時，應(yīng)該綜合研究房地產(chǎn)價格變化因素，抑制房價過快增長時，可以通過控制貨幣發(fā)行量來影響，可以通過去杠桿來實(shí)現(xiàn)，這樣操作既可以抑制房價過快增長，也有利于地方經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的作用。

參考文獻(xiàn)

[1]甘海源,黃剛,漲烝.南寧市城區(qū)房價上漲原因[J].企業(yè)科技與發(fā)展,2006(11).

[2]百度百科.美國次貸危機(jī)[EB/OL].https://baike.baidu.com/item/美國次貸危機(jī)/9216445?fr=Aladdin.

[3]王維安,賀聰.基于價格領(lǐng)導(dǎo)模型的房地產(chǎn)區(qū)域風(fēng)險擴(kuò)散研究[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究,2005(6).

作者:范貴德 單位:南寧職業(yè)技術(shù)學(xué)院