淺議房地產企業的聯保貸款

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中小房地產企業聯保貸款

中小房地產企業聯保貸款是指三家以上企業本著自愿、相互協助、相互監督、風險共擔的原則組成聯合體，以單個企業為借款人聯合向銀行申請貸款，銀行在收取貸款總額一定比例的保證金、聯合體成員間提供相互擔保的基礎上發放貸款的業務．信用聯保體形成時，其成員應共同簽署聯保協議和承諾書．聯保貸款成員借款的總授信額度一般不超過資產的60%，單個成員貸款的授信額度原則上也不超過其資產的60%．聯保貸款期限應根據借款種類、用途和借款成員生產經營活動周期確定，流動資金短期貸款一般不超過半年，最長不得超過一年．如超過貸款期限需要企業到銀行填寫延期申請表，并以天為利率標準計息，延期期限不能超過聯保合同期限．中小企業聯保貸款無須財產抵押，但要繳納一定比例的保證金，利率按貸款對象、貸款用途和信用等級在基準貸款利率的基礎上加點浮動，即:企業貸款在執行基準利率的基礎上，按企業“信用等級”的高低將貸款利率分別上浮70%，80%，90%和110%，在得到國家政策的扶植的前提下，可以在稅收和利率上給予一定的優惠［3］．

中小房地產企業聯保貸款的可行性

中小房地產企業聯保貸款，可以保證在企業資金暫時供應不足的情況下正常進行項目開發．在房地產企業開發的過程中出現資金周轉不暢不能繼續開發某項目時，可組成企業聯保體進行貸款，保證項目按時完成．如果在開發過程中，開發企業出現經營不善或其他原因導致企業不能繼續經營時，可由聯合體的其他成員代替該公司繼續開發該項目，或者幫助原房地產企業共同開發該項目．避免由于資金不足而出現的劣質工程、豆腐渣工程和爛尾樓工程等現象．企業聯保貸款的制度設計是比較嚴密的．要求結成聯保體的企業經濟實力必須相當，并有專業的評估機構對其進行評估，放貸以后，工作人員定期了解企業運行情況，以保證貸款安全．由于聯合體擔保的成員之間基本處于同等資質級別，地理位置較近，互為擔保人，可以消除信息不對稱的影響．成員之間還可以互相學習管理經驗，互相監督，互相進步．同時，當一個企業貸款逾期不能償還時，聯保體其他企業為了自己和整體的利益將會監督其還款行為．橫向監督是指企業聯保貸款成員為了避免和降低連帶責任主動去監督其他成員，降低了聯保成員在選擇項目中的風險［4］．聯保成員之間互相監督，銀行可節省大部分監督精力．由于連帶責任，聯保貸款企業肯定會更傾向于選擇低風險的開發項目，這對銀行也是十分有利的．因為這樣既能保證還款率，同時又保障了其他成員的利益．由于申請和審批貸款手續時間過長，往往會使房地產企業錯過商機;而中小房地產企業聯保貸款的手續簡單，成本低，放款速度快，較好地解決了企業的資金需求．中小房地產企業聯保貸款以多家企業為一家企業擔保，通過企業間分保，擔保人對擔保額度承擔部分責任，即使個別企業出現問題，也不至于引發擔保人致命風險，可有效降低擔保人風險．對于中小房地產企業一般都是成立的時間不長，做的項目不多，大多在開發中存在資金和經驗方面的問題．中小房地產企業可以充分利用自身的優勢，通過聯合開發，充分降低自身的風險，彌補自身不足，以謀求發展的壯大;同時，充分利用聯合體成員的各項優勢，實現各方共贏．由于房地產項目的開發周期長和投資量大容易使企業陷入財務危機，聯合開發是以企業為對象建立的一個組合，從而起到在時間和空間上分散風險的作用;企業聯合后，企業擴大了規模，提高了市場的控制力和競爭能力，從而提高了企業對風險的抵御能力．聯保企業在連帶責任下可以激勵貸款企業的還款意愿．聯保貸款的橫向監督機制可促使中小房地產企業選擇風險低的項目，降低了違約可能，減少貸款中的道德風險問題，降低銀行貸款的交易成本．同時，聯保企業作為一個整體向銀行提交擔保金，聯保企業的其他成員共同為聯保企業中的一個企業提供擔保;在雙重擔保的情況下，銀行面臨的風險更?。?/p>

中小房地產企業聯保貸款實施建議

中小房地產企業與中小金融機構的合作對雙方的發展都是十分有利的．大型房地產企業所需資金數額大，資金回收率高，還款率高，得到大銀行的信賴;中小金融機構沒有雄厚的資金，自然不能與大銀行進行競爭．所以，跟中小房地產企業合作既避免了和大銀行的競爭，又可以得到發展．同時，中小房地產企業組成企業聯保從銀行獲得貸款，既解決了擔保人的問題，又能向聯保企業學習管理經驗．政府應重視中小金融機構的發展，健全監督機制，完善法律法規，幫助中小金融機構實現經營機制的轉換，更好地為中小房地產企業服務，實現中小金融機構和中小房地產企業共同發展．目前，對于中小房地產企業聯保貸款還沒有相關的法律法規，要想企業聯保貸款健康發展，就應該將規范聯保貸款的法律條文提升到行政法規層次．在《擔保法》中可加進中小房地產企業聯保貸款的有關內容，并在此基礎上制定關于中小房地產企業聯保貸款制度的行政法規和地方性法規．中國人民銀行的《農村信用合作社農戶聯保貸款管理指導意見》和銀監會的《農村信用合作社農戶聯保貸款指引》，為農戶聯保提供了具體的法律依據，建議政府部門參照以上規章，為中小房地產企業聯保貸款制定相應的管理辦法，從而建立健全中小房地產企業聯保貸款的法律制度，為中小房地產企業聯保制度的進一步完善提供更充足的法律依據．提高企業聯保貸款的普及程度，就必須盡快落實政策扶植機制．由政府帶頭試點并建立風險補償基金，對因自然災害等不可抗力因素造成的企業的損失進行補償;并建立企業聯保貸款保險制度，切實增強中小房地產企業的抗風險能力，解決銀行擔心企業聯保貸款風險的后顧之憂［5］．要嚴格把關參與聯保企業的資信審查，重點對其經營管理能力、誠實守信觀念和有無不良行為等方面進行深入調查了解．在發放聯保貸款時，要視其經營活動的情況來考慮貸款數額，對經常開發不到項目的中小房地產企業適當控制貸款數額．同時，結合當地實際情況，制訂企業聯保貸款模式實施細則，尤其在聯保貸款的最高限額、各成員貸款的分配等方面須做出明確規定，既要保證中小房地產企業參與的積極性，又要切實降低金融機構的貸款風險［6］．

中小房地產企業聯保貸款還存在著行業風險大、法律依據不足、缺乏國家政策支持和對違約行為缺乏約束等缺點．我們還應該繼續完善審查機制，避免企業為獲得貸款而互為造假、互為父子關系等．只有解決這些問題，中小房地產企業才能有效解決長期困擾中小房地產企業經濟發展的融資難題，而且也為中小金融機構尋找到了新的貸款投放點和利潤增長點，取得了企業增收、中小金融機構增效、地方政府滿意的“多贏”局面［3］．

本文作者：許超彭雪工作單位：吉林建筑工程學院管理學院