房地產股權及土地使用權轉讓

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摘要：隨著城鎮快的快速發展，城市土地與人口矛盾日益突出。土地資源作為房地產開發企業的第一要素，其有限性增加了房地產開發企業獲得土地使用權的難度和運營成本。通過股權轉讓實現土地使用權的流轉降低稅率，獲得投資成本，成為房地產開發企業常用手段。本文主要闡述了轉讓股權和土地使用權兩者關系以及差異，以及房地產開發企業轉讓股權及土地使用權造成的不良影響，需要進一步規范房地產開發企業轉讓股權相關法律法規。

關鍵詞：房地產開發企業；轉讓股權；土地使用權

1股權轉讓土地使用權概述

根據《公司法》的相關規定，公司股東享有投資收益權、參與公司經營權、股份轉讓或者出資的權利、知情權、優先受讓和認購新股權、選擇、監督管理權、退股權等權益。股權包括股東與財產有關的各種權益和企業內部經營管理的各項權益，是集財產與經營兩種權益為一體的綜合性獨立權利形態。股權具有私權性質，股東可以根據個人意志對享有的股權權益進行自由轉讓，這種自由受到國家法律的保護，是公民的自由權。土地轉讓權指土地使用者將土地使用權進行出售、交換以及贈予等行為。然而有人認為股權轉讓與土地使用權轉讓兩者沒有關系，原因有以下方面：第一，因為前者轉讓的是股權，后者轉讓的是物權，股權變更不會影響到土地使用主體的變更，因此土地使用權依然屬于公司所有，后者直接變更權利人。第二，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。股權轉讓沒有發生國有土地使用權、地上建筑物以及附著物轉讓的行為，不需要繳納土地增值稅。但是土地使用權轉讓變更了土地使用權主體，轉讓人因為轉讓土地使用權受益，按照國家規定需要繳納土地增值稅。第三，兩者所屬法律范疇不同。股權轉讓是按照《公司法》的規定執行，后者則根據國家出臺的《土地管理法》和《房地產管理法》等和土地相關的法律法規執行。

2股權方式轉讓土地使用權存在的問題

2.1濫用公司股權違反國家房地產管理法規。房地產開發相門與國家的經濟社會息息相關，由于房地產項目與土地聯系緊密，所以國家制定了《城市房地產管理法》《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規對房地產土地使用權的轉讓做出了嚴格的規定，確保房地產行業健康有序發展。根據《公司法》的規定，企業法人擁有獨立的法人財產，享有法人財產權，承擔相應的民事權利。根據法人獨立人格制度，股東財產和公司財產相互分離，股東可以依法參與公司經營決策，并將其個人意志轉化為公司意志，用公司的名義執行所做的決策。這種不被外界獲知的行為其實是隱形行為，這種隱形行為其實是公司股東濫用獨立法人的權益。股權轉讓土地使用權是公司的股東和公司以外的個人、組織發生的股權變更，公司的股東發生變化，新股東成為公司的實際掌控者，擁有對公司的財產和財產權益，也就是對公司的土地進行開發，這種行為違背了《城市房地產管理法》和《土地管理法》的相關規定。2.2逃避稅收。稅收是國家進行宏觀調控的重要手段，根據《土地增值稅暫行條例》的規定，轉讓國有土地使用權所取得全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值稅，土地增值稅按照累進稅率征收土地增值稅。土地增值稅按照四級超累進稅率執行，具體標準如表1所示。征收土地增值稅加大國家對房地產市場的調控，從而有效抑制房地產市場的盲目性、自發性，防止出現炒房賣房等行為。但是通過股權轉讓，則可以避免土地增值稅，降低交易成本，進一步降低市場交易的門檻，降低國家對房地產市場的調控影響力。

3完善房地產企業股權轉讓以及土地使用權相關法律法規

3.1建立健全房地產開發企業股權轉讓監督管理機構。目前我國的股權轉讓以及土地使用權轉讓屬于不同的法律體系，公司股權轉讓由工商部門進行監督管轄，土地使用權轉讓則由國土資源局管轄，上市公司股權轉讓還需要收到證監會以及證券交易所的監督和管理，由于兩者屬于不同的部門監管，導致監管方面出現混亂和管理真空。因此，需要進一步規范房地產開發企業股權轉讓及土地使用權相關制度，股權轉讓涉及到土地、規劃、建設、工商、稅務等多個部門，應該實行聯合執法，將其合并為一，一體化建設管理。3.2完善房地產開發企業股權轉讓相關制度。房地產企業不同于一般公司，股權轉讓涉及到土地資源，所以應該制定更加嚴格的轉讓制度和規定。根據《公司法》的規定，有限責任公司股權轉讓之日起30日申請變更登記。房地產企業股權變更向工商部門提出申請的同時，還需要向土地管理部門進行備案登記，并由專門的機構對股權轉讓雙方的土地資源進行核查，并做好備案，發放股權證明文件，按照相關規定到稅務部門進行繳納稅款。其次，明確房地產企業以土地使用權做股價行為。房地產開發企業轉讓股價及土地使用權就是以土地使用權做股入價，進行股權轉讓。但是目前的《房地產市場管理辦法》和《土地管理辦法》對土地使用權作股入價行為沒有明確的界定，限制了政府對房地產市場的調控。因此，司法部門要盡快完善房地產企業股價轉讓的相關法律法規，防止有人利用法律漏洞謀取私利。

4結束語

房地產開發企業轉讓股份及土地使用權有效的規避了我國現有的稅收制度，不利于國家對房地產項目的稅收管理，導致個人或者公司利用股權轉讓規避土地增值稅，從而影響到土地使用權的合法性。因此，需要進一步完善相關法律法規，對房地產公司的股權轉讓行為作出更加詳細的規定，確保整個房地產行業健康、有序發展。

參考文獻：

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[3]楊旺.試論房地產項目股權收購風險控制及防范[J].現代經濟信息,2018(4):383.

作者:張力軍 單位:南京市土地礦產市場管理中心