房地產(chǎn)成本管理總體思路

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［摘要］近年來，隨著我國房產(chǎn)事業(yè)不斷的發(fā)展，使得房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)市場當(dāng)中逐漸占有著越來越重要的地位。如何在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中更好地進(jìn)行成本管理是提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭能力的關(guān)鍵。在絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中，都設(shè)置有不同程度的房地產(chǎn)成本管理總體戰(zhàn)略思路。通過這些思路的指導(dǎo)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更加有效地進(jìn)行成本管理。通過總戰(zhàn)略的部署，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)最大經(jīng)濟(jì)效益化的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。本文就對房地產(chǎn)成本管理總體戰(zhàn)略思路進(jìn)行相應(yīng)的探究。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；成本管理；總體戰(zhàn)略；思路

1在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)樹立全面預(yù)算管理的理念

全面預(yù)算管理是企業(yè)管理工作當(dāng)中的一項(xiàng)重要預(yù)算手段。它通過將企業(yè)內(nèi)部各個(gè)工作單位以及部門當(dāng)中的各種財(cái)務(wù)以及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行合理分配、考核、控制。進(jìn)而達(dá)到幫助企業(yè)更加有效率的組織和協(xié)調(diào)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中，全面預(yù)算管理工作對于房地產(chǎn)的發(fā)展來說更為重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的經(jīng)濟(jì)以及財(cái)務(wù)、人力、物力等資源種類繁多、金額巨大。能夠在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，進(jìn)行有效的全面預(yù)算管理工作。能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)大大的提高成本管理工作的質(zhì)量，幫助房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約項(xiàng)目開發(fā)成本。所以在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建設(shè)過程當(dāng)中，應(yīng)該在企業(yè)內(nèi)部不斷的樹立好全面的預(yù)算管理理念。讓房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的每一個(gè)員工以及每一個(gè)工作單位都能夠掌握一定程度的預(yù)算管理理念，并在實(shí)際的工作過程當(dāng)中能夠更好的利用全面預(yù)算管理手段。企業(yè)可以通過在一定時(shí)期內(nèi)按照預(yù)定的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略以及經(jīng)營目標(biāo)去編制企業(yè)發(fā)展計(jì)劃，貫徹執(zhí)行企業(yè)所制定的科學(xué)的發(fā)展計(jì)劃。并在企業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中不斷地組織企業(yè)當(dāng)中的成本管理人員，進(jìn)行相應(yīng)的房地產(chǎn)成本預(yù)算。在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作當(dāng)中不斷的落實(shí)相應(yīng)的責(zé)任體系。將成本管理工作具體落實(shí)到各個(gè)部門以及各個(gè)人員身上，通過責(zé)任體系制度的建立，不斷地提高企業(yè)相關(guān)的成本管理部門以及人員的成本管理工作質(zhì)量，以責(zé)任體系制度去對企業(yè)員工進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)督和鞭策，進(jìn)而幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的進(jìn)行成本管理。在企業(yè)內(nèi)部不斷的樹立全面預(yù)算的管理理念，是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理總戰(zhàn)略思路的第一步，同時(shí)也是更好地進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門要加強(qiáng)對企業(yè)當(dāng)中全面預(yù)算理念建設(shè)工作的重視程度，要能夠?qū)⑷骖A(yù)算理念真正的推廣到企業(yè)當(dāng)中的每一個(gè)部門以及每一個(gè)員工身上，真正做到全員參與的全面預(yù)算狀態(tài)。

2建立有效的成本構(gòu)架和運(yùn)營模式

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中，科學(xué)的成本構(gòu)架以及合理的運(yùn)營模式是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。建立有效的成本管理構(gòu)架及運(yùn)營模式是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理戰(zhàn)略真正的主體結(jié)構(gòu)。在我國房地產(chǎn)企業(yè)不斷的發(fā)展過程當(dāng)中，受到許多相關(guān)因素的影響，但同時(shí)能夠在社會(huì)激烈的競爭市場當(dāng)中穩(wěn)步增長。這種良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)取決于企業(yè)當(dāng)中的成本管理構(gòu)架模式以及相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營方式，有效的成本管理構(gòu)架能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程當(dāng)中進(jìn)行高效的成本管理工作，幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目減少不必要的開支和浪費(fèi)，幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程與當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境、資源進(jìn)行合理的分配，在既達(dá)到有效的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工作的同時(shí)，又能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行良好的成本控制。企業(yè)的運(yùn)營模式是決定房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，在建設(shè)好一個(gè)良好的房地產(chǎn)企業(yè)之后，如何推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展建設(shè)，幫助企業(yè)更好地進(jìn)行運(yùn)營工作就十分關(guān)鍵。所以要想在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中實(shí)現(xiàn)良好的企業(yè)成本管理工作，就需要針對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展建設(shè)提出要求。通過在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中建設(shè)有效的成本管理構(gòu)架以及能夠幫助實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利的運(yùn)營模式是企業(yè)發(fā)展的命脈。成本管理構(gòu)架是指房地產(chǎn)成本中各個(gè)成本項(xiàng)目的數(shù)額占總房地產(chǎn)成本數(shù)額的比重。通過對成本構(gòu)架的建設(shè)和發(fā)展，能夠從成本構(gòu)架上去了解成本項(xiàng)目的變動(dòng)情況，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更加有效的尋求降低成本的途徑。運(yùn)營模式是有效組織房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工作的關(guān)鍵，運(yùn)營模式的制定是在企業(yè)長期發(fā)展過程當(dāng)中所探索出來的。良好的運(yùn)營模式能夠幫助企業(yè)更好地進(jìn)行管理工作以及達(dá)到盈利目的。房地產(chǎn)企業(yè)要想更好地進(jìn)行成本控制管理戰(zhàn)略部署，就必須結(jié)合企業(yè)實(shí)際的發(fā)展情況和現(xiàn)有的運(yùn)營模式去進(jìn)行分析，通過科學(xué)合理的分析，逐漸規(guī)范企業(yè)的運(yùn)營方式和手段，幫助企業(yè)更好的實(shí)現(xiàn)運(yùn)營管理工作，獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。

3建立企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的制度

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展逐漸步入成熟的發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)可以去建立企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房地產(chǎn)市場去建立企業(yè)內(nèi)部開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。例如，不同住宅的建設(shè)方式和施工技術(shù)以及施工的戰(zhàn)略部署等。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理部門也應(yīng)當(dāng)不斷地配合項(xiàng)目設(shè)計(jì)部門做材料性價(jià)比分析，幫助節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目過程當(dāng)中所需要花費(fèi)的材料成本。通過施工材料的成本節(jié)約，能夠在很大程度上幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的成本管理。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中不斷地開發(fā)出產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)能夠有效的提高房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的科學(xué)性，進(jìn)而逐漸提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的投資估算的準(zhǔn)確度，幫助規(guī)避房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中存在的一些風(fēng)險(xiǎn)問題。通過建立企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的制度，能夠在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建設(shè)過程當(dāng)中，進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范建設(shè)，更加利于企業(yè)發(fā)展建設(shè)。同時(shí)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)制度的建立，也能夠使房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)階段工作都趨向統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，在既樹立企業(yè)自身發(fā)展模式的基礎(chǔ)下，又能夠使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)階段工作高效一致的進(jìn)行下去。通過在企業(yè)當(dāng)中建立企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的制度，進(jìn)而達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的最終目的。

4在企業(yè)中建立目標(biāo)成本管理制度

目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中的一項(xiàng)成本管理內(nèi)容。目標(biāo)成本是指企業(yè)在一定的發(fā)展時(shí)期內(nèi)，為保證企業(yè)目標(biāo)利潤實(shí)現(xiàn)，并作為全體企業(yè)員工目標(biāo)而設(shè)定的一種預(yù)計(jì)成本。它是成本預(yù)測與企業(yè)目標(biāo)的一種結(jié)合，目標(biāo)成本管理制度對于企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展和牟取經(jīng)濟(jì)利益來說十分關(guān)鍵。目標(biāo)成本的表現(xiàn)形式很多，如計(jì)劃成本、標(biāo)準(zhǔn)成本或定額成本等，一般情況下要比實(shí)際成本更加合理和科學(xué)。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃階段，應(yīng)該對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的編制投資估算，并以編制投資估算作為企業(yè)發(fā)展決策的重要依據(jù)。在我國目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中，都會(huì)在投資估算的基礎(chǔ)上編制項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)成本。以目標(biāo)成本作為規(guī)范項(xiàng)目在開發(fā)到最終完成的控制基線。通過在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程當(dāng)中不斷地以目標(biāo)成本作為規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，能夠時(shí)刻的提醒房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)人員進(jìn)行成本控制，大大的提高了房地產(chǎn)成本控制工作質(zhì)量，減少目標(biāo)成本失控的情況出現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本包括土地獲得價(jià)款、開發(fā)前期所需的準(zhǔn)備費(fèi)以及建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)等八項(xiàng)費(fèi)用，企業(yè)房地產(chǎn)在進(jìn)行目標(biāo)成本的設(shè)計(jì)時(shí)，必須綜合考慮這八個(gè)方面的費(fèi)用因素。要能夠真正的實(shí)現(xiàn)科學(xué)的目標(biāo)成本估算，盡可能的幫助減少房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本支出。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中建立目標(biāo)成本管理制度，也是幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地實(shí)施目標(biāo)成本管理工作的重要手段。

5建立成本控制保障措施

房地產(chǎn)成本管理最終還是需要在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中建立成本控制保障措施，通過成本控制保障措施的建立，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地進(jìn)行成本管理工作，同時(shí)能夠有效地避免因前期成本控制工作不嚴(yán)謹(jǐn)而導(dǎo)致的成本問題出現(xiàn)。可以說房地產(chǎn)企業(yè)成本控制保障措施是房地產(chǎn)成本管理工作最后一道防線。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中建立成本控制保障措施，最核心的關(guān)鍵還是在成本控制提供行為規(guī)范，通過保障措施的實(shí)施，使成本控制工作有章可循，有理可依。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制保障措施有合同管理措施、預(yù)算及資金管理措施、甲供材料管理措施。這三種成本控制保障措施，既能夠發(fā)揮出自身的成本控制優(yōu)點(diǎn)，又能夠相互通融。尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般所涉及的成本管理工作十分繁多。通過合同管理措施以及預(yù)算資金管理措施和甲方材料管理措施的保障，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地進(jìn)行成本管理工作。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也能夠在企業(yè)發(fā)展建設(shè)過程當(dāng)中，設(shè)置相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在全過程能夠進(jìn)行一個(gè)有效的成本管理控制，確保成本管理工作能夠真正的落到實(shí)處。通過在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段建立相應(yīng)的成本控制保障措施，能夠大大的提高房地產(chǎn)成本管理工作質(zhì)量，幫助減少房地產(chǎn)項(xiàng)目不必要的成本支出。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷地加強(qiáng)對保障措施的實(shí)施重視。

6結(jié)語

總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)要想從根本上進(jìn)行有效的房地產(chǎn)成本管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本管理總體戰(zhàn)略思路。在企業(yè)內(nèi)部樹立全面預(yù)算管理理念以及建立有效的成本構(gòu)建模式和成本管理制度和相關(guān)的成本控制保障措施是必不可少的。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本管理總體戰(zhàn)略思路是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的生命線，是有效提高地產(chǎn)企業(yè)核心競爭能力的重要手段。在長期的發(fā)展過程當(dāng)中，既要不斷實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的企業(yè)的發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作同樣要不斷地加強(qiáng)重視，只有這樣才能夠真正地推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展建設(shè)，為國家和社會(huì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

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[2]祁重申.房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工成本管理淺析[J].水能經(jīng)濟(jì)，2016，（3）：9.

作者:張鵬超 單位:北京城建集團(tuán)投資有限公司