房地產成本控制與管理新思考

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[摘要]針對房地產成本控制和管理相關內容，做了簡單的論述，提出了成本管控的策略，共享給行業人員參考。首先，舉例分析了房地產成本的組成。其次，論述了當前房地產成本管控存在的問題。最后，提出了房地產成本管控策略。對于房地產開發商來言，做好成本的把控研究，提出有效的管控方法，保證自身的效益，有著重要的意義。

[關鍵詞]房地產；成本控制；成本組成；土地費用

現階段，我國經濟發展呈現新特點，體現在產業結構和技術創新方面。其中，產業結構呈現出趨于合理化特點，產業的發展已經不再是以犧牲資源環境為代價，房地產企業要轉變開發理念，積極應對產業結構調整帶來的挑戰。在技術創新方面，必須要積極投入，不斷創新，增強自身的核心競爭力。

1房地產成本的組成

依據核算進行劃分，房地產成本包括開發直接費用、開發間接費，或者為開發成本以及開發費用。其中，開發成本的組成，包括土地開發費用和前期工程費用等。開發費用的組成，包括管理費用和財務費用等。實例分析：X開發商手中的一個工程項目，總建筑面積約為157349m2，包括住宅工程和商鋪以及會所，面積分別為135049m2、5300m2、17000m2。開發的住宅全部銷售；商鋪全部用于出租；會所自主經營。此開發項目總計投資70794萬元，含有70644萬元的開發建設投資。開發建設投資主要包括開發產品成本以及自營固定資產，分別為65644萬元和5000萬元。開發的會所投入運營時，需要投入150萬元。項目結束后一次性收回，即38年后。若項目只有租賃部分，沒有自營部分，則投資額為65644萬元。對房地產開發項目的成本費用構成進行細化，具體如下：①土地費用。在估算時，涉及到土地使用權出讓金、土地征用及拆遷安置補償費、土地轉讓費等。②前期工程費用。③基礎設施建設費用。④建筑安裝工程費用等。

2新形勢下房地產成本控制與管理問題分析

2.1成本控制方法不合理。對于房地產企業來說，實行內部控制，要制定完善的成本控制方案。比如從影響項目開發成與敗的因素考慮，項目開發前必須做好開發項目的全面考察。若盲目投資，極易出現各類問題，比如開發的項目不符合區域居民消費水平，影響將來產品的銷售，進而使得企業經營失敗。在新形勢下，房地產行業發展，逐漸朝向明細化和流程化。因此為實現成本的有效把控，要結合區域實際，制定合理的開發方案，將成本控制在合理范圍內，進而實現效益最大化。2.2缺乏成本控制意識。財務管理部門作為房地產企業開發資金控制和防范開發風險的部門，發揮著重要的作用。編制的財務報告，是企業業務運營和發展的重要依據，為開發成本的控制，提供相應的依據。不過從當前企業實際來說，生成的財務報告具有延后性，使得編制的成本方案脫離實際，增加了投資成本，給企業造成了很大的損失。總的來說，財務人員要具有較強的成本控制意識，做好財務報告質量的把控，保證成本控制方案編制的質量。2.3成本控制機制不完善。對于房地產企業來說，完善內部組織機構，對提高工作效率，有著積極的作用。企業要結合自身實際情況，組建審計機構和執行機構等，增強機構之間的聯系，加強彼此之間的合作，促使成本控制目標的高效完成。在具體實踐中，發揮審計機構的作用，將審計工作和房地產項目開發全過程相互結合，實現對成本控制的全面把控。然而多數企業的成本控制機制不夠完善，沒有結合實際，進而無法發揮成本控制的作用[1]。

3新形勢下房地產成本控制與管理策略

3.1確定科目合理分項。對于房地產企業來說，為強化成本的控制，要從分項環節入手，做好嚴格的把控。通過合理劃分成本項目，明確項目的成本結構，進而做好細致分析，采取有效的成本控制措施。按照會計制度規定，開發成本為一級成本核算科目，企業要從自身的實際出發，按照管理要求，選擇成本項，并且要全面落實明細核算。需注意的是，確定成本項目的環節，要控制成本項目的數量，對發生次數很少或者單筆費用，要最大程度上進行合并。比如，配套的費用開支，通過設置配套費用科目進行核算。對某些金額很大，并且持續發生的費用，要通過設置獨立的科目進行核算，比如土地費用。若為發包合同，必須要依據合同內容，進行明細核算，進而掌握工程進度和工程款支付情況，為后期決算工作提供相應的依據。3.2加強間接費用核算。從房地產企業角度來說，間接費用包括財務費用和管理費用等。按照相關規定，上述費用均為期間費用，必須要計入當期損益。如此一來，則難以達到配比性原則。以項目貸款利息和前期銷售費用為例，數額很大，而且收益對象具體，對銷售收益對象，將其劃入損益類科目進行核算，則會造成虛增利潤的情況，難以反映實際經營情況。因此，對于此類費用，要視為資本性支出進行核算。將銷售費用，在遞延資產科目，設置具體的子科目，進行專門核算。對貸款利息，要視作開發成本，作為成本組成進行相應的核算[2]。3.3完善開發項目竣工決算。從房地產成本核算角度來說，是通過計算項目開發總成本和銷售成本，進而獲得經營利潤。就當前房地產開發企業實際來說，存在著注重工程決算忽略項目決算的問題。究其原因，工程決算是在完工后開展，具有明顯的時間性特點，并且涉及到工程款支付，不可以延后。相反項目決算受到各類因素的影響，則會不斷拖延，比如某些驗收與配套設施沒完成，影響著開發進度，進而影響著項目決算。在具體實踐中，要注重對開發項目的竣工決算。針對影響項目決算的各類因素，從項目開發的全過程入手，采取針對性把控措施，最大程度上保障竣工決算的高效開展。3.4采取全過程管控方法。在項目開發的整個過程中，都需要做好成本把控工作。具體措施如下：1）投資決策階段。一方面，要注重人才的引進。通過招聘的方式，引進成本控制人才，保證投資決策的科學性和合理性，進而實現對成本的有效把控。另一方面，要積極組建控制機構。發揮機構的作用，做好可行性研究，進而保證項目投資的合理性。需要注意的是，機構人員的組成要包括技術人員和市場專家等。2）設計階段。一方面，引入競爭機制，同時推行設計招投標制度，降低項目成本，同時保證設計方案與圖紙的質量。另一方面，注重技術經濟性分析。從設計實際來說，為經濟和技術對立統一的過程，所以要從多個方案中優選方案，并且要做好經濟分析工作，確保產品的經濟性和合理性。以保證項目的質量和安全為前提，通過優化材料性能要求以及施工技術要求等方式，降低項目成本。3）招投標階段。在此環節，要注重合同管理，充分利用合同簽訂的機會，通過完善合同條款，做好常見問題的預防和把控，比如材料價格變動等。4）施工階段。項目施工階段，是成本把控的關鍵環節，要從影響成本的因素出發，采取優化施工作業方法和增強員工節約意識等措施，最大程度上保障項目開發的成本[3]。3.5采取動態化管控的方式。在項目運營的全過程，采取動態化管控模式，調動相關人員主動參與項目成本的管控。借鑒行業標桿企業的做法，允許項目相關人員進行股份參與，進而減少項目運行的風險，及時上報難以掌控的成本，由相關部門和人員負責，進而增強工作人員的參與積極性，使其能夠主動肩負起成本管控的任務。為保證成本控制工作落實到具體，建議組建成本考核小組，負責項目成本控制以及管理部門制度的成本任務完成情況的考核工作，對房地產企業以及項目部的成本管控效果以及成本控制執行情況，進行全面的評估。對考核所獲得的結果，及時上報給有關部門，采取相應的措施，及時糾正成本控制的不足，提高成本控制的水平。基于成本控制實際情況，做好成本優化工作。控制成本，對于房地產開發建設，是一項系統工程，需做好成本管控的設計。項目的建設，需要依靠設計圖紙的指導。如果設計方案存在著問題，則會影響著后期的成本管控。因此，在設計階段，要推行限額設計，制定相應的成本指標，借助先進的技術手段，實現對成本的節約，實現造價的有效把控，保證工程的質量[4]。

4結語

綜上所述，在當前的形勢下，房地產開發企業必須要不斷創新成本的管控方式和方法。具體實踐中，要結合當前存在的管控不足和管理機制不完善等問題，采取相應的完善措施，提高成本管控水平。通過采取系列措施，保證項目成本控制目標的實現。

參考文獻

[1]許田中.房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理[J].會計師,2014(24):51-52.

[2]王立東.基于目標管理的房地產企業項目成本控制研究[D].天津大學,2016.

[3]董寶龍.綠城公司雀榕園房地產項目成本控制研究[D].吉林大學,2017.

[4]胡風雨,吳翠花.基于ISM的房地產開發成本控制影響因素分析[J].價值工程,2013,32(02):154-156.

作者:陸剛 單位:上海交大南洋房地產（集團）有限公司