付款方式在工程項目成本管控的作用

導語：付款方式在工程項目成本管控的作用一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：作者首先陳述了成本管控在當今工程項目管理中的重要作用，然后引出了本文討論的對象———“付款方式”。通過分析付款方式對甲乙雙方財務費用的影響來說明其對項目成本的重要性，進一步解析了建筑行業內常用的兩種付款方式及其利弊，并探討如何通過合理的付款方式來保證項目的最終實現，最后給出結論，選擇付款方式的目的是為了工程項目能保質保量按期完成，實現甲乙雙方的共同利益。

關鍵詞：付款方式；項目管理；成本管控；財務成本

對乙方來說成本控制的范疇可能涉及承攬工程項目的人工費、材料費、機械費以及一些不可預見費，而對甲方而言成本控制的范疇就要涵蓋項目全生命周期了，常規理解自拿地開始至項目完成結轉，管控的費用包括土地費、前期費、基礎設施費、建安費、配套費、開發費、資本化利息、管理費、不可預見費、銷售費及各類稅金。就目前行業發展現狀及今后的趨勢來看，由于房地產行業受國家政策性調控影響較大，現在的成本管控不再以追求降低成本作為唯一衡量標準，而是要求工程項目的動態成本不偏離目標成本，推行精細化管理。成本管控以甲乙雙方的合同為基礎，而付款方式作為合同中必不可少的條款，一定程度上決定了項目能否順利實現。付款方式是否合理影響著項目質量、進度與組織協調，從乙方角度出發爭取相對寬松的付款方式，而甲方則將其視作合同談判時的尚方寶劍來行使業主權利，造成雙方在某個細微比例上過分糾結。

首先我們有必要了解甲乙雙方爭執于付款方式的原因。這里引入一個概念叫財務費用，財務費用是指企業在生產經營過程中為籌集資金而發生的籌資費用，包括企業生產經營期間發生的利息支出（減利息收入）、匯兌損益、金融機構手續費，企業發生的現金折扣或收到的現金折扣等。簡單說只要有籌集資金行為發生（通常以貸款最為常見），企業都將承擔因此產生的財務費用。目前大部分項目的甲方都會通過向項目所在地的銀行貸款來支付一部分土地款，直到項目具備開盤條件后有了回款后來達到現金流回正，而銀行貸款政策隨著國家對房地產行業的收緊，在審批環節都充分考慮了甲方資質及項目實際情況，所提供的貸款利率也有所差異。我們以一個上海外環區域10萬m2的項目舉例，開發成本按40000元/m2算為40億，其中土地款22億，折合樓板價20000元/m2，按土地款的50%向銀行貸款，項目開發周期為兩年，按照五年以上貸款利率7%計算，那財務費用（資本化利息）就要220000×7%×2=3.08億，占到開發成本的7.7%。甲方在項目達到預售條件之前都面臨較大的資金壓力，為了保證有充足的現金流運作只能通過要求乙方墊資來分攤資金壓力。再來分析乙方需要承擔的財務費用，首先在確定施工合同后，乙方在沒有預付款的情況下先行墊資用于搭臨時設施，定大宗材料，組織勞動力。然后在施工過程中，還要計劃安排農民工工資、材料供應商的付款等，乙方需要保證進度來達到甲方第一次撥款的節點。最后到工程竣工階段，乙方完成了總包合同約定的所有內容，墊資額度也達到了最高，按照合同甲方通常僅支付到合同價的70%，驗收后支付至合同價的85%，這包括了施工過程中發生的變更、簽證等費用乙方還得自己扛著，等到竣工結算完成拿到結算價的97%還得經過幾輪拉鋸戰，3%的質保金還得押甲方手上。乙方獲得正規貸款的渠道不易，利率也遠高于甲方，這也是乙方要在談合同時對付款方式錙銖必較的原因了。

講完了付款方式的重要性，我們來談談目前行業內較為常見的合同付款方式：①確立付款里程碑節點，約定合同價的百分比進行支付；②按當月實際完成的形象進度算出相應產值，以此產值的約定比例進行支付。第一種付款方式更為常用，其優點是便于操作，不易扯皮，適用于一些合同金額不大、變更不多，抑或是甲方缺少專業造價人員的項目，但其弊端在于不能較準確的反映出甲方已支付的工程款是否與現場實際施工進度相符合。比如說地下部分完成出±0.000應該支付合同金額的20%還是30%合理，主體結構封頂后付60%會不會超付，都需要甲方的造價人員在擬定付款方式前就有過一番推敲，如果只是一拍腦袋或拿其他項目的付款比例生搬硬套恐會產生資金風險。如果對項目的成本沒有實時的、動態的掌握，往往會在過程中暴露問題，一旦乙方承包范圍發生變化，或者出現較多變更，甲方在審核時就無法對進度款是否同進度匹配做出判斷。如果采用第二種付款方式，首先對甲方的造價人員提出了要求，對施工過程中發生的變更、簽證都要有所掌握，僅依靠駐場監理確認的形象進度也會與現狀有所差異。其次，通過甲乙雙方產值核對這一步驟也能將有些分歧、漏洞提前暴露，不留隱患。綜上，采用何種付款方式的前提是保證甲乙雙方的公平利益，原則是實事求是，確保甲方支付乙方的工程款符合現場進度。

那么如何在合理范圍內確定付款比例呢？作者基于自己的工作經驗總結以下幾點：（1）明確合同價的定義。合同價通常是指乙方單位的中標價格，有些甲方為了進一步確保資金安全會要求在合同價的基礎上再打個八折，作為進度款支付時的基準價，同時在合同中明確變更及簽證在進度款中不予支付。當然，如果承包范圍確實發生較大的變化，如新增了單體或者有金額較大的設計變更造成乙方額外有大的投入，建議雙方及時洽商來擬定補充協議。（2）甲方可以通過造價平米指標來確定付款比例。舉例說明，一個12萬m2的住宅項目，其中地下車庫面積2萬m2，合同價2億，地上10萬m2按1500元/m2造價為15000萬，地下2萬m2按2500元/m2造價為5000萬，合同約定結構出±0.000甲方支付第一筆進度款。我們來分析結構出±0.000這一里程碑節點的付款比例，可以確定乙方已經完成了地下部分的樁基、基坑圍護及降水、土方開挖、地下室結構（包括底板、柱、梁、頂板、外墻），沒完成的內容為土方回填、地下室建筑（包括外墻防水、保溫、地面、墻面、頂板作法及配套水電等），地庫平米指標為2500元/m2，預估乙方已完成的產值應不低于2000元/m2，即實際完成應有4000萬。通過測算我們可以得出結論，如果甲方按合同價的20%向乙方支付第一筆進度款，同乙方現場實際完成量是對等的，如果付款比例約定30%那甲方就無形中減輕了乙方的資金壓力，乙方自然是笑納了。（3）甲方應讓乙方隨時處于“適度緊張”的墊資狀態。這話怎么理解？作者也是從施工單位摸破滾打來的，了解乙方的諸多不易，況且巧婦也難為無米之炊啊。但是，現實情況是甲方在訂合同之前占據上風，一旦乙方進場后可就換位了，進度款則成了甲乙雙方博弈的工具。還拿上面的例子來說，乙方完成了4000萬產值，甲方如果付了6000萬，乙方就沒有了資金壓力，怎么節省成本怎么來，因為付款方式沒有起到約束作用，甲方不但不拖欠工程款，還把乙方需要墊資的錢提前給了，乙方原本一鼓作氣的干勁可能反而松懈了，影響項目的總工期。但假設甲方只支付4000萬，甚至3000萬呢？乙方為了盡快獲得下一個節點的進度款肯定將繼續全力以赴，時時刻刻都繃緊了弦，這樣項目建設就處于一個良性的節奏。當然這個“適度緊張”需要把握恰當，付款條件太苛刻了同樣會讓乙方產生負面情緒。（4）付款方式還是要結合項目的自身情況，因人而異。比如物業類型不同，合同范圍不同，有無地下室，工期長短，是否有預付款等，都是決定付款比例時需考慮的因素。比如此前有地下室的住宅項目來說，地下部分出±0.000時支付20%是對等的，但如果是無地下室的住宅項目，這個比例則需要根據樓棟層數進行設定。同樣面對結構封頂的節點，有的甲方選擇在適當提高支付比例，有的則是在主體結構封頂前另外安排一個落腳手架的付款節點，這都是甲方可以根據項目實際情況做不同選擇的。又比如鋼結構廠房項目，甲方宜給乙方考慮鋼結構的備料款，另外如果項目有創優創杯要求，可適當提高付款比例，因為乙方肯定要采購大量周轉材料，現場文明工地的投入也會比一般項目多。

上面淺談了約定付款方式的考量點，多為經驗之談，目的是為了甲乙雙方在同一個項目的成本管控中達到一個相對平衡點，減少影響項目成本偏差的可能性，最終實現工程項目保質保量如期完成這一終極目標。

作者:徐俊 單位:光明房地產集團股份有限公司