房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程造價(jià)管理研究

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［摘要］房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化工程造價(jià)管理具有重要作用，能通過直接、間接方式對房地產(chǎn)工程建設(shè)中消耗的費(fèi)用支出進(jìn)行調(diào)控。對各項(xiàng)支出有效調(diào)節(jié)，促使房地產(chǎn)工程在消費(fèi)支出方面能保持良好的系統(tǒng)化發(fā)展?fàn)顟B(tài)，多項(xiàng)資金處于穩(wěn)定分配狀態(tài)。工程造價(jià)管理貫穿在項(xiàng)目建設(shè)整體過程中，是人力資源、物力資源、資金等全面調(diào)配的過程，能提高各項(xiàng)資源整體利用效率。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；工程造價(jià)；管理工作；措施

在社會(huì)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占據(jù)重要位置，在企業(yè)各項(xiàng)管理工作開展中，要注重通過科學(xué)規(guī)范化指導(dǎo)實(shí)施工程造價(jià)綜合管理，保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展競爭力全面提升。在工程造價(jià)管理中，要從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、工程招標(biāo)、施工階段、竣工結(jié)算等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行造價(jià)控制，為提升工程造價(jià)管理成效擬定科學(xué)化管控措施。

1項(xiàng)目決策階段造價(jià)管理

在多數(shù)建筑工程項(xiàng)目施工建設(shè)中，要做好項(xiàng)目投資以及施工階段造價(jià)管理。在建筑工程項(xiàng)目建設(shè)全過程中，項(xiàng)目決策對造價(jià)管理具有較大影響，決定項(xiàng)目建設(shè)具體參照標(biāo)準(zhǔn)以及施工建設(shè)規(guī)模，為項(xiàng)目建設(shè)整個(gè)過程都提供了針對性的參考標(biāo)準(zhǔn)。在項(xiàng)目投資決策階段，要注重此環(huán)節(jié)工程造價(jià)控制管理。在造價(jià)管理階段，相關(guān)管理人員要對項(xiàng)目建設(shè)中初始階段進(jìn)行分析，做好各項(xiàng)管理，劃分項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容。對建設(shè)規(guī)模要求以及各個(gè)環(huán)節(jié)合理調(diào)控，列出對應(yīng)的項(xiàng)目資金投入，這樣能獲取項(xiàng)目投資預(yù)算數(shù)據(jù)，避免項(xiàng)目投資建設(shè)中各項(xiàng)數(shù)值產(chǎn)生較大誤差，提高項(xiàng)目建設(shè)投資決策科學(xué)性[1]。

2項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)造價(jià)控制

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，施工前期中要對項(xiàng)目施工期限、施工范圍等進(jìn)行技術(shù)可行性分析，優(yōu)化項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性設(shè)計(jì)。近年來我國城市化進(jìn)程全面加快，房地產(chǎn)行業(yè)多數(shù)項(xiàng)目建設(shè)中面對的施工環(huán)境較為復(fù)雜，對項(xiàng)目設(shè)計(jì)會(huì)產(chǎn)生較大技術(shù)難度。所以當(dāng)前房地產(chǎn)相關(guān)設(shè)計(jì)人員要綜合分析城市周邊建設(shè)現(xiàn)狀以及地理環(huán)境情況，對項(xiàng)目合理設(shè)計(jì)，對房地產(chǎn)造價(jià)規(guī)范化控制。項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員要堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展以及綠色節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)理念，選取規(guī)范化設(shè)計(jì)方案提升造價(jià)管理控制目標(biāo)。其次，在設(shè)計(jì)階段要對房地產(chǎn)市場發(fā)展需求進(jìn)行分析，合理調(diào)控建造小區(qū)建筑面積、建筑精密度、工程項(xiàng)目居住面積密度、建筑毛密度等[2]。

3工程招標(biāo)環(huán)節(jié)造價(jià)管控

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展中，針對招標(biāo)環(huán)節(jié)要進(jìn)行規(guī)范化測評，全面提升項(xiàng)目建設(shè)預(yù)算成效。目前房地產(chǎn)企業(yè)要選取公開化招標(biāo)方式選取相應(yīng)材料供應(yīng)部門以及施工部門，便于對項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量以及工程造價(jià)進(jìn)行控制。相關(guān)管理部門要擬定項(xiàng)目建設(shè)清單，依照招標(biāo)文件各項(xiàng)要求以及整體流程做好項(xiàng)目預(yù)算。例如針對各類特定設(shè)備以及建筑材料應(yīng)用，要錄入到招標(biāo)文件中。各項(xiàng)招標(biāo)活動(dòng)結(jié)束以后，要簽訂招標(biāo)合同，確定造價(jià)管控中涉及到的各項(xiàng)條文，防止建筑工程項(xiàng)目開工之后由于索賠等各項(xiàng)問題對企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生較大經(jīng)濟(jì)損失。

4工程施工階段造價(jià)管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中，多數(shù)項(xiàng)目施工中工程建設(shè)總量較大、建設(shè)周期較長、造價(jià)影響要素較多。在施工過程中會(huì)受到定額計(jì)劃、技術(shù)管理、質(zhì)量管理等各項(xiàng)要素影響。首先，施工階段項(xiàng)目定額計(jì)劃主要是受到機(jī)械設(shè)備、施工材料、人力資源定額等方面影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目施工中各個(gè)階段應(yīng)用的施工原材料、機(jī)械設(shè)備、勞動(dòng)人員數(shù)量進(jìn)行配置，做好各個(gè)環(huán)節(jié)科學(xué)化評價(jià)。在滿足定額標(biāo)準(zhǔn)要求基礎(chǔ)上將工程造價(jià)控制在預(yù)期設(shè)定范圍內(nèi)。其次，做好施工技術(shù)管理有助于提升項(xiàng)目施工建設(shè)質(zhì)量、對項(xiàng)目造價(jià)合理控制。能提升各類材料、機(jī)械設(shè)備應(yīng)用成效，在加快施工進(jìn)度基礎(chǔ)上減少施工工期、降低項(xiàng)目建設(shè)造價(jià)成本。最后，通過規(guī)范化質(zhì)量管控能有效調(diào)控各項(xiàng)可控要素對項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生的各項(xiàng)影響。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身發(fā)展來看，質(zhì)量驗(yàn)收工作是全面推動(dòng)項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)行的基本標(biāo)準(zhǔn)，對項(xiàng)目建筑造價(jià)控制具有重要意義。

5項(xiàng)目竣工結(jié)算造價(jià)管控

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在竣工階段的工程造價(jià)沒有實(shí)質(zhì)性作用，在結(jié)算竣工過程中存有多項(xiàng)預(yù)算要求，對工程項(xiàng)目造價(jià)也具有重要影響。工程項(xiàng)目對于項(xiàng)目建設(shè)單價(jià)以及各類稅費(fèi)核算要求較高，施工部門要結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀組織專業(yè)化審計(jì)機(jī)構(gòu)做好項(xiàng)目資金財(cái)務(wù)核算，對財(cái)務(wù)管理精確化規(guī)劃。項(xiàng)目施工活動(dòng)結(jié)束之后，要組織專業(yè)技術(shù)人員對項(xiàng)目建設(shè)具體現(xiàn)狀與合同內(nèi)容進(jìn)行對比，突出竣工結(jié)算整體成效，防止項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀與實(shí)際要求不能有效對應(yīng)產(chǎn)生數(shù)據(jù)誤差問題。針對項(xiàng)目變動(dòng)簽證資料要針對性分類管理與集中收取，對施工項(xiàng)目現(xiàn)場多項(xiàng)資料進(jìn)行歸檔與保管，便于項(xiàng)目結(jié)算資料查詢。之后，房地產(chǎn)開發(fā)部門還要設(shè)定更為完善的復(fù)核以及審計(jì)制度。對項(xiàng)目現(xiàn)場簽證、施工材料價(jià)格、變更項(xiàng)目造價(jià)等進(jìn)行綜合性審核，能全面降低項(xiàng)目建設(shè)核算誤差。

6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程造價(jià)管理成效提升措施

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程造價(jià)管理工作至關(guān)重要，房地產(chǎn)管理人員要選取針對性管理培訓(xùn)措施，促使管理階段各項(xiàng)工作成效全面發(fā)揮。其次，還要優(yōu)化各項(xiàng)專業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域培訓(xùn)，提升自身能力，提升造價(jià)管理成效。在房地產(chǎn)工程管理階段，要設(shè)定規(guī)范化的管理機(jī)制，為后續(xù)各項(xiàng)工作全面開展奠定基礎(chǔ)。當(dāng)前諸多房地產(chǎn)企業(yè)在各項(xiàng)工作開展中，尚未擬定完善的配套管理制度，僅僅是對一段時(shí)間之內(nèi)工作現(xiàn)狀進(jìn)行分析，在整體管控方面科學(xué)性與系統(tǒng)性不足，導(dǎo)致整體管控效果難以提升。房地產(chǎn)企業(yè)在自身發(fā)展中建立更為完善的造價(jià)管理控制機(jī)制，能對各項(xiàng)問題進(jìn)行控制。在房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理中，此項(xiàng)工作要通過多個(gè)部門協(xié)調(diào)配合開展，確定各部門工作職責(zé)。對人員個(gè)體職責(zé)進(jìn)行劃分，落實(shí)各項(xiàng)任務(wù)要求，強(qiáng)化控制意識(shí)與責(zé)任意識(shí)。在人力資源管理中，要做好職責(zé)劃分，有助于優(yōu)化造價(jià)管理成效，提高項(xiàng)目建設(shè)綜合效益。

7結(jié)語

綜合上述，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造價(jià)管理中要做好各個(gè)環(huán)節(jié)管理，明確造價(jià)管理控制要點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上掌握全過程管理控制策略，對推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)全面發(fā)展具有重要作用，也能促使我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]馬英.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何加強(qiáng)工程造價(jià)管理工作[J].建筑•建材•裝飾，2018（20）：52.

[2]趙琰.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何加強(qiáng)工程造價(jià)管理工作[J].建材與裝飾，2017（52）：156.

作者:林福泉 單位:龍巖美倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司