重慶城區(qū)建筑量計(jì)算

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一前言

傳統(tǒng)的城市規(guī)劃編制與管理,重點(diǎn)關(guān)注城市的二維空間體系(主要是城市的用地與功能布局),而對(duì)于涉及城市第三維(高度與密度)的容量因素關(guān)注甚少。大多數(shù)城市的規(guī)劃編制體系,一般由“城市總體規(guī)劃—分區(qū)規(guī)劃—控制性詳細(xì)規(guī)劃”三階段組成。城市容量在規(guī)劃制定中就被忽視,這在一定程度上導(dǎo)致了后期規(guī)劃管理過(guò)程中城市容量的失控。具體而言,在宏觀方面,由于缺乏城市總體層面的容量把握,由分區(qū)規(guī)劃直接過(guò)渡到控制性詳細(xì)規(guī)劃,很容易導(dǎo)致局部地區(qū)的容量積累失控和無(wú)序的問(wèn)題;在微觀方面,則存在地塊指標(biāo)確定依據(jù)不充分的問(wèn)題[1]。目前,我國(guó)諸多城市如深圳、上海、重慶、昆明等先后嘗試在規(guī)劃編制體系中,引入容積率的宏觀研究與控制,提出從宏觀到微觀容量分配的控制原則和方法,促進(jìn)了容量總體控制目標(biāo)由上至下的層層銜接和落實(shí)。在這個(gè)過(guò)程中,城市總體的合理建筑量,即建筑的合理容量,成為研究中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。本文在總結(jié)國(guó)內(nèi)外大城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,對(duì)重慶主城區(qū)的合理建筑量進(jìn)行了測(cè)算。

二重慶主城區(qū)規(guī)劃建筑總量

根據(jù)重慶市規(guī)劃信息服務(wù)中心提供的主城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo),重慶主城區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地總規(guī)模為835平方公里,規(guī)劃建筑總面積為8.7億平方米,主城區(qū)規(guī)劃容積率為1.04。按照現(xiàn)有控規(guī)確定的8.7億平方米的總建筑量和5.4億平方米的居住總量,按人均35平方米的建筑使用量和100%居住比例計(jì)算,重慶主城區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模容量約1540萬(wàn)人,比《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(2007-2020年)》確定的1100萬(wàn)城市總?cè)丝?其中含200萬(wàn)流動(dòng)人口)多出了440萬(wàn)人,人均城市建設(shè)用地指標(biāo)僅為54平方米,遠(yuǎn)低于總規(guī)確定的93平方米/人的人均用地指標(biāo),難以滿足建設(shè)宜居城市對(duì)城市空間的需求。

三國(guó)內(nèi)外大城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

1.國(guó)內(nèi)外大城市容積率概況

表1是對(duì)國(guó)內(nèi)外部分大城市建設(shè)毛容積率的統(tǒng)計(jì)。從表1可以看出,北京(中心城)的城市建設(shè)毛容積率最低,僅為0.60,而東京(都)、上海(中心城)、深圳(特區(qū)內(nèi))則維持在0.87-0.98之間。東京都的城市發(fā)展較為注重集約利用土地,核心地段的毛容積率則更高。比如在1996年,其市中心的千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)容積率最高,毛容積率分別為2.08、2.10,其它幾個(gè)區(qū)中毛容積率大于1.1的還有港區(qū)、新宿區(qū)、文京區(qū)、臺(tái)東區(qū)、墨田區(qū)和涉谷區(qū)。北京、上海的毛容積率主要反映中心城區(qū)范圍情況,深圳的反映特區(qū)內(nèi)情況,如果范圍擴(kuò)展到城市建成區(qū)所有范圍,則上海、深圳的毛容積率則要低于0.87-0.98這一范圍值。

2.國(guó)內(nèi)外大城市建筑總量及構(gòu)成

(1)東京(都)建筑總量情況1999-2002年,東京(都)人均建筑量一直介于45-46平方米左右。從建筑總量的內(nèi)部結(jié)構(gòu)比例來(lái)看,居住建筑量所占比重最大,超過(guò)了60%;其次是事務(wù)所、店鋪、百貨店建筑量,占到了34.14%(表2、3)。

(2)紐約曼哈頓建筑總量情況曼哈頓是紐約市的中心區(qū),是世界上公認(rèn)的就業(yè)密度最高的地區(qū)之一。2005年,曼哈頓人口156萬(wàn),建筑總量11910萬(wàn)平方米,人均建筑量已經(jīng)達(dá)到了76.34平方米,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了一般城市水平;另外,住宅建筑量比例為66.09%,寫(xiě)字樓建筑量所占比例也相當(dāng)高,為32.15%(表4)。

(3)上海建筑總量情況2003-2008年,上海市人均建筑量呈現(xiàn)持續(xù)攀升的態(tài)勢(shì),2008年為43平方米,比2003年高出10平方米(表5);居住建筑總量基本維持在60%左右,工業(yè)建筑基本維持在17-19%左右,倉(cāng)儲(chǔ)建筑一般低于2%,辦公建筑維持在6.5%左右,商業(yè)建筑基本維持在5%左右(表6)。

(4)深圳特區(qū)內(nèi)建筑總量情況2001年,深圳特區(qū)內(nèi)建筑用地總量為133.4平方千米,建筑總量為1.3億平方米,特區(qū)內(nèi)現(xiàn)人口為255萬(wàn),人均建筑量達(dá)到了53平方米[2]。從建筑構(gòu)成比例來(lái)看,居住建筑面積為7941萬(wàn)平方米,占建筑總量的60.85%,其他的如商務(wù)辦公建筑總量比例為7.99%,商業(yè)建筑總量比例為6.34%,工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)建筑總量比例為14.68%(表7)。

四重慶市主城區(qū)合理建筑量的測(cè)算

1.合理建筑總量測(cè)算

(1)從人均建筑量角度測(cè)算從國(guó)內(nèi)外大城市的人均建筑量來(lái)看,一般介于40-70平方米/人。目前,上海全市域人均建筑量為40平方米/人,由于重慶主城區(qū)與上海全市域的情況存在較大差異,若以此來(lái)核算重慶主城區(qū)未來(lái)的建筑總量,顯然不盡合理;2005年曼哈頓的人均建筑量已經(jīng)達(dá)到了76.34平方米,這一經(jīng)驗(yàn)對(duì)城市核心區(qū)較為實(shí)用,對(duì)重慶主城區(qū)而言則偏大。深圳在2001年人均建筑量已達(dá)到了53平方米,這一數(shù)據(jù)相對(duì)合理。考慮未來(lái)重慶主城區(qū)人民生活品質(zhì)的提高,人均建筑量將略有提高,按60平方米/人計(jì)。按1200萬(wàn)的人口規(guī)模(含外來(lái)人口),則可以確定2020年的建筑發(fā)展規(guī)模為7.2億平方米。

(2)從居住建筑量角度測(cè)算重慶主城區(qū)現(xiàn)狀居住建筑總量占建筑總量的58.73%,參照國(guó)內(nèi)外城市將這一比例取60%。按1200萬(wàn)的人口規(guī)模(含外來(lái)人口)、人均住宅建筑面積為35平方米/人,可以確定2020年的建筑發(fā)展規(guī)模為7.0億平方米。

(3)從公共服務(wù)設(shè)施角度測(cè)算從教育設(shè)施的角度測(cè)算。根據(jù)《重慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃導(dǎo)則》的技術(shù)規(guī)定和深圳市的相關(guān)經(jīng)驗(yàn),遠(yuǎn)期新建小學(xué)的生均校舍面積綜合水平應(yīng)達(dá)到6.5平方米/人,遠(yuǎn)期新建中學(xué)的生均校舍面積綜合水平應(yīng)達(dá)到9平方米/人。假設(shè)遠(yuǎn)期人口年齡結(jié)構(gòu)和現(xiàn)狀保持不變,可以推算出遠(yuǎn)期中小學(xué)生數(shù)量,進(jìn)而測(cè)算出2020年中小學(xué)的校舍建筑面積為837.7萬(wàn)平方米。如果保持中小學(xué)建筑在建筑總量中的構(gòu)成比例不變(大約1.1%),可以推算出到2020年主城區(qū)建筑總量為7.62億平方米。從醫(yī)療設(shè)施的角度測(cè)算。根據(jù)《重慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃導(dǎo)則》的技術(shù)規(guī)定和深圳市的相關(guān)經(jīng)驗(yàn),重慶主城區(qū)醫(yī)院的總體規(guī)模按4床/千人的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到60-70平方米/床。考慮到重慶正處于迅速發(fā)展時(shí)期,對(duì)醫(yī)療保健的需求較大,兼顧未來(lái)的發(fā)展,應(yīng)適當(dāng)增加床均建筑面積和用地面積。床均建筑面積取64平方米/床,2020年主城區(qū)1200萬(wàn)人口(含外來(lái)人口)的病床需求數(shù)為4.4萬(wàn)張,對(duì)應(yīng)的綜合醫(yī)院建筑面積為308萬(wàn)平方米。假設(shè)醫(yī)院建筑面積占建筑總量的比例為0.44%保持不變,可以推測(cè)2020年的建筑總量為7.1億平方米。教育設(shè)施和醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施同屬于公共設(shè)施,二者疊加取均值,得到建筑總量的推測(cè)結(jié)果為7.4億平方米左右。

2.毛容積率測(cè)算

綜合而言,至2020年重慶主城區(qū)的合理建筑總量應(yīng)介于7.0-7.4億平方米之間,以此而計(jì),則2020年重慶主城區(qū)的毛容積率介于0.84-0.89之間,對(duì)比國(guó)內(nèi)外城市密度的建設(shè)情況來(lái)看較為適宜。考慮到實(shí)際的可操作性,可實(shí)際采用這一范圍值的最大值來(lái)進(jìn)行總量控制。

3.分類建筑量調(diào)整

(1)建筑總量調(diào)整以7.4億平方米為建筑總量進(jìn)行建設(shè)控制,建筑總量在控規(guī)整合的基礎(chǔ)上需調(diào)減8.7億-7.4億=1.3億平方米。

(2)居住建筑量調(diào)整從人均建筑量的角度。根據(jù)《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(2007-2020)》,到2020年,主城區(qū)常住人口達(dá)到900萬(wàn),人均住房建筑面積達(dá)到35平方米的小康水平。居住建筑量考慮到半年以下流動(dòng)人口因素,半年以下流動(dòng)人口按300萬(wàn)計(jì),到2020年重慶市主城區(qū)的居住建筑總量=(900萬(wàn)人+300萬(wàn)人)×35平方米/人=42000萬(wàn)平方米,即約4.2億平方米。從居住建筑量占建筑總量比例的角度測(cè)算。從國(guó)內(nèi)外城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,居住建筑量一般占建筑總量的60%。2020年重慶市主城區(qū)的合理建筑量以7.4億平方米計(jì),若居住建筑量占建筑總量按60%計(jì),則適宜居住建筑量=7.4億×60%=4.44億平方米。根據(jù)實(shí)際情況綜合考慮,主城區(qū)合理居住建筑量目標(biāo)建議控制在4.4億平方米左右,居住建筑量在控規(guī)整合的基礎(chǔ)上需調(diào)減5.4億-4.4億=1.0億平方米。

(3)商業(yè)建筑量調(diào)整重慶市的適宜商業(yè)建筑量,可從國(guó)內(nèi)外相關(guān)城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)予以借鑒。從表8來(lái)看,國(guó)內(nèi)城市的人均商業(yè)建筑量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)外城市。上海2008年商業(yè)建筑量為4355萬(wàn)平方米,常住人口為1888萬(wàn),則人均商業(yè)面積已高達(dá)2.31平方米,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家的人均商業(yè)面積1.2平方米的標(biāo)準(zhǔn),已超過(guò)香港,堪比東京等城市的人均商業(yè)面積。從重慶市主城區(qū)規(guī)劃整合的情況來(lái)看,2020年商業(yè)金融建筑量應(yīng)為10401萬(wàn)平方米,規(guī)劃人口按1200萬(wàn)人來(lái)計(jì),則人均商業(yè)建筑面積將達(dá)8.67平方米。考慮重慶市建設(shè)長(zhǎng)江中上游地區(qū)的商貿(mào)中心和金融中心的實(shí)際需要,以及重慶市主城區(qū)商業(yè)建筑調(diào)整的實(shí)際可能性,參考表8深圳特區(qū)的指標(biāo),按人均3.3平方米來(lái)進(jìn)行商業(yè)建筑的控制,則2020年適宜商業(yè)建筑量為1200平方米×3.3=4000萬(wàn)平方米。總體上則商業(yè)建筑量在控規(guī)整合的基礎(chǔ)上需調(diào)減1.04億-0.4億=0.64億平方米。

(4)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)建筑量調(diào)整國(guó)外發(fā)達(dá)城市已進(jìn)入后工業(yè)化時(shí)代,因此重慶無(wú)法從這些城市獲取適宜工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)建筑量的經(jīng)驗(yàn)。重慶市適宜工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)建筑量的確定,可以更多地借鑒上海和深圳的現(xiàn)狀情況。從現(xiàn)狀發(fā)展情況來(lái)看,重慶市的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地集約情況遠(yuǎn)未達(dá)到上海和深圳的水平。上海市工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)建筑量占建筑總量比例已由2003年的23%降到2008年的20%,這一數(shù)值隨著上海的工業(yè)化集約進(jìn)程估計(jì)會(huì)進(jìn)一步下降;而深圳2001年工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)建筑量?jī)H占到建筑總量比例的14%左右。從重慶市主城區(qū)2003年的建筑總量統(tǒng)計(jì)來(lái)看,工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)建筑量占建筑總量比例為14.3%。有鑒于此,重慶市主城區(qū)2020年的適宜工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)建筑量比例可按照15%來(lái)控制,則2020年適宜工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)建筑量為7.4億×15%=1.11億平方米,這與控規(guī)確定的1.26億平方米差別不大。因此可以認(rèn)為,主城區(qū)適宜工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)建筑量目標(biāo)按照1.26億平方米左右控制,總量不需要進(jìn)行調(diào)整。

(5)行政辦公建筑量調(diào)整同上海和深圳相比,行政辦公在重慶城市功能中的地位相對(duì)要弱一些。從上海的辦公建筑量來(lái)看,2003-2008年期間其比例維持在總建筑量的6-7%左右;而從深圳特區(qū)2001年的建筑總量來(lái)看,其商務(wù)辦公建筑量占總建筑量的比例為7.99%。以此而論,重慶主城區(qū)的行政辦公建筑量占總建筑量比例可按照7%來(lái)進(jìn)行控制,則2020年適宜行政辦公建筑量為7.4億×7%=0.52億平方米,實(shí)際主城區(qū)適宜行政辦公建筑量目標(biāo)按照0.52億平方米左右控制。總體上,行政辦公建筑量在控規(guī)整合的基礎(chǔ)上需調(diào)增0.52億-0.12億=0.40億平方米。

(6)綜合調(diào)整在控規(guī)整合量的基礎(chǔ)上,重慶市主城區(qū)要達(dá)到適宜建筑量,如表9所示,居住建筑量需調(diào)減1.0億平方米,商業(yè)建筑量需調(diào)減0.64億平方米,工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)建筑量維持不變,行政辦公建筑量需調(diào)增0.4億平方米,其他建筑量調(diào)減0.06億平方米。

五結(jié)論

從國(guó)內(nèi)外大城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,城市的毛容積率大多維持在0.87-0.98之間,人均建筑量則一般介于40-70平方米/人,居住建筑量一般占建筑總量的60%,人均商業(yè)建筑量一般介于1-3平方米/人,工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)建筑量一般占建筑總量的14-20%,行政辦公建筑量一般維持在總建筑量的6-7%左右。基于上述經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),對(duì)重慶市的合理建筑量進(jìn)行測(cè)算,目前的重慶市的規(guī)劃建筑總量達(dá)8.7億平方米,明顯偏高。根據(jù)測(cè)算,到2020年,按照1200萬(wàn)人計(jì)(其中含300萬(wàn)流動(dòng)人口),重慶市主城區(qū)建筑總量宜控制在7.4億平方米,居住建筑量宜控制在4.4億平方米,商業(yè)建筑量宜控制在0.4億平方米,工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)建筑量宜維持在1.26億平方米,行政辦公建筑量宜控制在0.52億平方米。