房地產金融業研究管理論文

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[摘要]入世后，我國房地產金融業將面臨嚴峻的挑戰。首先是房地產金融業務競爭加劇，信貸風險加大。其次是國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響將加大。再次是房地產金融監管難度增大。入世給我國房地產金融帶來了新的發展機遇。一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產融資渠道將有效增加，房地產金融業務范圍將得到進一步拓展。二是我國房地產金融行業水平、從業人員的素質將得以提高。三是促進我國房地產金融業發展。面對挑戰和機遇，金融房地產信貸工作應積極研究對策，應對挑戰。1、要加強對國際慣例的學習和研究。2、要加快房地產信貸人員的業務培訓，簡化信貸手續，提高工作效率。3、加大對開發資信評級高、規模大的優質房地產客戶的營銷力度。4、房地產金融管理機構要制定相應的政策，為國內金融業創造良好的外部競爭環境。

入世后，我國房地產金融業將面臨嚴峻的挑戰。

首先是房地產金融業務競爭加劇，信貸風險加大。入世后，首批進入我國房地產開發市場的大多為國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業集團。與之相比，我國的房地產企業相對弱小，經營機制落后，國內企業過去在土地使用、項目取得等方面的優勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內房地產金融機構的信貸資金運用大多為向國內房地產開發經營企業提供貸款，在債務軟約束的條件下，國內房地產開發經營企業（尤其是國有企業）通過銀行負債將經營風險轉嫁到了國內房地產金融機構身上。此外，國外房地產金融發展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯邦國民抵押協會，開始了房地產金融二級市場的操作，而我國至今尚未建立房地產金融二級市場），國外房地產金融機構對于開辦房地產抵押貸款、住房按揭貸款、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等業務很有經驗，早已形成一整套完善的運作規范，有相當豐富的經營管理經驗，具有高素質的專業人才。而我國房地產金融業務還處于起步階段，不少房地產金融業務才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強大的國外房地產金融競爭對手面前，人才缺乏、經驗不足，處于不利地位。

其次是國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響將加大。加入WTO使國內房地產市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經濟環境動蕩，國內房地產投資、房地產開發經營、房地產中介服務都會受到較大的沖擊，與之相聯系的房地產金融業務也會受到較大影響，如房地產抵押貸款、房地產保險、房地產信托投資等。同時，在外資大量進入房地產時，還容易引發房地產泡沫經濟的出現，一旦泡沫破滅，房地產金融機構損失慘重，甚至會導致金融危機。

再次是房地產金融監管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產金融機構體系，房地產金融監管缺乏，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。入世后，國內市場更加開放，外資金融機構的廣泛進入不僅會使國內金融市場更加活躍，也使得對之加強監管的難度加大。

入世給我國房地產金融帶來了新的發展機遇。

一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產融資渠道將有效增加，房地產金融業務范圍將得到進一步拓展。入世后，房地產資金的來源渠道更廣，如外商的房地產開發經營投資、外資金融服務機構的各項存款、外商的各項企業存款、儲蓄存款等會有所上漲。目前，我國房地產金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1％，與發達國家20％的比例相差甚遠。國外銀行的個人住房貸款業務有豐富的業務拓展經驗，有適應社會各類人士的貸款品種、貸款手續簡便。外資銀行大量進入房地產信貸領域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內房地產金融業帶來了先進的管理技術，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。

二是我國房地產金融行業水平、從業人員的素質將得以提高。我國房地產金融業由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產開發經營企業的貸款，信貸人員擔心收不回而“懼貸”；對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續繁雜而缺乏積極性；房地產金融市場缺乏活力，人員素質、行業水平尚未達到高水平。在外部壓力下，對金融從業人員的水平要求越來越高，國內房地產金融機構必然會在經營機制改革、管理方式、專業培訓、金融工具創新、金融服務品種、服務質量等方面下功夫，從而促進行業整體水平的提高。

三是促進我國房地產金融業發展。一旦外資銀行和保險機構全面涉足房地產業，可能開辦對境內居民的人民幣抵押貸款業務和對境內房地產開發項目的貸款業務，同時還會帶來與房產相關的保險品種。如美國的房地產抵押證券化業務相當發達，美國聯邦國民抵押協會（FHMA）近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達25000億美元。房地產抵押證券化不僅提高了銀行資產的流動性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險、金融機構將憑借其強大的營銷網絡和先進的管理技術涉足房地產金融業務，尤其是抵押擔保業務和不動產證券化業務，從而將與國內金融機構一起，有力地推動我國房地產金融業務的發展。

面對挑戰和機遇，金融房地產信貸工作應積極研究對策，應對挑戰。

1、要加強對國際慣例的學習和研究。學習和借鑒國外銀行的管理經驗，變外行為內行。面對壓力，我們應看到我們的優勢，如對國情熟悉、與企業有長期密切關系、各種信息靈通等。但更應仔細研究入世后將面臨的各種困難、自身運作中的優劣所在，做到心中有數，早作對應之策。要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等各個方面加大創新力度并且要有實質性的突破；要及早研發和推廣適應形勢需求的新的房地產信貸產品品種和業務，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產中介業務合作、住房保險等新的金融服務，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰。

2、要加快房地產信貸人員的業務培訓，簡化信貸手續，提高工作效率。入世后，房地產金融市場主體的復雜化要求從業人員能精通一門到幾門外語，熟練操作計算機，具備房地產評估、房地產投資、財務分析、商業銀行業務管理、國際金融等方面的知識。但目前，高水平的房地產金融人才還特別缺乏，而且今后還面臨人才流失的可能。因而，各級行都要高度重視房地產信貸人員的培養，通過開辦培訓班、選送出國學習、鼓勵職工業余進修等方式，培養出自己的高水平人才。此外，個人住房貸款手續繁雜、審批緩慢也是此項業務未能更快地發展的主要原因之一。轉變服務觀念，改善服務態度，改革管理體制，簡化手續必須及早研究解決。

3、加大對開發資信評級高、規模大的優質房地產客戶的營銷力度。加入WTO后，國外機構將為房地產開發項目提供貸款，為個人辦理抵押貸款業務，并推動房地產抵押證券化業務的開展。對我國銀行來說，更應關注那些資信評級度比較高、資產質量較好且有一定規模實力的房地產公司，特別是上市公司，因為他們的融資能力相對較強，在從事大項目時具備資金規模的優勢，從而有利于公司持續經營業績的提高。對其要積極營銷，搶占市場。

4、房地產金融管理機構要制定相應的政策，為國內金融業創造良好的外部競爭環境。國外金融機構的進入，將使國內房地產金融市場主體復雜化、交易工具多元化。為了使我國的房地產企業能在競爭市場上站得住腳，房地產金融管理機構應抓緊這一段寶貴的時間，保護和培育國內產業，逐步探索有力又有利的監管方式。要放松對房地產開發貸款的控制，放開住房消費信貸，擴大貸款規模，及早占領和發展房地產金融市場；要調整房地產貸款結構，完善住房消費信貸機制，形成適應不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種；要發展房地產保險，尤其是房屋財產保險、房地產責任保險、住房抵押保險和房產質量等方面的保險；要借鑒國外經驗，建立房地產政策性金融機構，盡快開放房地產金融二級市場。