房地產(chǎn)公司成本控制論文

導語：房地產(chǎn)公司成本控制論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：我國房地產(chǎn)公司的管理成本居高不下，在成本控制方面還存在諸多不足。本文基于內(nèi)控角度，分析房地產(chǎn)公司成本控制的要點，探討如何做好房地產(chǎn)公司的成本控制工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；內(nèi)控角度；成本控制

一、引言

雖然我國的房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，但是隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)公司的數(shù)量和規(guī)模都在不斷的增大。由于外部經(jīng)濟環(huán)境的變化，加上政府對土地的調(diào)控，使得房地產(chǎn)公司的土地交易透明化，土地價格普遍較高。在這樣的形勢下，房地產(chǎn)公司如果延續(xù)粗放的管理模式，不改變思路，不加強內(nèi)部管控，那么很難在市場中立足。房地產(chǎn)公司只有加強管理，完善內(nèi)部控制，才能在市場中占據(jù)一定的位置，成本管控就是房地產(chǎn)公司管理的重要內(nèi)容。

二、內(nèi)控理論闡述

內(nèi)控就是指企業(yè)的內(nèi)部控制。企業(yè)的內(nèi)部控制主要是對企業(yè)經(jīng)營過程中的經(jīng)營效率、效果、資產(chǎn)安全、財務報告等相關(guān)信息進行控制和管理。企業(yè)的內(nèi)部控制是由企業(yè)領(lǐng)導實施，通過內(nèi)部控制來保證內(nèi)部相關(guān)信息的真實程度，法律法規(guī)、資產(chǎn)安全等的合理性。內(nèi)控是企業(yè)管理的重要組成部分，企業(yè)通過內(nèi)部控制可以有效的調(diào)節(jié)和約束企業(yè)的經(jīng)營，進而對企業(yè)的經(jīng)營管理起到監(jiān)督控制的作用。就我國房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的現(xiàn)狀來看，很多公司都沒有將內(nèi)部控制貫徹落實到企業(yè)管理當中。

三、房地產(chǎn)公司成本控制的要點

（一）從產(chǎn)品線考慮，建立產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫并配備相應的集中采

購供應商庫，使產(chǎn)品標準化，固化建造成本國內(nèi)一部分管理先進的房產(chǎn)公司已初步建立了自己的產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，在對國內(nèi)市場進行充分研究的基礎上，對地域（城市）進行精細劃分，規(guī)定二級（城市）公司產(chǎn)品的類型、級別，從產(chǎn)品上使成本可控。集中采購獲得與產(chǎn)品相適應的供應商，提供質(zhì)優(yōu)價平的商品和服務。以恒大地產(chǎn)為例，已初步建立并完善自己的產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，集中采購也已日趨成熟，這就使得與產(chǎn)品對應的建造成本相對固化、可控。戰(zhàn)略合作伙伴往往只要知道恒大地產(chǎn)在哪里拿地，做什么樣的產(chǎn)品，體量有多大，基本對該項目的投入已心中有數(shù)。筆者在與恒大地產(chǎn)的朋友交談時，對方曾表示：“我們現(xiàn)在項目招標很少，因為與我們合作時間長的施工單位很多，有些項目圖紙都不用給，房子就蹭蹭的蓋好了；供應商跟進也很快，這邊拿地的消息剛公布，那邊的樣品、合同都準備好了。”建立產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，集中采購到位，不但固化了建造成本，也大大縮短了項目前期準備的時間，減少了大量的溝通成本，實現(xiàn)了房產(chǎn)公司快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營訴求。

（二）加強內(nèi)部管理，控制風險，實現(xiàn)成本管控閉合

1.加強組織結(jié)構(gòu)控制，控制管理成本房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中，必須要重視公司的組織結(jié)構(gòu)。健全完善的組織結(jié)構(gòu)能夠在一定程度上加強公司成本控制的效果。首先，應該明確公司內(nèi)部各部門的職責，在核算部門的成本時，不僅可以及時提供核算結(jié)果，也能保證各部門的核算信息真實全面。其次，要明確要求各個部門之間遵循不相容職務相分離的原則，以此來促進各部門之間相互監(jiān)督，規(guī)避部門之間出現(xiàn)串通聯(lián)系的現(xiàn)象，從而降低風險成本。另外，想要控制公司的成本，還要對審批制度進行改革，很多房地產(chǎn)公司領(lǐng)導由于權(quán)限過大，所以，重大的決策都可以自行表決，這很容易造成貪污舞弊的現(xiàn)象出現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)公司要對領(lǐng)導的權(quán)利進行合理的控制，比如公司的財務開支，要多方領(lǐng)導逐一審核后才能簽字通過。另外，對于重大的決策，要做到執(zhí)行和監(jiān)督分離，比如將審批權(quán)限分散到部門負責人的手上，負責人審批后，再由相關(guān)領(lǐng)導進行集體審批，以此來提高審批的質(zhì)量。2.從風險理論角度控制經(jīng)營風險站在風險理論角度，房地產(chǎn)公司應該建立起嚴格的內(nèi)部控制管理制度，通過嚴格的規(guī)章制度，可以在很大程度上降低操作風險，也能有效避免由于個別員工的差錯導致公司發(fā)生經(jīng)濟損失。從很多房地產(chǎn)公司破產(chǎn)的案例中可以發(fā)現(xiàn)，導致公司破產(chǎn)的原因很大一部分是由于公司員工或者領(lǐng)導操作失誤引起的。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營環(huán)境比較復雜，內(nèi)外部的經(jīng)營都需要管理控制，在經(jīng)營過程中需要大量的資金投入，由于房地產(chǎn)項目建設回收資金的時間較長，所以，中間任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤都會給公司造成嚴重的經(jīng)濟損失。因此，公司內(nèi)部控制管理制度的建立應該結(jié)合經(jīng)營的特點，比如建立員工行為操作規(guī)范機制，對任何一個環(huán)節(jié)的操作都要進行嚴格的監(jiān)督管理，以此來避免不必要的風險產(chǎn)生。另外，公司要加強財務方面的控制工作，比如對原始憑證的記錄要嚴格審查，在相關(guān)工程完成后，要對原始憑證進行整理歸檔。另外，對于財務賬本、財務報告等重要的財務信息要進行嚴格把關(guān)，明確規(guī)定財務權(quán)限，保證財務資料的安全。嚴格規(guī)范了財務工作的嚴謹性、準確性，也能在很大程度上控制經(jīng)營風險。3.形成閉合的成本管控環(huán)，動態(tài)跟蹤，實時監(jiān)控目前，國內(nèi)先進的房地產(chǎn)公司的成本管理模式是閉合的成本管控，即拿地版估算→方案版概算→施工圖版預算→交付前預算結(jié)算版→交付后評估→再拿地版估算。從拿地到項目交付都有相應的目標成本（全成本）。以時間先后為順序，前一版的目標成本對后一版具有明確的指導作用，后一版目標成本絕對不能超前一版。在此過程中實時監(jiān)控，以真實的動態(tài)成本反映成本變動情況，對超支現(xiàn)象提前預警，并著手優(yōu)化，使得成本始終可控。項目交付后三個月形成評估報告，集中到數(shù)據(jù)庫，對下一次同類型產(chǎn)品的投資起一定的指導作用。

（三）重視稅費籌劃，關(guān)注溝通成本

1.重視稅費籌劃，可明顯節(jié)省成本目前，我國房地產(chǎn)業(yè)稅負較高，不計土地成本，應繳納的稅和費將占建造成本的25%-35%（因各地情況差異較大，所以此區(qū)間取值較寬）。稅費籌劃早已被很多房產(chǎn)公司重視。一旦產(chǎn)品定位完成，建造成本可以優(yōu)化節(jié)省的空間就相對有限，但由于各地政策不同，對繳納稅費的要求也各不相同。稅費在哪里繳納、何時繳納、如何繳納、退稅、退費的時點和要求，都需要房地產(chǎn)公司相關(guān)部門仔細研究。好的稅費籌劃節(jié)省成本的效果明顯。2.關(guān)注溝通成本，選用合適的第三方房地產(chǎn)公司經(jīng)營活動中，有一項成本是隱形的，即溝通成本。文山會海幾乎是每個房地產(chǎn)公司都要面對的挑戰(zhàn)，拿地立項要開會、招標定標要開會、技術(shù)交底要開會、文化學習要開會……實在讓人應接不暇。還有各種各樣的電話溝通、短信溝通、微信溝通等。更有效率、更效果的溝通方法就是選用合適的第三方顧問公司。國外的房地產(chǎn)公司遠比國內(nèi)的人員配備要少，但一樣可以做出很好的房產(chǎn)品。究其原因，就是顧問公司的普及和使用。舉個全過程跟蹤審計的例子：一個十萬方的項目，要是不選用合適的第三方進行跟蹤審計，成本和工程人員每天必將面臨大量的溝通工作：承包方、供應商、監(jiān)理、部門內(nèi)、平行部門、平臺、集團等都需要溝通。如果有第三方介入，這些工作都由第三方完成，并整理反饋；部門間的爭議問題也可由第三方提供公平合理的解決方案。這樣使得房地產(chǎn)公司的人員配備可以更精干，管理人員能夠從瑣事中擺脫出來，關(guān)注和解決更高層次的問題，有利于個人成長，節(jié)省溝通成本，從而更快更好的提升企業(yè)的競爭力。

四、結(jié)語

近年來，雖然我國房地產(chǎn)公司的成本控制取得了一定的效果，但是與一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)公司成本控制效果相比，還是有一定的差距。究其原因就是我國很多房地產(chǎn)公司還是沒有真正認識到成本控制的重要性，忽視了對成本的控制，影響了房地產(chǎn)公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)公司管理層應該高度重視成本控制，站在內(nèi)部控制的角度，建立完善有效的內(nèi)部控制機制，掌握好成本控制的要點，切實做好成本控制的管理。只有這樣，才能使得公司的整體競爭力得到提升。

作者:楊華 單位:金成房地產(chǎn)集團有限公司

參考文獻：

[1]張軍舉.浩創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司內(nèi)部控制研究[D].石河子大學，2016.

[2]汪小杰.試析房地產(chǎn)公司成本控制的要點問題[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2016（09）.