商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的管理及控制

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摘要：在全球化經(jīng)濟(jì)背景下，我國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也迎來(lái)了新的變化，目前自持商業(yè)較為流行，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式以及數(shù)量比起之前有了很大程度的優(yōu)化以及提升。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面，如何做好項(xiàng)目成本的管控，并進(jìn)行良好的管理，加強(qiáng)項(xiàng)目前期建設(shè)以及后期的經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)針對(duì)性的成本控制，有效滿足客戶的需求，實(shí)現(xiàn)招商等工作的有序進(jìn)行，是目前商業(yè)地產(chǎn)公司需要注意的方面。本文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控方面的現(xiàn)狀以及問(wèn)題進(jìn)行討論并提出了優(yōu)化措施，希望能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展提供動(dòng)力。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);成本控制;管理;優(yōu)化

在目前的發(fā)展中，商業(yè)地產(chǎn)在建設(shè)完成之后，一般會(huì)通過(guò)招商或者出售等方式進(jìn)行初期的盈利。而為了獲得利潤(rùn)支持企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資回報(bào)周期長(zhǎng)且盈利方式獨(dú)特的特點(diǎn)，做好成本管理以及控制工作，對(duì)成本管理的問(wèn)題做好有效的解決，通過(guò)長(zhǎng)期租賃以及股權(quán)投資等方式拓展自身的收益，并強(qiáng)化成本管理，以便提高自身的整體效益。

1商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本概述

商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，但是目前整體發(fā)展活力較大，并且能夠?qū)?jīng)濟(jì)發(fā)展起到有效的推動(dòng)作用。但是在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行拓展時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)整體行業(yè)項(xiàng)目投資成本過(guò)高，整體資金回收周期較長(zhǎng)，在成本控制當(dāng)中，會(huì)存在土地成本費(fèi)用以及前期費(fèi)用等。且對(duì)于小型的商業(yè)地產(chǎn)，其前期的宣傳費(fèi)用也相對(duì)較高，使得企業(yè)利潤(rùn)較小，影響了企業(yè)的盈利情況。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)做好成本控制工作，對(duì)整體的成本費(fèi)用支出影響因素進(jìn)行分析，節(jié)約成本支出，做好成本控制工作。

2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理中存在的問(wèn)題

2.1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期整體開發(fā)周期較長(zhǎng)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)周期及時(shí)間跨度較長(zhǎng)，尤其是在項(xiàng)目的土地論證取得以及商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)上，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)情況，請(qǐng)行業(yè)內(nèi)部專家以及設(shè)計(jì)師等進(jìn)行實(shí)地考察，并經(jīng)過(guò)多次推敲之后才能夠確定最終的建設(shè)模型。而在整體建設(shè)以及設(shè)計(jì)論證階段中，缺乏足夠成熟的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行支撐，因此有可能會(huì)出現(xiàn)整體周期設(shè)計(jì)較長(zhǎng)的情況。而在初期設(shè)計(jì)完成之后，在整體的施工中，由于施工情況較為復(fù)雜，且有可能在施工中面臨當(dāng)?shù)卣叩确矫娴挠绊懀诮ㄔO(shè)中會(huì)進(jìn)行不斷調(diào)整，這也使得施工周期不斷拉長(zhǎng)，增加了施工成本。而且不同于居民住宅的施工，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，管理人員以及工作人員安排有可能會(huì)進(jìn)行不斷調(diào)整，這方面人力資源的挑戰(zhàn)也會(huì)使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)增加用工成本。而且目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)于火爆，使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，有可能會(huì)出現(xiàn)不顧成本而盲目擴(kuò)大規(guī)模的情況，這有可能會(huì)使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在后期難以進(jìn)行招商或者出租，浪費(fèi)企業(yè)成本。2.2商業(yè)地產(chǎn)宣傳成本過(guò)高。隨著目前商業(yè)地產(chǎn)的火爆，商家在選擇商業(yè)地產(chǎn)位置以及類型時(shí)具有更高的可選擇性，因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)需要加強(qiáng)自身的宣傳力度，吸引商家進(jìn)行入駐，才可以在后期實(shí)現(xiàn)更好的盈利，同時(shí)提高商業(yè)地產(chǎn)的整體升值可能性。因此為了能夠更多的吸引商家，同時(shí)保證所處商業(yè)地段的繁華程度，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要加強(qiáng)宣傳，但是目前很多廣告宣傳方式效率較低，如果沒(méi)有形成足夠的品牌效應(yīng)，就會(huì)導(dǎo)致宣傳成本與最終后期的收益不成比例，浪費(fèi)企業(yè)的整體資本投入，而且目前的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷手段較為落后，也會(huì)降低商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尋求客戶的效率，從而增加整體的項(xiàng)目成本。2.3商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于發(fā)展時(shí)間較短，因此在整體的成本控制體系方面并不完善，更多地參照原有的居民住宅等項(xiàng)目成本控制方式。首先，現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部組織形式上缺乏一定的嚴(yán)密性，在經(jīng)濟(jì)效益控制方面，僅僅將項(xiàng)目成本由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行管理，財(cái)務(wù)部門與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的其他部門缺乏有效的溝通，很難將商業(yè)地產(chǎn)前期施工到后期整體的招商以及股權(quán)投資等方面的成本進(jìn)行分析并進(jìn)行有效的成本控制，無(wú)法對(duì)整體的商業(yè)地產(chǎn)展開工作進(jìn)行有效約束。其次，在成本控制的著重點(diǎn)方面，目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程造價(jià)成本較為重視，而對(duì)后期的一系列投資等財(cái)務(wù)成本投入較為忽視，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際盈利情況有可能與財(cái)務(wù)管理情況出入較大。

3加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)成本的管理以及控制的措施

3.1加強(qiáng)合同內(nèi)容約束，控制好整體造價(jià)。為了有效降低由于整體投入周期過(guò)長(zhǎng)帶來(lái)的成本壓力，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)需要對(duì)合同方面的內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)化管理，加強(qiáng)整體合同的約束能力。在前期的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程加強(qiáng)有效監(jiān)督，對(duì)整體設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)意識(shí)以及設(shè)計(jì)能力進(jìn)行專門培養(yǎng)，做好資金的控制工作，而且對(duì)于部分項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的周期內(nèi)完成，防止由于設(shè)計(jì)周期過(guò)長(zhǎng)而帶來(lái)的成本浪費(fèi)以及對(duì)后續(xù)施工的影響。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)合同簽訂方面應(yīng)當(dāng)做好內(nèi)容的規(guī)劃，在保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目既定戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，針對(duì)整體的原材料使用以及投入的人工，還有施工成本等進(jìn)行充分考慮，做好設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)性工作，避免由于整體造價(jià)過(guò)高帶來(lái)的施工困難，并對(duì)整體的開發(fā)項(xiàng)目做好及時(shí)地監(jiān)督調(diào)整，在滿足設(shè)計(jì)要求的情況下，盡量降低造價(jià)成本，以便達(dá)到節(jié)約費(fèi)用的目的。在后續(xù)的施工過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)計(jì)以及施工之間的聯(lián)系進(jìn)行充分重視，根據(jù)設(shè)計(jì)情況做好施工周期的規(guī)劃工作，并對(duì)施工中的不同部門以及人員的權(quán)利和責(zé)任進(jìn)行明確，同時(shí)加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門對(duì)于整體施工動(dòng)態(tài)的了解情況，將財(cái)務(wù)工作以及整體的施工階段相融合。比如可以派遣專門的財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)駐施工部門，并通過(guò)實(shí)地考察等方式對(duì)施工情況以及施工中的項(xiàng)目成本進(jìn)行了解；通過(guò)信息化的管理手段，將有關(guān)施工數(shù)據(jù)上傳，幫助財(cái)務(wù)工作人員對(duì)施工情況進(jìn)行及時(shí)地監(jiān)督；對(duì)成本變動(dòng)與最初的預(yù)算結(jié)果進(jìn)行比對(duì)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的調(diào)整，既保證施工的有效進(jìn)行，也能夠?qū)κ┕ぶ谐霈F(xiàn)的不規(guī)范操作等進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，防止由于人員推卸責(zé)任而發(fā)生的施工周期延誤問(wèn)題，提升施工效率。3.2優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷方式，綜合提升項(xiàng)目收益。商業(yè)地產(chǎn)的整體營(yíng)銷方面需要對(duì)營(yíng)銷方式進(jìn)行改善，同時(shí)也需要加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，探索新的營(yíng)銷方法，提高整體的項(xiàng)目收益，以較低的成本做好宣傳工作，降低商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳成本。在當(dāng)前形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)工作人員可以通過(guò)目前的網(wǎng)上以及線下等宣傳方式結(jié)合的方法，進(jìn)行自身商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳工作。比如，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的工作人員可以通過(guò)目前網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷體系設(shè)計(jì)好專門的營(yíng)銷網(wǎng)頁(yè)，并幫助客戶在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行瀏覽，了解整體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的信息，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特色以及優(yōu)勢(shì)進(jìn)行著重推廣，提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于潛在客戶的吸引能力，提升轉(zhuǎn)化率。此外，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的工作人員，整體隊(duì)伍建設(shè)方面，管理層也需要加強(qiáng)重視，由于商業(yè)地產(chǎn)是近些年來(lái)新興的產(chǎn)業(yè)，因此在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)以及推廣還有后續(xù)的管理方面，員工整體素質(zhì)較低，缺乏優(yōu)質(zhì)人才形成帶頭作用，無(wú)法對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做好有效地推廣以及管理工作。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人才隊(duì)伍建設(shè)方面應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)力度，既提升銷售端員工的整體素質(zhì)，促進(jìn)產(chǎn)品性能提升，同時(shí)也需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的管理型人才進(jìn)行重視，加強(qiáng)培訓(xùn)以及引進(jìn)工作，通過(guò)優(yōu)化隊(duì)伍建設(shè)，降低整體的商業(yè)地產(chǎn)管理以及維護(hù)成本，并提高商業(yè)地產(chǎn)的盈利。3.3完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理體系的完善，首先需要商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的管理模式進(jìn)行重新認(rèn)知，了解商業(yè)地產(chǎn)成本控制的特殊性，改變以往的管理方式，從較為科學(xué)的方面加強(qiáng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制以及管理。比如，在企業(yè)內(nèi)部可以通過(guò)專門的培訓(xùn)工作，將商業(yè)地產(chǎn)成本控制以及后期管理經(jīng)營(yíng)的特殊性，在公司內(nèi)部進(jìn)行全面推廣，從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展以及長(zhǎng)期盈利方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的成本控制進(jìn)行解讀，幫助員工了解商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中不同因素之間的聯(lián)系，并在此基礎(chǔ)上完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系。其次，在成本控制體系建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)特別注重對(duì)于資金的管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門對(duì)于整體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金的控制能力，由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金運(yùn)作較為復(fù)雜，因此需要商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)提升財(cái)務(wù)部門的整體工作質(zhì)量，由之前的核算型會(huì)計(jì)為主轉(zhuǎn)為管理會(huì)計(jì)為主，通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)部門整體工作人員技能的培訓(xùn)，提高整體會(huì)計(jì)工作質(zhì)量，從戰(zhàn)略性的角度維護(hù)好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體資金使用，做好投資的規(guī)劃工作，以便降低由于規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)等帶來(lái)的成本損失。此過(guò)程中財(cái)務(wù)部門可以通過(guò)引入大數(shù)據(jù)以及云計(jì)算的方式，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)劃中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)了解，做好資金的調(diào)配工作，注重財(cái)務(wù)成本的節(jié)約。另外在成本控制體系的建設(shè)中，為了降低盲目性帶來(lái)的成本損失，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立起專門的監(jiān)督部門，做好風(fēng)控方面的管理工作，避免由于盲目投資而導(dǎo)致的盈利空間降低的問(wèn)題。對(duì)開發(fā)以及經(jīng)營(yíng)過(guò)程之間的有機(jī)聯(lián)系進(jìn)行重視，做好開發(fā)工作以及經(jīng)營(yíng)工作的銜接，保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定，防止由于急于吸納資金而盲目將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行銷售或者租賃的情況。此外在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系的建設(shè)中，還應(yīng)當(dāng)做好整體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目竣工之后的規(guī)劃，通過(guò)多種形式對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合利用，如采取租賃銷售以及股權(quán)投資等多種形式綜合運(yùn)用的方法，提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利，保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的保值增值，實(shí)現(xiàn)前期投入與后期收入的整體成本收支協(xié)調(diào)。

4結(jié)語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理以及控制，不僅需要從前期就加強(qiáng)重視，對(duì)設(shè)計(jì)以及施工方面加強(qiáng)管理，同時(shí)對(duì)于整體項(xiàng)目周期中的資金等也需要做好專門的維護(hù)工作，防止由于資金不穩(wěn)定而帶來(lái)的影響，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期的收益，同時(shí)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體盈利方法也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行探索，提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力。

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作者:張騫 單位:海上嘉年華(青島)置業(yè)有限公司