房地產稅收制度改革論文

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一、我國房地產稅制現狀

1．我國房地產稅制的歷史沿革。為了剖析我國房地產稅制缺陷及其制度根源，先回顧我國建國以來房地產稅制的歷史沿革。大致經歷了以下四個階段。

（1）房地產稅制初創階段（1949-1970年）：1950年新中國稅制建立，地產稅、房產稅、契稅和遺產稅也隨之而建立。同年6月，中央政府決定遺產稅暫不開征，而房產稅和地產稅合并為房地產稅?？梢姡穗A段我國房地產稅制體系僅由房地產稅和契稅兩個稅種組成。

（2）房地產稅收萎縮階段（1971-1983年）：1973年，把對國有企業課征的城市房地產稅并入工商統一稅中征收。同時，隨著我國城市土地的全部國有化、國有企事業單位職工的住房所有權的國有化，房地產稅收的課稅范圍日漸萎縮。

（3）房地產稅制恢復與建設階段（1984-1990年）：1984年起，在國家經濟體制的改革的大環境下，隨著城鎮土地使用制度和住房制度的改革，房地產商品化日趨完善。1984年將地產稅劃出，并更名為土地使用稅；1986年恢復課征房產稅；1987年開征耕地占用稅；1988年開征城鎮土地使用稅。

（4）房地產稅制的改革與完善階段（1991至今）：1994年我國稅制改革，對房產稅的計稅依據和課稅范圍進行了修改，同時增加土地增值稅；并提出計劃開征遺產稅，但至今未實行。此后，國務院及有關部委不斷有新修改的稅收條例頒布實施，使我國房地產稅收制度日漸完善。2006年國務院九部委的“國六條”規定：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

2．我國現行房地產稅收體系。我國現行房地產稅制的基本框架，是在1994年全面的結構性稅制改革后形成的，涉及的稅種主要有13種，其中直接以房地產為課稅對象的5種（具體見下表），即房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。

我國現行房地產稅制中的主要稅種可分別歸入所得稅、商品稅、財產及其他稅三大稅類。所得稅中的房地產稅包括企業所得稅中的房地產稅、個人所得稅中的房地產稅、土地增值稅；商品稅性質的房地產稅指營業稅中的房地產稅；財產稅及其他稅類中的房地產稅包括了典型的房地產稅種（如房產稅、契稅與印花稅）和資源稅或行為稅性質的土地稅（如耕地占用稅、城鎮土地使用稅）。

二、我國現行房地產稅制存在的主要問題

一般而言，稅收制度應遵循效率原則、公平原則和財政原則等三個基本原則。但就目前我國現行的房地產稅收制度，在調節土地資源優化配置方面未起到相應的作用，且稅收流失問題嚴重，導致征收成本較高；在調節個人財富收入方面也收效甚微，且稅收負擔不合理；同時也未成為地方財政收入的主要來源，逐年增長的比例均低于GDP的增長比例，表現出不協調的關系。我國現行房地產稅收體系中存在的主要問題如下。

1．租稅費界定不清，相互錯位，難以發揮土地稅種的調控作用

（1）以稅代租。如城鎮土地使用稅就帶有明顯的地租性質。根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，征收土地使用稅是為了調節土地級差收益而開征，且納稅人是土地使用者，采用定額稅率，按實際占用不同等級土地面積進行征收，而不是按土地價值征收，從而可看出土地使用稅明顯具有地租現象。

下表是直接以房地產為課稅對象的稅種

（2）以費代稅。如土地閑置費，《中華人民共和國城市房地產管理法》規定：超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。這個土地閑置費其實就是一種稅，具有稅收的強制性、無償性和固定性的特點。而以費的形式出現，降低了其嚴肅性和規范性。

（3）稅費并存。目前，稅務機關按規定向土地使用者征收城鎮土地使用稅，而土地管理部門又對土地使用者按土地價值的一定比例征收土地使用費。這無疑是重復收費，稅費并存的情況，增加了企業的負擔。2．地方稅制改革滯后，致使部分稅種政策過時，稅種政策設計不合理不能適應市場經濟的客觀要求。如現行的房產稅，內外政策不統一，不利用內外資企業的公平競爭；按房產原值扣除一定比例后的余值征收的規定弊端日益突出，近幾年房價漲幅不斷提高，必然導致稅負輕重不一，新房稅負偏重，舊房稅負偏輕，起不到稅收杠桿應有的調控作用；此外按租金征收房產稅也超出其調節范圍，且與按租金征收的營業稅有雙重征稅之嫌。

3．房地產開發企業稅負偏重且內外不平等。改革開放初期，我國為了引進外資，出臺了一系列的優惠政策，對外資、合資、合作企業采取相應的減免稅費規定。多年之后，政策依然如故，造成內外資企業待遇差別大，缺乏公平競爭機制，致使許多地方、單位貪洋求外，本來不需涉外經營的，也找個外商掛靠，搖身一變，成了外資企業，造成國家財政收入不必要的損失。

4．規范的房地產稅制太少。目前，我國獨立的房地產稅種只有5個。而其中城鎮土地使用稅具有準土地租金性質，是一種不規范的土地稅種，其征收的目的是調整土地級差收益，然而稅率較低，2006年底修改后稅率為原來的3倍；耕地占用稅也是一種不規范的土地稅種，其征收目的是禁止耕地的濫占，可是稅率太低，又是一次性課稅，根本達不到目的；土地增值稅則由于其計算過于復雜，難以操作，征稅成本高，在許多地區并沒有實際開征?？梢姡F實中真正發揮職能的、獨立的房地產稅種僅有2個。

三、我國房地產稅制改革的思路

需要改革和完善現行房地產稅種，恢復和新開征必要的房地產稅種，使我國房地產稅收體系得以完善。

1．城鎮土地使用稅具有地租性質，宜納入城市地租或地價中；耕地占用稅也相應地納入農地地租或征地地價中。并在土地使用者獲取土地使用權時支付的地租或地價中體現出來。

2．土地增值稅的稅制設計需要簡化?？梢源_定一個適度的稅率或減少目前的稅率級數，簡化增值額的計算方法，以降低課稅成本。為了避免偷稅漏稅，土地增值稅適宜委托土地管理部門或房地產交易中心征收，因為他們具有熟悉房地產交易業務和資料的優勢。

3．房產稅只對城鎮區域的經營性房產征稅，其范圍過于狹窄，改革后應當擴大征收范圍，增加對非經營性房產征收房產稅，不過稅率適宜比經營性房產低。最好將房產稅改為不動產稅（或物業稅），以擁有房產、地產等不動產的價值為計稅依據，有利于對國民收入進行再分配，有效抑制對房地產的投機性和投資性需求，并緩解日益增長的房價。

4．開征房地產遺產稅和房地產贈與稅，房地產遺產稅（或繼承稅）是對財產所有者死亡時遺留的房地產課征的財富稅；房地產贈與稅是對財產所有者生前贈與他人的財產房地產課征的財富稅。它們都屬于財產稅類。雖然單純的遺產稅和贈與稅不僅以土地和房屋為課稅對象，但現實中針對房地產課征的遺產稅和贈與稅卻占非常重要的地位。

5．新建地價稅、房地產租金稅、空地稅（或荒地稅）。地價稅是以城市地價為計稅依據，目的在于促進城市土地的有效利用；房地產租金稅是對土地和房屋出租所獲得的租金課征的營業稅；空地稅（或荒地稅）是對城市土地或農村集體土地閑置不用而課征的懲罰性的土地稅。

6．加快地方稅制改革，優化稅制結構，建立房地產評估制度，建立健全的房地產產權產籍檔案，加強城市規劃，建立法定房地產稅收代扣代繳制度。

綜上所述，改革后的房地產稅制涉及到房地產交易、房地產持有和房地產利用三個環節的課稅。屬于房地產交易環節的稅種有房地產轉讓價值稅、土地增值稅、契稅、房地產遺產稅和贈與稅；屬于房地產持有環節的稅種有不動產稅（或物業稅）、地價稅、空地稅；屬于房地產利用環節的稅種有荒地稅、房地產租金稅。

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［7］住房建設和消費的稅收政策課題組.我國住房建設和消費的稅收政策研究.

[摘要]本文通過分析我國房地產稅收制度的發展、現狀和存在的問題，得出了我國房地產稅制改革的基本思路。即建立以房地產稅交易、持有、利用三個環節來征稅的房地產稅收體系，形成科學合理的房地產租、稅、費體系，同時加強房地產稅收的立法并適當放權，建立完善的房地產稅收制度和房地產評估制度，以適應不斷發展的社會主義市場經濟，促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。

[關鍵詞]房地產稅收房地產稅制地價稅不動產稅物業稅房地產稅