房地產周期波動分析論文

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一、房地產周期波動的涵義

房地產周期是指房地產經濟水平起伏波動、周期循環的經濟現象，表現為房地產業在經濟運行過程中交替出現擴張與收縮兩大階段、循環往復、復蘇一繁榮—衰退—蕭條四個環節。盡管房地產波動幅度、波動頻率、持續時間等方面都存在明顯區別，但是就其在連續運行過程中周期性出現的擴張與收縮重復出現、波峰與波谷相繼交替的本質特征而言，各具特色的房地產波動則又是相同的，表現出相似性和規律性，即在房地產業運行過程中，房地產經濟水平所呈現出來的擴張與收縮兩大階段交替出現、復蘇—繁榮—衰退—蕭條四個環節循環往復的周期波動，因此房地產周期也可以稱為房地周期波動。正是在這種意義上，房地產波動就是重復出現擴張與收縮的周期波動，而房地產周期則可以稱為房地產經濟從波峰到波谷的周期性波動。

首先，房地產周期是宏觀經濟周期在房地產領域內的表現形態。房地產周期作為宏觀經濟周期的重要組成部分，是經濟周期在房地產領域內的表現形態。

其次，房地產周期是房地產經濟運行過程中的周期波動。房地產周期首先表現房地產波動，它是房地產運行過程中的波動形態，是波動過程中出現的擴張與收縮，或者復蘇—繁榮—衰退—蕭條性的周期性的波動特征，只有呈現出周期循環特點的周期波動，才可以稱為嚴格意義上的房地產周期。因此，可以說房地產周期是房地產周期波動，但房地產波動并不一定都表現為房地產周期。

總之，房地產周期或房地產周期波動應當從三個方面完整地理解:第一，長度不同，振幅不等的房地產周期，具有相似的波動模式，即都表現為擴張與收縮交替循環、衰退—蕭條—復蘇—繁榮往來運行的周期性波動形態，或者說房地產周期具有相同的展開過程，由此形成房地產周期的規律性。第二，具有相似波動模式的房地產周期，雖然在引發波動的具體原因和波動路徑上存在各不相同的表現形式，但在本質上仍然具有相似的波動傳導機制，大體上分析都可以從外部沖擊與內部傳導兩個方面進行分析。第三，具有相似波動機制和展開過程的房地產周期，在波動的持續時間、振動頻率、波動幅度等方面存在明顯的差異，從而形成各具特色、千差萬別的波動形態，由此構成房地產周期波動的特殊性。顯然，只有從這三個方面綜合起來分析，才可能稱得上是完整意義上的房地產周期或房地產周期波動。

二、目前我國房地產周期波動存在的問題

我國1986-1990年第一個房地產周期，1987和1988年是擴張期，而1989年和1990年就進入收縮期；1991-1996年的第二個房地產周期中，1991,1992和1993年是擴張期而1994,1995和1996年是收縮期。1997年到2007年這段時間，隨著經濟體制改革的逐步深化，經濟周期的擴張收縮比有提高的趨勢。這是由于我國房地產經濟在保持快速增長的同時，經濟效益也有所提高。

縱觀這幾輪周期來看，雖然我國房地產周期波動的狀態特征已經表現出以下趨勢:房地產周期波動的頻率將縮小，長度將增加；波動幅度將減少；衰退與擴張的時間比將減少，房地產周期每一階段的變化也將呈波浪式。這表明我國房地產周期波動的整體態勢已有所改善。但在對我國房地產周期波動作進一步思考后，我們就可以發現我國房地產周期波動仍然存在以下問題:

1.是消費需求缺乏型周期。由于我國住房制度長期以來是福利分房制，一個真正穩定的消費主體基礎還不強。因此我國房地產經濟周期一直處于消費需求缺乏基礎上，而在我國福利分房制度取消后，房地產的消費需求才真正釋放。這種局面有所改善，但仍需加強。

2.是明顯的政策周期型波動。在經濟擴張政策和經濟緊縮政策的相互交替變動作用下，使得轉軌時期的我國房地產經濟具有明顯的政策周期特征，政策因素對我國房地產周期波動發揮著重要作用。在1986-1990年的房地產周期中，就是在改革開放的指導方針和土地有償使用、憲法允許土地批租的政策刺激下導致房地產經濟迅速擴張的。在1991-1996年的房地產周期中，房地產經濟是在鄧小平視察南方發表重要談話、十四大召開以及加快改革、開放、建設步伐的推動下而啟動的。

3.是數量型的簡單擴張或收縮。我國的房地產經濟周期性波動大多為產量、產值在原有技術水平和產品結構基礎上的擴張或收縮，沒有明顯地伴隨著技術水平的升級和產品結構的高級轉換。周期性出現的高漲與低潮只表現為資本數量(固定資產投資)擴張或收縮引起的產出大波動，沒有出現大規模的資本存量調整與更新(如企業的重新組合、兼并、破產等)。

4.是產品傾斜性波動。把房地產產品分解為經濟適用房、中檔商品房、高檔商品房和別墅等三部分，相比之下高檔商品房的波動幅度和頻率都高于中低檔商品房，表現為明顯的高檔商品房傾斜性波動。

5.是市場機制不健全的波動。市場機制的一方面會導致經濟的波動，另一方而也能在經濟系統波動時起到自調和內在穩定作用。在前幾個周期中，消費主體表現為單位，個人、購房比例較低，住房主要不是通過市場取得的。供給主體主要是國有建筑企業和政府本身。消費主體和供給主體的身份決定了供求機制難以發揮作用。同時，價格機制在計劃經濟體制下，也難以發揮房地產經濟運行狀況晴雨表和資源配置方向器的作用。正是市場機制不健全導致我國房地產經濟一旦受到外部沖擊就難以依*系統本身進行調節，因此而加劇波動幅度。從1997年到現在，市場機制在房地產經濟中的作用越來越大，但作為我國市場化進程推進最慢的一個部門來說，市場機制的作用還是有很大的局限性。

三、解決我國房地產周期波動問題的幾點對策

我國房地產周期波動的總特點是劇烈波動，也就是振幅大、峰位高、谷位深。而房地產業周期劇烈波動的危害是相當巨大的，減少房地產周期劇烈波動不僅對我國房地產業的持續、穩定、健康發展，而對我國整體宏觀經濟都有重大和深刻意義。筆者認為要減少房地產周期波動的幅度必須從以下幾方面著手。

(一)加強房地產立法，為房地產業提供穩定增長的法制環境

具有強制性、規范性、穩定性等特點的法律手段，主要是通過規范房地產市場主體行為、市場競爭行為和政府管理行為等方式，在協調各方利益的基礎上，從而創造房地產業的法制化環境，防止房地產業強幅波動并引導房地產業健康發展。房地產業是一個經營產權，涉及眾多法律、法規制度的產業部門。在房地產業運行過程都主要是依*法律、法規和契約來完成的，而不像一般商品通過物質實體在當事人之間交付完成。因此，運用以法律手段為主的政策配置，建立法制化、規范化的房地產業運行環境，是轉軌時期促進中國房地產業持續增長、實現房地產經濟穩定運行的重要任務和有效途徑。這是因為對于在波動中推進的房地產經濟運行而言，需要政府運用法律手段來維護房地產經濟的正常競爭秩序，規范房地產市場運行，從而為發揮市場機制對房地產資源配置的重要作用、防止房地產業強幅波動并促進房地產經濟穩定運行與持續增長提供一個法制化的產業環境。

(二)加強和改善宏觀調控

就政府干預經濟的宏觀調控而言，由于我國目前仍然處于市場經濟向計劃經濟轉軌的過程，政府宏觀調控的目標、機制和手段與發達國家相比，不僅本質略有不同，而且其作用程度和影響力更大。在舊的計劃經濟體制下，政府的宏觀調控往往由于服從于政治目標的追求或由于宏觀調控自身體系的不完善，而支配經濟機制以不符合規律的方式發展，最終導致經濟動蕩。這個特征在我國房地產業發展中也體現得十分突出。通過觀察我國房地產業的波動歷程，我們就可以發現:政府宏觀調控對我國房地產周期波動有著極重要的影響，宏觀調控寬松政策與緊縮政策交替變動構成中國房地產業特有“政策周期”。開始政府為了政治或經濟目標總是推出一系列的刺激擴張政策，可是由于市場機制不健全和房地產行業的特殊性，房地產業迅速出現過熱甚至泡沫。為抑制經濟過熱，國家就實施宏觀調控和經濟緊縮政策，但由于調控時機和調控力度不當又導致房地產投資和需求的迅速減少，造成房地產商品大量的積壓，從而使房地產業跌入谷底，并且周而復始的形成惡性循環。因此不完善的宏觀調控體系不僅不能改善經濟運行軌跡，甚至可能起到適得其反的效果。所以加強和改善房地產業的宏調控就成為緩解房地產經濟周期強幅波動的重要途徑之一。

(三)調整房地產投資政策

投資的周期波動是經濟周期波動的直接原因。目前我國房地產周期彼動的波形與投資增長率的波形有著高度的一致性，兩者呈現出較高的正相關關系。投資引起房地產周期波動，這在許多國家都存在，但我國由投資波動引起的經濟波動還存在著另外深層和特有的原因。我國以往計劃經濟體制的特征決定了以國家或國有企業部門為主的投資主體總是力圖在盡可能大的程度上擴大再生產規模，于是很自然地形成一種“擴張欲望”，或稱為“投資饑渴”，我國在存在這種高度投資擴張的同時，由于價格體系扭曲以及投資政策的一些失誤，還存在著投資結構不合理的狀況，結果造成產品結構不合理，嚴重影響了房地產需求。

因此房地產投資政策的制定和出臺，要特別注意到以下經濟狀況:首先，密切關注房地產投資規模的變化。保持房地產投資規模與宏觀經濟規模相適應，不能脫離宏觀經濟基本面的支持；保持房地產投資占固定資產投資的合理比重，防止比重過大或過小；保持房地產投資增長率與固定投資增長率相協調，特別是防止投資增長率增速過快。其次，投資結構要合理。房地產開發投資要更趨理性化，要重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固的建立在市場需求的基礎上，成為市場需求拉動型投資擴張。最后，完善和規范政府投資。政府還可以適當對房地產投資政策，對房地產投資方向、投資規模和投資結構進行政策性調整，通過投資政策的變動來引導房地產企業的經營活動，實現對房地產投資規模與投資結構的間接控制。

(四)采取切實措施塑造居民的消費能力

在我國1986-1990年和1991-1996年兩個房地產周期波動中，房地產消費者主體表現為單位，居民的消費能力低下，住宅不是通過市場取得的。在非常狹小的房地產市場上作為商品的房地產，其消費者是極少數高收入者，而且大部分則仍是以單位購買者身份出現來購買的，其他需求則主要是投機需求。在這種需求狀況下，當房地產市場處于收縮期時，投機需求迅速減少，到達低谷時又缺乏消費需求，難以使房地產業復蘇，這樣就更加劇了房地產經濟的衰退；而市場出現高漲時，投資需求出于逐利的目的又蜂擁而至，這樣往往容易迅速產生房地產泡沫。因此缺乏廣泛和巨大的居民消費基礎也是房地產周期產生巨幅波動的重要原因之一。那么要解決居民消費能力的問題可以采取以下幾點措施：

首先，必須加快落實住房補貼，提高居民住房支付能力。對于因以前工資中沒有住房部分所形成的欠賬，通過完善貨幣化改革和發放住房補貼等措施解決，提高居民的存量購房能力。在國家機關與事業單位的改革方案中，對于有房但未達標者和無房者分別設計了兩個不同的補貼計算公式。兩個計算公式的不同使這兩種人之間得到的是不很平等的待遇。目前，企業房改還未普遍推開，因此現在有可能采取一定的措施避免造成與國家機關或事業單位房改中同樣的利益受損群體，現在推進房改，應充分考慮到這個事實，參照國家機關房改方案進行企業房改，并且應用統一的、公平的補貼計算公式。可以考慮在一定地區范圍內全面測算國有企業職工應享受的住房補貼，計算所欠缺的差額，然后挑選一批國有企業質量比較低的國有資產予以出售，其所得用于發放住房補貼。其次，對于由于停止實物分房而形成的技術性障礙，則應通過金融技術創新的方式來加以解決，提高居民獲取增量的購房能力。最后，加快農村市場經濟發展和城市化進程，大幅度提高農民收入，從根本上拉動我國經濟發展的內需包括對房地產的需求。

結語：我國房地產業的周期性發展歷程表明，正視房地產業的周期波動現象，分析和研究房地產周期波動存在的問題，提出應對房地產周期波動的相關政策，將對房地產業持續、健康、穩定地發展產生重大而深遠的影響。

摘要：房地產業作為宏觀經濟的基礎性、先導性產業，不僅是各國經濟發展的晴雨表，而且早已成為國民經濟的增長點，對各國經濟的增長意義重大。密切關注、認真研究房地產業周期波動，分析房地產業周期波動的現狀及存在問題，探索促進房地產業增長的政策，趨利避害、充分發揮房地產業對國民經濟的帶動作用，本文擬探討我國房地產周期波動的特點和問題，并以此為基礎探討防止我國房地產周期劇波動的對策問題。

關鍵字：房地產周期波動問題對策