房產事務律師職能淺談論文

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編者按：本文主要從：房地產法律事務的范圍非常廣泛，主要的包括在房地產的開發和經營過程中所產生的各種法律事務、房地產法律事務所涉及的標的數額巨大，關系到當事人重大的權益、審查轉讓方的《國有土地使用權出讓合同》、了解受讓方受讓的目的，明確其受讓后做何用途、調查該土地使用權的現狀，委托評估土地使用權的價格、律師在房地產銷售法律事務中的工作、審查待售商品房項目是否具備法定條件、起草商品房銷售合同、辦理房地產權登記、房地產抵押法律事務中的律師工作、主合同就是作為從合同的房地產抵押合同所擔保的債權債務合同如貸款合同等，具體請詳見。

房地產法律事務的范圍非常廣泛，主要的包括在房地產的開發和經營過程中所產生的各種法律事務。律師服務的形式多種多樣，可以進行法律咨詢、起草與審要合同、參加重要的商務談判、對委托人就重大的經營決策問題提出法律意見、出具法律意見書、進行資信調查、提供律師見證、知識產權法律事務與保護以及調解、仲裁與訴訟的等。所依據的法律主要有《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國仲裁法》以及與此相關的法律法規、司法解釋等。

由于房地產法律事務所涉及的標的數額巨大，關系到當事人重大的權益，而且與較多的法律關系相關聯，因此對律師的素質要求較高。通常情況下，人們進行房地產的開發、建設、銷售、購買、租賃、抵押、轉讓、稅務、行政復議以及管理等法律行為只有聘請律師提供幫助才能減少不必要的損失，否則很難甚至不可能取得良好的效果。以下，僅簡單地介紹一下眾多而復雜的房地產法律事務中幾種重要的律師業務，以便使大家對房地產法律事務有個大概的了解，預防和減少有關訴訟。

第一，律師在國有土地使用權轉讓法律事務中的主要工作。律師既可轉讓方，也可受讓方。主要的業務有一，審查轉讓方的《國有土地使用權出讓合同》，明確該土地使用權的使用條件和期限；二，了解受讓方受讓的目的，明確其受讓后做何用途，是否符合規劃目標；三，調查該土地使用權的現狀，委托評估土地使用權的價格。如了解轉讓方是否交清土地出讓金，是否取得土地使用權證書，委托評估師進行作價；四，參加土地使用權轉讓談判，起草轉讓合同。在起草轉讓合同時，主要的應注意明確轉讓土地的位置、面積、土地使用權證書、轉讓價格、剩余使用年限、轉移登記等條款；五，接受有關土地使用權轉讓的資料，到縣級以上政府土地管理部門辦理轉讓登記、領取土地使用權證書等。

第二，律師在房地產銷售法律事務中的工作。此項業務包括房地產的預售和銷售兩個方面。律師的參與，對于規范房地產市場，幫助開發商順利經營、保障其信譽，維護當事人的合法權益，都將起到不可或缺的重要作用。主要的工作有一，審查待售商品房項目是否具備法定條件，協助開發商申辦商品房銷售許可證。如預售商品房的條件：一是已交付全部土地使用權出讓金；二是已取得土地使用權證書；三是有建設工程規劃許可證；四是投入開發建設的資金達到了工程建設總投資的25％。申辦《商品房預售許可證》需準備的文件：一是開發商《企業法人營業執照》；二是建設項目的投資、規劃、用地、施工等批準文件；三是已投入工程總投資25％以上資金的證明文件等。二，起草商品房銷售合同，談判簽約，見證簽約行為并將所簽合同到當地房地產管理部門登記備案。三，辦理房地產權登記。買賣雙方進行房地產過戶交易所需要的文件資料主要有，企業法人營業執照或個人身份證，房地產權屬證（如土地使用權證書、房屋所有權證書），納稅憑證，買賣合同等。

第三，房地產抵押法律事務中的律師工作。房地產抵押是抵押人以自身合法所有的房屋或土地使用權在不轉移占有的條件下向抵押權人提供履行債務的擔保，當抵押人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押物實現其債權的一種物權擔保方式。在辦理房地產抵押時，律師的主要工作有一，審查主合同。主合同就是作為從合同的房地產抵押合同所擔保的債權債務合同如貸款合同。二，檢查所抵押的房地產的現狀。如房地產所處的位置，房地產權屬證書的有無及其合法性，是否在該房地產上已設其他權利，是否存在爭議或被司法機關查封等。三，參加當事人的談判并起草房地產抵押合同。四，辦理抵押登記。這是抵押合同生效的必要條件。需要提供的資料主要有：當事人的資格證明，申請書，抵押合同，土地使用證或房屋所有權證，評估房地產價值的資料等。五，抵押權的行使和削滅。當抵押人到期不履行主債務或死亡又無承擔義務的人等情況出現時，抵押權人可以通過拍賣、折價、變賣等方式行使抵押權以實現其債權。抵押權因主合同或抵押合同期滿而抵押權人不主張權利等原因而消滅。