出臺政策法規避免房產泡沫論文

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編者按：本文主要從基于指標法的泡沫分析；基于指標法的實證分析；結論和建議進行論述。其中，主要包括：根據某個特定的指標值來判斷房地產市場是否存在泡沫、房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重、一般國際公認的房地產開發投資占全社會固定資產投資比重的警戒水平為10%、房價收入比、房價收入比衡量居民購房承受能力的指標、在對房地產價格及收入這兩個關鍵指標的選取上、房價與物價指數比、房價與居民消費價格指數之比反映了貨幣供給更多地流入到哪些經濟部門、四個指標一致地顯示出蘇州房地產存在一定的泡沫、蘇州城市居民人均可支配收入實際情況要小于統計局提供的數據等，具體請詳見。

摘要：本文通過計算2003—2008年蘇州的相關指標進行分析，結果表明：蘇州房地產已經存在泡沫且有增長趨勢，已給居民帶來了較大負擔，政府應該防微杜漸，提前規劃，出臺相應的政策法規，已避免房地產泡沫給實體經濟造成較大的破壞。今年來蘇州房地產獲得較快發展，但同時也帶來了房價不斷攀升，居民出現購房難問題，房價是否存在泡沫引發爭議。

關鍵詞：蘇州房地產泡沫

蘇州市近年來的房地產發展狀況究竟如何？是否也存在著泡沫的成分？本文首先運用指標分析法對蘇州市房地產泡沫做出初步判斷，希望本文的研究成果能盡可能反映市場的真實狀況，并能為政府、投資者和行業企業進行相關決策起到一定的借鑒作用。

一、基于指標法的泡沫分析

指標法，即根據某個特定的指標值來判斷房地產市場是否存在泡沫。該方法計算簡單，結果明了，能夠直接說明問題，所以被廣泛采用。根據數據的可獲得性，本文采用房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重、房價收入比、房價與物價指數比和個人中長期消費貸款與居民儲蓄存款比四個指標來對蘇州市房地產泡沫存在的可能性進行初步判斷。

二、基于指標法的實證分析

1.房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重

該指標直接反映了全社會固定資產投資結構是否合理，是反映房地產投資擴張是否過度的基礎性指標。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等。房地產業投資所占比重過高，會擠占基本建設、更新改造資金，從而使經濟發展后勁不足。一般國際公認的房地產開發投資占全社會固定資產投資比重的警戒水平為10%。但是，無論是固定資產還是房地產開發投資,在發展中國家都會明顯高于發達國家，因為投資對于發展中國家的經濟發展起著至關重要的作用，它和內需、外貿被稱為拉動經濟發展的“三駕馬車”。所以，國際上的警戒線并不適用我國，只作為參考。

從表1可以看出，2003年～2008年蘇州房地產開發投資額占全社會固定資產投資的比重從2003年的17%穩步上升到2008年的28%，年平均增長率達到19.88%，遠遠高于全社會固定資產投資的年平均增長率10.83%，同時房地產開發投資占全社會固定資產投資額的比重遠遠高于10%的警戒線。因此蘇州在房地產投資方面出現過熱情況，這必然會對其他投資產出相應的擠出效應，對整個社會經濟后續發展產生一定的消極影響。

2.房價收入比

判斷房價是否正常，最常用的指標就是房價收入比，它是衡量居民購房承受能力的指標。所謂房價收入比就是指每套住房平均價格與居民家庭平均年收入之比，反映了居民家庭對住房的支付能力。通俗一點講，就是居民家庭要用多少年的收入才能買到一套平均水平的房子，該比值越大，說明要用更多年的收入才能買到同樣的房子，反映房價偏高，居民的支付能力降低了。通過對數十個經濟發展水平不同的國家和地區主要城市居民房價的考察，聯合國人居中心得出“合理的住房價格”的房價收入比應該為3-6（世界銀行專家的說法為4-6）。即房價的“合理的價格水平”，應該是相當于每戶居民3-6年的平均收入。

在對房地產價格及收入這兩個關鍵指標的選取上。目前的算法歸納起來有兩種：一種為某一國家一套平均水平的商品住房的銷售價格(商品房的面積和價格都為平均值)與居民平均家庭年可支配收入的比值；另一種為“居住單元的中等自由市場價格(中位數)與中等家庭年收入之比值”。由于第二種算法所需數據在我國不可獲取,故我國采用第一種算法。

房價收入比的計算公式為：房價收入比＝每套住房平均價格總額/居民家庭平均年收入＝商品住房均價×人均住房面積×平均家庭人口數/城鎮居民人均可支配收入×平均家庭人口數＝商品住房均價×人均住房面積/居民人均可支配收入。文中人均住房面積按照江蘇城鎮人均住房面積進行計算，數據來源于江蘇統計局網站；商品住房均價和城鎮居民人均可支配收入數據來自于蘇州房產信息網和蘇州統計信息公眾網。從表2計算結果可以看出，2003年～2008年蘇州市房價收入比一直在警戒線之上；簡單對房價收入比做兩年平均，可以看出蘇州房價收入比趨勢不斷升高，特別是2007年達到最高值為9.86，從這一指標的變化可以看出蘇州市居民買房變得越來越困難，應該引起重視。

3.房價與物價指數比

房價與居民消費價格指數之比反映了貨幣供給更多地流入到哪些經濟部門,如果貨幣供給沒有被實體經濟部門吸收,而是流向房地產等資產部門,那么將造成房地產等資產價格的上升,而其他商品的價格保持較為穩定的水平。如果指數之比大于1,就說明房價的上漲幅度超過了居民消費價格指數增長的幅度,說明貨幣供給較多地流入房地產業,市場泡沫因素加大。

從表3可以看出,住宅銷售價格指數與CPI之比始終大于1,說明我國房價的上漲始終快于CPI的上漲,貨幣供給較多地流入房地產業,這必然會對其他的行業造成一定的擠出效應，不利于整個經濟的協調發展，從長期來看，房價泡沫不斷攀升，也為以后帶來隱患。

三、結論和建議

由于住房是居民的基本生活保障，正如中央提出的“住有所居”目標，要切實實現人民群眾的根本利益，就要切實地解決我國人民的住房問題，而根據統計數據我們可以看到房價存在相當的泡沫成分，房價泡沫不僅不利于百姓的正常生活，同時房地產的大量資金占用，也對經濟的其他成分構成擠出效應，如不利于其他實體產業的發展，百姓由于背負房貸也不敢消費，也易造成經濟的不均衡發展。這要求政府要從實際出發，出臺相應政策規定解決好這個問題。

通過對以上四個指標的計算，四個指標一致地顯示出蘇州房地產存在一定的泡沫，網上進行的民意調查反應的居民購房困難情況，以及現實生活中一對年輕人購房過程中，年輕人雙方父母提供相當數額資金的情況也與本文數據所顯示的問題相一致。

另外我們也要注意到統計數據存在的缺陷，例如城鎮人均可支配收入的統計，國家統計局人口就業司司長馮乃林明確針對一些網友反映的收入“被增長”情況進行解釋時說，城鎮單位在崗職工工資統計的范圍包括城鎮國有單位、集體單位和股份合作、聯營、有限責任公司、股份有限公司、外資和港澳臺商投資單位。不包括私營單位、個體工商戶和靈活就業人員。現有各類人員約三億人，統計的僅為一點三億。從中可以看出，蘇州城市居民人均可支配收入實際情況要小于統計局提供的數據，這必然導致房價收入比要比現在計算的要高，也說明了居民購房的困難加大。此外，我國居民收入之間的距離不斷擴大，這也導致大部分居民的負債率要高于本文中計算的數據，居民實際承擔的還款壓力還要大。

參考文獻：

⑴劉慧.我國房地產泡沫的實證研究[J].經濟縱橫，2006（2）

⑵宋忠敏.上海房地產泡沫的實證研究[D].上海：復旦大學，2004：124~134

⑶竇爾翔，何小峰.我國房地產泡沫的判斷、效應及致因分析[J].價格理論與實踐，2006（12）