加大監管力度降低房價論文

導語：加大監管力度降低房價論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

編者按：本文主要從新疆房地產業發展概況；新疆房地產業在社會發展中的作用；新疆房地產業發展的障礙因素；新疆房地產業的發展對策進行論述。其中，主要包括：房地產投資情況、房地產開發投資量穩步增長,房屋施工、新開工面積逐年上升、房地產供需情況、商品房年度銷售面積高于供應面積253.79萬平方米、房地產住房結構情況、房地產價格變化概況、房地產業具有很強的產業關聯性和經濟拉動性、有效促進經濟增長、有效改善居民居住環境、有效提升新疆投資環境、有效促進社會和諧、空置商品房面積數量較大、房地產市場體系不盡完善、區域間發展不平衡、市場觀望氣氛濃、加大房地產市場監管力度、加快住房供應結構調整,提高有效供應水平、引導空置房租賃,促進房地產市場發展、降低房價,提高居民的購買力等，具體請詳見。

摘要:房地產業在促進新疆經濟增長,改善居民居住環境,提升投資環境和促進社會和諧等方面起著重要作用。該文從新疆房地產投資情況、供需情況、住房結構情況、住房價格情況4個方面對新疆房地產業的發展現狀進行了闡述,分析發現新疆房地產業所存在的問題主要表現為空置房面積偏大、區域發展不平衡等4個阻礙房地產業發展的因素,提出采取加大行業監管力度、加快住房結構調整、引導空置房租賃、降低房價等對策建議,促進新疆房地產業的健康發展。

關鍵詞:房地產業;障礙因素;發展

一、新疆房地產業發展概況

新疆房地產業起步較晚,從1985年第一家房地產公司誕生起,伴隨著中國房地產業的幾起幾落,新疆房地產業也隨之波動向前發展。新疆房地產開發同全國一樣經歷了起步(1985～1990年)、發展(1991～1995年)、回調整理(1996～1998年)、高速發展(1999～2001年)和結構調整(2002年至今)5個階段。雖在時間跨度上滯后于全國的發展進程,但20年的歷程,20年的滄桑,使新疆的房地產開發逐步走向成熟,房地產開發投資由1988年的68.4119億元增加到2007年的1850.8415億元。

(一)房地產投資情況

2002—2007年,全新疆共完成房地產開發投資7746.8417億元,年均增長率約為17.91%;竣工面積36841.52萬平方米,年均增長率約為15.46%。其中新開工面積總和為8954.67萬平方米,年均增長率為11.1%。房地產開發投資量穩步增長,房屋施工、新開工面積逐年上升。2006年,國家相繼出臺了一系列的政策措施來調控房地產市場。但總體上來說,新疆房地產市場依然保持穩定發展。2007年底,全新疆完成房地產開發投資1850.8415億元,比上年同期增長11.11%。完成房地產開發增加值283.7894億元,占同期國民生產總值的5.25%。商品房屋施工面積2053.76萬平方米、新開工面積1347.11萬平方米,比上年同期都有較大幅度的增長。

(二)房地產供需情況

2002—2007年,商品房竣工總量為4509.64萬平方米,銷售總量為4453.16萬平方米,供銷比為1.01:1,供給量略微大于銷售量,供銷總量穩步增長,整體位于正常水平。從各年正常情況來看,2006年以前供應量大于銷售量。2006年后同期供銷量逐漸接近,至2007年銷售量大于供應量,供銷比為1:1.29。2007年商品房竣工面積890.55萬平方米,商品房銷售面積1144.34萬平方米,商品房年度銷售面積高于供應面積253.79萬平方米。

(三)房地產住房結構情況

近年來,新疆人民普通住宅的人均占有面積隨著新疆房地產業的發展穩步提升。人均住房面積已經由20世紀80年代的人均不足15平方米發展到2007年的近28平方米,人均住房面積正趨于合理化。

(四)房地產價格變化概況

2007年,全市商品房均價為2081元/平方米,同比增長12%,其中住宅均價為1960元/平方米,同比上漲16.39%。同期新疆城市居民人均可支配收入為8986元,同比增長14.11%。新疆生產總值同比增長為15.7%,商品房銷售價格的增幅略高于GDP和人均可支配收入的增幅。從2002—2007年全國各個主要城市房地產價格增速來看,新疆(以烏魯木齊為代表進行比較)房地產價格上漲率處于較低水平,結合周圍的城市來看,新疆房地產價格處于西部地區房價比較低的水平,近年來,新疆房價變化與周圍地區比較情況見表1。

二、新疆房地產業在社會發展中的作用

房地產業具有很強的產業關聯性和經濟拉動性,對國民經濟的貢獻率高,我國房地產業對國民經濟的貢獻率為1—1.5個百分點,也就是說,我國近年來的GDP增長速度中,有1%—1.5%是由房地產業創造的。房地產業在新疆的經濟發展中,具有優化產業結構、消費結構、城市空間結構的作用,已經成為主導性、支柱性的產業和新的經濟增長點。具體表現如下:

(一)有效促進經濟增長

隨著國家產業政策和投資政策的逐步調整,近幾年來,國家把住宅建設作為擴大內需、拉動經濟增長的有力舉措,使新疆房地產業的發展呈現出了快速增長的態勢,對新疆經濟起到了強有力的推動作用,對經濟發展的貢獻率日益提高。1990年以來,新疆房地產投資基本呈逐年加大趨勢,占固定資產投資總額和占GDP的比重逐年攀升。1990年房地產投資占固定資產投資總額的1.1%,占GDP的0.35%,2000年分別占9.4%和4.2%,2007年分別占到12.12%和6.4%,比1990年分別提高了11.02和6.05個百分點,比2000年提高了2.72和2.2個百分點。房地產業涉及面廣,它的發展拓寬了其他產業生存與發展的空間,推動了建筑業、建材工業、裝飾裝修業、金融業等一批相關產業的發展并擴大了社會就業。2007年新疆建筑企業完成建筑業產值454.1026億元,比2000年增長93.3%。其中,完成建筑工程產值382.2922億元,增長84.4%,并實現建筑業增加值68.4803億元。裝飾裝修業迅速發展壯大,裝飾裝修企業由1995年的20多家發展到現在的150多家。

(二)有效改善居民居住環境

從市場交易的情況來看,2001年全新疆商品房成交419.87萬平方米。而2007年全市商品房成交1144.34萬平方米,6年間總量增長了接近724.47萬平方米。另外,根據統計局數據,2002年全新疆人均居住面積為23.43平方米,至2007年底已經達到27.17平方米,6年間增長了3.74平方米。可以說,房地產業的進步和發展,大大改善了新疆人民的居住環境。

(三)有效提升新疆投資環境

環境是生產力,也是競爭力。一個地區的經濟發展狀況如何,與一個地區的投資環境好壞有著直接的、必然的聯系。商品住房價格的良性上漲,從一個側面表明了該地區的人氣旺、購買力強、需求大,就會有外商來投資擇業、開發資源,從而促進商貿活動,帶來經濟繁榮。從全國經濟繁榮的城市來看,經濟越發達的地區,其房價越高,而相應的其投資環境越好。2001—2007年,新疆房價一直處于穩定、健康上升狀態,間接改善和提升了新疆經濟和投資環境。

(四)有效促進社會和諧

房地產業的建設必然會給相關產業特別是建筑業和服務業帶來直接的就業。2006年,建筑業從業人員為192249人,建筑業所吸納的勞動力,大部分是由房地產業開發帶動的。根據國家統計局計算,每億元建筑投資與施工面積比例為1:16.7,每增加10億元建筑投資,就可以增加167萬平方米的施工面積,而完成1萬平方米的施工面積需要從業人員167人。由此推算,2001—2007年,新疆可以安排就業人員接近222.62萬人。從事建筑業施工的以農民工居多,房地產業的發展對帶動農村剩余勞動力轉移、增加就業、提高農民收入有著非常積極的作用。同時,房地產業的發展,特別是經濟適用房、廉租房等多層次住房保障體系的建立和不斷完善,逐步解決了廣大中低收入者的住房困難問題,促進了社會穩定和諧。

三、新疆房地產業發展的障礙因素

(一)空置商品房面積數量較大

全新疆商品房空置面積雖有所下降,但數量仍然較大,近幾年空置率約超過了國際通行的10%警戒線。2007年為289.22萬平方米,空置商品房面積占當年竣工商品房面積的比重近32.5%。這主要是由以下幾個原因造成的:一是住宅產品供應結構中真正滿足廣大無房戶、中低收入戶的普通商品房、經濟適用房比例較小,供不應求;而中高檔商品房則供過于求,積壓現象嚴重。二是商品房價格相對收入偏高。2007年,全新疆商品房均價為2081元/平方米,房價與經濟發達地區相比顯得偏低,但相對于新疆居民收入水平來說卻顯得偏高。

(二)房地產市場體系不盡完善

新疆房地產業還沒有形成一個以大眾化投資與消費為主體,適合房地產業發展的市場體系。消費者對商品房的需求主要集中于增量市場的經濟適用房和普通商品房,而存量市場則相對冷清;住房租賃市場發展滯后,房屋租賃經營不規范,有關法規也不健全,執法力度不強;住房二級市場發展步伐不快,制約二級市場發展的政策壁壘沒有有效打破,制約了住房二級市場的發展,阻礙了居民對住房的有效需求和住房消費的進一步擴大。

(三)區域間發展不平衡

全新疆房地產開發集中度明顯,主要集中在烏魯木齊、石河子、克拉瑪依、伊犁、巴音郭楞蒙北部5個城市,而且差距有逐步拉大之勢。2007年,五大城市累計完成建筑業總產值318.2082億元,占全新疆的70%。而其他市尤其南疆一些城市房地產開發投資占比偏低。

(四)市場觀望氣氛濃

隨著國內眾多媒體有關房地產市場“拐點”論的出現,特別是深圳、上海等大城市房價出現波動,這些因素都或多或少影響了消費者對市場的預期,造成眾多購房者投資置業欲望變淡,進入等待、觀望階段,從而影響了商品房銷售。

四、新疆房地產業的發展對策

(一)加大房地產市場監管力度

全面開展房地產市場秩序專項整治工作,各職能部門要進一步嚴格履行管理職責,完善市場制度。加強資質管理,把好“入門關”;加強開發項目審批管理,把好“發證關”;加強交易動態管理,把好“交易關”。對開發項目審批、開發建設、交易環節、中介服務、物業管理等環節中的違法違規行為,要進行嚴厲查處。

(二)加快住房供應結構調整,提高有效供應水平

認真貫徹國家房地產市場調控政策,嚴格落實新建住房套型結構比例要求,重點發展中低價位、中小套型普通商品住房;在區域規劃上兼顧主城區和郊區城市功能定位差異,著力解決區域性房源過剩和緊缺并存的矛盾,以市場需求為導向,不斷提高住房有效供應水平。根據城市總體規劃和住房建設規劃,及時將套型結構比例要求分解到具體區域、地塊和項目,并確保落實到位。鼓勵開發企業開發建設節能型環保型住宅,提高住宅品質,力求在中小套型內創造較高的居住舒適度。建立完善發展節能環保型住宅建設的配套政策,推進住宅產業化。

(三)引導空置房租賃,促進房地產市場發展

商品房空置面積較大將影響房地產企業的資金循環和正常運轉,成為阻礙新疆房地產業健康發展的不利因素。目前,新疆城市化水平仍然較低,隨著城市化水平提高將會有大量的農村人口轉入城鎮,過高的房價勢必使得他們在一個較長時期內無力購買商品房,因而租房是其較佳的選擇。對城市中的大量流動人口而言,購房不如租房靈活方便。因此,新疆住宅租賃市場蘊含著巨大需求,可采取多種形式將空置房推向租賃市場,制定操作性強的法規改變租賃市場無法可依和法規不完善的狀況。政府出面組建專門的房屋租賃公司,或是扶持大型房地產公司成立房屋租賃公司收購空置商品房加以裝修改善后對外出租;將空置房轉變為經濟適用房或廉租房;鼓勵居民出租現住房購買空置房。這些措施的實施在消化空置房的同時,也將促進房地產租賃市場的繁榮,進而改變住房一級和二級市場的供求關系,起到平抑房價的作用,推動整個房地產市場健康發展。

(四)降低房價,提高居民的購買力

衡量相對購買力的主要指標是房價收入比,國際上通行標準為房價是家庭年收入的3～6倍。因此,一方面,應該合理規范房地產開發稅費,盡量減少不合理收費,以降低房地產開發成本,進而使房價理性回歸。另一方面,應該采取各種必要的措施來提高居民的現實購買力:首先,加快經濟發展,提高居民的收入水平,促使房地產的潛在市場轉變為現實市場;其次,進一步加大個人住房抵押貸款的比例,提高居民購房的支付能力。

參考文獻:

[1]李成、于曉明.新疆統計年鑒2008[M].中國統計出版社,2008.

[2]山東建設廳.關于全省房地產業的調研情況報告[J].房地產論壇,2008.

[3]趙興成.促進山東房地產發展的分析與思考[J].觀察思考,2008.

[4]吳關嶺.改革開放三十年湖南省房地產業的發展[J].上海房地,2006.

[5]譚仲池.現代服務業研究[M].中國經濟出版社,2004.

[6]任學軍.新疆改革開放30年人民生活[M].中國統計出版社,2008.