房價(jià)收入比判斷房價(jià)論文

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編者按：本文主要從房價(jià)收入比概述；我國使用房價(jià)收入比存在的問題；改進(jìn)房價(jià)收入比運(yùn)用的思路進(jìn)行論述。其中，主要包括：房價(jià)收入比的定義及特性、目前,關(guān)于房價(jià)收入比的定義很多、房價(jià)收入比指居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)與中等家庭年收入之比、房價(jià)收入比的特征、房價(jià)收入比的基本計(jì)算方法、有關(guān)房價(jià)的計(jì)算口徑不統(tǒng)一,指標(biāo)的可比性有限、對(duì)收入的求取方式不統(tǒng)一,指標(biāo)結(jié)果真實(shí)性有限、目前房價(jià)收入比的運(yùn)用確實(shí)存在問題、平均房價(jià)收入比使用意義不大、要改進(jìn)房價(jià)收入比的用法、要改進(jìn)房價(jià)收入比的計(jì)算方法、考慮居民的其他收入及資產(chǎn)等，具體請(qǐng)?jiān)斠姟?/p>

摘要:近幾年,關(guān)于我國房價(jià)問題眾說紛紜,房價(jià)收入比被作為判斷房價(jià)的一項(xiàng)重要指標(biāo),但房價(jià)收入比的具體運(yùn)用還存在一些問題。首先闡述了房價(jià)收入比的定義、特性和計(jì)算方法,然后論述了我國房價(jià)收入比應(yīng)用上存在的問題,最后提出使用房價(jià)收入的改進(jìn)思路。

關(guān)鍵詞:房價(jià)收入比;住宅價(jià)格;收入

1房價(jià)收入比概述

1.1房價(jià)收入比的定義及特性

1.1.1房價(jià)收入比的定義

目前,關(guān)于房價(jià)收入比的定義很多,可簡單的定義為“居民收入和房價(jià)水平之間的比率”;或定義為“一個(gè)國家或城市的平均房價(jià)與每戶居民的平均收入之比”;或指“某國一套中等水平的商品住房的銷售價(jià)格與一個(gè)中等收入家庭的年收入的比例關(guān)系”。

根據(jù)聯(lián)合國人類與住區(qū)中心的《城市指標(biāo)指南》中,房價(jià)收入比指居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)與中等家庭年收入之比,是衡量商品房銷售價(jià)格偏離其真實(shí)價(jià)值程度的指標(biāo),也是預(yù)測(cè)商品住宅價(jià)未來走勢(shì)的依據(jù)。

1.1.2房價(jià)收入比的特征

(1)地區(qū)差異性。房價(jià)收入比具有空間差異性。住宅作為物質(zhì)存在,具有不動(dòng)性和本土性;它作為一種特殊的商品,表現(xiàn)出區(qū)域性,所以房市有很強(qiáng)的區(qū)域局限性,無法形成全國性的房地產(chǎn)市場(chǎng)。各城市的人均收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)傾向和對(duì)房地產(chǎn)的需求不盡相同,城市間的房價(jià)可能相差很大,同一城市不同地區(qū)的房價(jià)也有差距。不同的國家發(fā)展程度不同,消費(fèi)水平不同,其房價(jià)收入比可能相差更大。房價(jià)收入比由住房市場(chǎng)價(jià)格和家庭收入兩部分決定。這兩部分受空間因素影響都很大,所以導(dǎo)致房價(jià)收入比在不同地域間的可比性較差。

(2)時(shí)間差異性。在不同時(shí)期,居住單元的市場(chǎng)價(jià)格和家庭年收入不同。首先,房價(jià)在短期內(nèi)可能存在變化,特別是從長期來看,差距會(huì)較大。在不同的時(shí)點(diǎn),家庭的年收入也不同。這兩者或同向或反向變化。同地區(qū)差異性一樣,這兩因素使房價(jià)收入比具有時(shí)間差異性。

(3)非獨(dú)立性。雖房價(jià)收入比是評(píng)價(jià)城市住房支付能力的指標(biāo),能為評(píng)估一定時(shí)期、一定地域居民住房購買力提供有力的依據(jù),同時(shí)也為評(píng)估住房市場(chǎng)總體表現(xiàn)提供最豐富的信息,但是它并不是一個(gè)獨(dú)立性較強(qiáng)的應(yīng)用性指標(biāo)。因?yàn)樵谠u(píng)價(jià)特定城市居民的住房購買力時(shí),它還須與房產(chǎn)不同持有權(quán)屬類型的家庭所占的百分比、抵押貸款和非抵押貸款購買的居民住房所占的百分比等指標(biāo)相關(guān)聯(lián)。因而在分析與評(píng)判居民住房購買力時(shí),往往不能僅以房價(jià)收入比這一指標(biāo)單獨(dú)定論。如以房價(jià)收入比這一指標(biāo)的高低評(píng)判城區(qū)居民的住房購買力的高低,還須同其它指標(biāo)綜合考慮。

1.2房價(jià)收入比的基本計(jì)算方法

房價(jià)收入比是居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭年收入之比,公式表示為:

PRI=FunitINCf,式中,Funit為每套平均建筑面積;Ph為住宅平均銷售價(jià)格;INCf為家庭可支配收入。

房價(jià)收入比還可表示為:房價(jià)收入比=每戶住房總價(jià)/每戶家庭年總收入。

其中,每戶住房總價(jià)=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價(jià)格;每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入。

2我國使用房價(jià)收入比存在的問題

2.1有關(guān)房價(jià)的計(jì)算口徑不統(tǒng)一,指標(biāo)的可比性有限

計(jì)算房價(jià)收入比中的房價(jià)在定義中指出的是居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)格,具體指地區(qū)內(nèi)所有住房中位數(shù)價(jià)格。具體在求取過程中,方法不一,有的采取房價(jià)的均值,有的采取中位數(shù)價(jià)格。不同房價(jià)求取方法導(dǎo)致房價(jià)收入比相距甚遠(yuǎn)。不同國家間的房價(jià)收入比就更沒有可比意義。并且許多人在計(jì)算房價(jià)收入比的時(shí)候,以上市的新房的價(jià)格作為計(jì)算口徑。但新房的價(jià)格明顯高于二手房價(jià)格。兩者供應(yīng)量加權(quán)平均,市場(chǎng)住房平均售價(jià)就會(huì)相應(yīng)降低。我國二手房市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后,所以至今為止對(duì)房價(jià)收入比的計(jì)算多以市面新房售價(jià)來計(jì)算,造成了房價(jià)收入比相對(duì)來說高于正常計(jì)算的數(shù)值。如果沒有從不同類型的住房供應(yīng)量上考慮平均房價(jià),得出的結(jié)論就是不科學(xué)的。從而難以為政府解決不同收入居民住房問題的政策制定提供準(zhǔn)確的依據(jù),也難以為房地產(chǎn)企業(yè)判準(zhǔn)市場(chǎng)形勢(shì)提供真實(shí)信息。

2.2對(duì)收入的求取方式不統(tǒng)一,指標(biāo)結(jié)果真實(shí)性有限

房價(jià)收入比是中的收入在定義中指的是中等家庭年收入,從平均家庭的購買力上可判斷出家庭是否有能力購房,反映房價(jià)的合理性,判斷一個(gè)國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫。

收集目前運(yùn)用房價(jià)收入比的相關(guān)文章,在求取房價(jià)收入比中的居民收入時(shí)多采用的居民平均可支配收入。國內(nèi)目前采取七分法將中國城鎮(zhèn)居民的收入分為:最低收入戶(10%)、低收入戶(10%)、中等偏下戶(20%)、中等收入戶(20%)、中等偏上收入戶(20%)、高收入戶(10%)這七個(gè)階層來統(tǒng)計(jì)家庭平均可支配收入。而國外大多使用中位數(shù)計(jì)算房價(jià)收入比。從理論上講,這兩種方法都是可取的,但在計(jì)算結(jié)果上肯定是有差別。在我國,城鎮(zhèn)的貧富差距正逐步拉大,中位數(shù)收入要低于平均可支配收入。另外一個(gè)問題是,現(xiàn)行的收入的統(tǒng)計(jì)口徑難以覆蓋居民家庭的全部收入。一個(gè)家庭的收入不僅僅是工資,還有其他方面的收入,特別是現(xiàn)在居民收入多元化。這樣使得計(jì)算出的收入小于家庭實(shí)際收入。所以從房價(jià)收入比計(jì)算公式的分子(家庭收入)的這個(gè)角度看,用不同方式計(jì)算出來的房價(jià)收入比可能有一定差異。

綜合以上關(guān)于房價(jià)收入比中房價(jià)和收入的求取的實(shí)情發(fā)現(xiàn),目前房價(jià)收入比的運(yùn)用確實(shí)存在問題,且簡單的拿我國的房價(jià)收入比與國外的房價(jià)收入比相比是沒有意義。目前比較通行的說法,不考慮住房貸款因素,房價(jià)收入比在3至6倍間為合理區(qū)間及我國房地產(chǎn)存在泡沫等這樣一些結(jié)論的理由還不夠充分。

2.3平均房價(jià)收入比使用意義不大

單純用平均房價(jià)收入高于合理區(qū)間就去判斷房市存在泡沫依據(jù)不足。由于房價(jià)收入比的差異性,我國各城市間的房價(jià)收入比差別很大,呈離散分布。同一城市的不同地區(qū),貧富差距都很大,房價(jià)收入比也有差別。所以在使用平均房價(jià)收入比時(shí)要慎重。圖1是由2006年的中國統(tǒng)計(jì)年鑒中的人均住宅建筑面積、單位面積住宅平均售價(jià)、家庭平均人口數(shù)、城鎮(zhèn)人均可支配收入這四類數(shù)據(jù)根據(jù)房價(jià)收入比的公式計(jì)算出來的2006年我國20個(gè)城市的房價(jià)收入比情況。

由圖1可看出,在同一計(jì)算口徑下,不同城市的房價(jià)收入比的差異很大,如只用我國平均房價(jià)收入比來判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫,這樣結(jié)論依據(jù)不足。

3改進(jìn)房價(jià)收入比運(yùn)用的思路

首先,要改進(jìn)房價(jià)收入比的用法。因?yàn)榉績r(jià)收入比的特性使其在運(yùn)用時(shí)有限制,但它卻是預(yù)測(cè)商品住宅價(jià)格未來走勢(shì)的重要依據(jù)。可從房價(jià)收入比的走勢(shì)判斷房價(jià)變化,居民對(duì)住房支付能力變化,而不是用絕對(duì)數(shù)值獨(dú)立的判斷房地產(chǎn)存在泡沫,或得出房價(jià)過高等結(jié)論。房價(jià)收入比的計(jì)算涵蓋人均住宅建筑面積、單位面積住宅平均售價(jià)、家庭平均人口數(shù)、城鎮(zhèn)人均可支配收入等數(shù)據(jù),這些數(shù)據(jù)趨勢(shì)上的變化,可反映出房價(jià)走勢(shì)。

其次,要改進(jìn)房價(jià)收入比的計(jì)算方法。在計(jì)算房價(jià)時(shí),先是要區(qū)分新房和二手房,在計(jì)算時(shí)要納入二手房價(jià)格,新房價(jià)的計(jì)算也要進(jìn)一步細(xì)分。對(duì)于新房,不同類型的住房要賦予其相應(yīng)的權(quán)重。如按住房的權(quán)屬劃分或按住房的面積劃分出檔次,計(jì)算不同檔次的住房所占全部住房的權(quán)重。在計(jì)算出不同檔次住房的中位數(shù)價(jià)或平均價(jià)后結(jié)合權(quán)重得出全部住房的中位數(shù)價(jià)或平均價(jià)。在計(jì)算居民收入時(shí),除居民的可支配收入外,還要考慮居民的其他收入及資產(chǎn),如投資性收入、“灰色收入”等。這樣房價(jià)收入比的計(jì)算結(jié)果會(huì)更合理。

參考文獻(xiàn)

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