多維視角解決房產(chǎn)均衡發(fā)展論文

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編者按：本文主要從利益相關(guān)者理論；房地產(chǎn)業(yè)中的利益相關(guān)者及其存在的問(wèn)題；基于利益相關(guān)者視角看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行論述。其述，主要包括：中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在2006—2007年前三季度的產(chǎn)業(yè)繁榮階段、利益相關(guān)者這一概念最早出現(xiàn)于1780年、企業(yè)利益相關(guān)者是指那些能影響企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)或被企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)所影響的個(gè)人或群體、企業(yè)存在著多方面的利益相關(guān)者，很多學(xué)者從不同角度對(duì)利益相關(guān)者進(jìn)行了分類、開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的產(chǎn)品提供者，也是該市場(chǎng)中利益的追求者、當(dāng)?shù)卣诜康禺a(chǎn)行業(yè)中扮演著重要的角色、我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程、房地產(chǎn)企業(yè)追求合理的利潤(rùn)、地方政府轉(zhuǎn)變觀念。扭轉(zhuǎn)地方與中央的非合作博弈、中央政府建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制等，具體請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)。

中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在2006—2007年前三季度的產(chǎn)業(yè)繁榮階段。形成了巨大的泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，居民購(gòu)買力嚴(yán)重受挫。金融危機(jī)爆發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)此種情況。不能僅僅從企業(yè)的一維視角來(lái)認(rèn)知產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題，而應(yīng)從企業(yè)利益相關(guān)者的多維視角來(lái)解決產(chǎn)業(yè)如何均衡發(fā)展的問(wèn)題。

一、利益相關(guān)者理論

利益相關(guān)者這一概念最早出現(xiàn)于1780年，表示在某一項(xiàng)活動(dòng)或企業(yè)中“下注”的人。利益相關(guān)者理論(stakeholderthe-ory)是20世紀(jì)60年代左右在西方國(guó)家逐步發(fā)展起來(lái)的。1963年，斯坦福研究院首次提出利益相關(guān)者概念。1965年。美國(guó)學(xué)者Ansoff最早將該詞引入管理學(xué)界和經(jīng)濟(jì)學(xué)界，認(rèn)為“要制定出一個(gè)理想的企業(yè)目標(biāo)，必須綜合平衡考慮企業(yè)的諸多利益相關(guān)者之間相互沖突的索取權(quán)，他們可能包括管理人員、工人、股東、供應(yīng)商以及分銷商”。

針對(duì)于股東至上的公司治理實(shí)踐的質(zhì)疑，F(xiàn)reeman于1984年提出!“企業(yè)利益相關(guān)者是指那些能影響企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)或被企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)所影響的個(gè)人或群體”。這個(gè)定義把股東、債權(quán)人、雇員、供應(yīng)商、消費(fèi)者、政府部門、相關(guān)的社會(huì)組織和社會(huì)團(tuán)體、周邊的社會(huì)成員等全部歸入此范疇。另一個(gè)較為經(jīng)典的定義是由Clarkson(1994)提出的，他認(rèn)為：企業(yè)目標(biāo)是為所有利益相關(guān)者創(chuàng)造財(cái)富和價(jià)值，企業(yè)是由利益相關(guān)者組成的系統(tǒng)。他們因企業(yè)活動(dòng)而承受風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步加強(qiáng)了利益相關(guān)者與企業(yè)的關(guān)聯(lián)。

二、房地產(chǎn)業(yè)中的利益相關(guān)者及其存在的問(wèn)題

企業(yè)存在著多方面的利益相關(guān)者，很多學(xué)者從不同角度對(duì)利益相關(guān)者進(jìn)行了分類。查克漢姆(Charkham)按照與企業(yè)是否存在交易性合同關(guān)系，將利益相關(guān)者分為：(1)契約型利益相關(guān)者，包括股東、雇員、顧客、分銷商、供應(yīng)商與債權(quán)人等：(2)公眾型利益相關(guān)者，包括全體消費(fèi)者、監(jiān)管者、政府部門、壓力集團(tuán)、媒體與社區(qū)。

房地產(chǎn)業(yè)中的利益相關(guān)者是指對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響的相關(guān)群體。其中，開(kāi)發(fā)商是群體中的核心，還包括地方政府、商業(yè)銀行、相關(guān)行業(yè)、購(gòu)房者以及中央政府。由于缺乏利益均衡配置的機(jī)制，導(dǎo)致各群體之間利益扭結(jié)、沖突，使房地產(chǎn)業(yè)維持長(zhǎng)基穩(wěn)定的發(fā)展。

(一)開(kāi)發(fā)商

開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的產(chǎn)品提供者，也是該市場(chǎng)中利益的追求者。他們投資房地產(chǎn)的目的是為了能夠獲得利潤(rùn)。在經(jīng)歷了2007年“躍進(jìn)式”投資和2008年“衰退型”調(diào)整后。房地產(chǎn)業(yè)在2009年迎來(lái)了“高危化”的庫(kù)存累積。全國(guó)性的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)曾預(yù)測(cè)，2009年末，全國(guó)商品房空置面積可能達(dá)到3-4億平方米，將是往年的2-3倍。由于房地產(chǎn)銷售的不暢，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)資金緊缺，甚至存在著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)當(dāng)?shù)卣?/p>

當(dāng)?shù)卣诜康禺a(chǎn)行業(yè)中扮演著重要的角色。我國(guó)《憲法》和《土地管理法》明確規(guī)定，城市土地歸國(guó)家所有，市、縣人民政府作為國(guó)有土地所有者的代表，將本行政區(qū)內(nèi)指定地塊的使用權(quán)按一定條件讓與土地使用者占有、使用、經(jīng)營(yíng)、管理。也就是說(shuō)，地方政府實(shí)際上已成為土地的所有者，完全壟斷土地的供需，可以對(duì)土地進(jìn)行統(tǒng)一收購(gòu)，統(tǒng)一供應(yīng)。這就使得政府成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體之一。

為了增加財(cái)政收入和拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)，地方政府一方面低價(jià)征地，高價(jià)出售，從中獲取大量土地出讓金；另一方面，用高地價(jià)推動(dòng)高房?jī)r(jià)，帶來(lái)建筑業(yè)稅和房地產(chǎn)業(yè)稅快速增加。據(jù)國(guó)土資源部財(cái)務(wù)司提供的數(shù)據(jù)，2007年1－11月底，全國(guó)土地出讓總價(jià)款為9130億元，同比增長(zhǎng)58.9％。土地財(cái)政政策導(dǎo)致土地出讓價(jià)格上漲，開(kāi)發(fā)商把相應(yīng)成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，嚴(yán)重透支購(gòu)房者的未來(lái)消費(fèi)力，普通老百姓不堪重負(fù)。

(三)商業(yè)銀行

我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等。商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。因此，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，尤其是中小型的開(kāi)發(fā)商就會(huì)由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難。房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)將集中于商業(yè)銀行，轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風(fēng)險(xiǎn)，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。

(四)相關(guān)行業(yè)

相關(guān)行業(yè)是指處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中上游或下游的行業(yè)以及產(chǎn)業(yè)鏈外和房地產(chǎn)產(chǎn)品息息相關(guān)的行業(yè)，例如鋼鐵行業(yè)、水泥行業(yè)、裝飾行業(yè)、家居行業(yè)、綠化行業(yè)等。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r直接關(guān)系到上下游產(chǎn)業(yè)的興衰。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每100元的房地產(chǎn)投資，能帶來(lái)其他經(jīng)濟(jì)部門約286元的產(chǎn)出。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存增加、現(xiàn)金流不暢的時(shí)候，勢(shì)必影響到能源、鋼鐵、裝飾、物流等行業(yè)的產(chǎn)能和效益。

(五)購(gòu)房者

購(gòu)房者是房地產(chǎn)產(chǎn)品的直接購(gòu)買者，其購(gòu)房用途是自住或者投資。由于城市化進(jìn)程加快。大量人口涌入大中城市，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求愈加強(qiáng)烈，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。受多方因素的影響，房?jī)r(jià)一度居高不下。使消費(fèi)者的購(gòu)買欲望難以轉(zhuǎn)化為有效需求。另一方面，受金融危機(jī)的影響，一些房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格下降，某些大中城市房?jī)r(jià)甚至貶值三成，貸款金額甚至超過(guò)了當(dāng)期產(chǎn)品的總價(jià)，一些地區(qū)出現(xiàn)了“斷供”的現(xiàn)象。

(六)中央政府

房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重較大。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)具有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，在中國(guó)的GDP的增長(zhǎng)率中，直接和間接由房地產(chǎn)拉動(dòng)的增長(zhǎng)超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)。

由于居住人權(quán)的理念和住宅對(duì)城市功能的特殊意義，通常被認(rèn)為是私人物品的住宅產(chǎn)品具有某些公共物品或準(zhǔn)公共物品的特征。所以，政府提供低價(jià)住宅和廉租房有利于不同社會(huì)階層的和諧共存和社會(huì)安定。正因?yàn)榻?jīng)濟(jì)、政治等多方面原因，需要中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)給予適當(dāng)?shù)闹С趾驼{(diào)控。

三、基于利益相關(guān)者視角看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

(一)房地產(chǎn)企業(yè)追求合理的利潤(rùn)

房地產(chǎn)企業(yè)和民生息息相關(guān)。其行為直接決定著公眾居住人權(quán)的實(shí)現(xiàn)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，不僅要依法經(jīng)營(yíng)，保證住房產(chǎn)品的質(zhì)量，還要承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任，多參與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房等保障性住房建設(shè)，努力改善中低收入家庭的住房條件。

此外，在金融危機(jī)的背景下。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適當(dāng)調(diào)整利潤(rùn)預(yù)期，追求合理的利潤(rùn)指標(biāo)。這樣做既有利于緩解自身資金鏈的困境，也有利于帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)及整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

(二)地方政府轉(zhuǎn)變觀念。扭轉(zhuǎn)地方與中央的非合作博弈

地方政府在追求效率、經(jīng)營(yíng)城市等觀念的指導(dǎo)下，以較高的價(jià)格出讓土地，在獲得了大量的財(cái)政收入的同時(shí)，也抬高了樓價(jià)。短期來(lái)看，政府獲得了巨額的土地財(cái)政以及相關(guān)稅費(fèi)，拉動(dòng)了當(dāng)?shù)谿DP的增長(zhǎng)。但長(zhǎng)期來(lái)看，卻制造了大量的房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市。

對(duì)此，要改革地方政府已有的績(jī)效評(píng)估體系，建立科學(xué)的績(jī)效評(píng)估體系。建立對(duì)地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)責(zé)制，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲等內(nèi)容納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的責(zé)任制。增大地方政府牟利和不執(zhí)行中央宏觀調(diào)控的成本。

(三)商業(yè)銀行應(yīng)完善風(fēng)險(xiǎn)防范體系

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式以間接融資為主，資金主要來(lái)源于銀行貸款，而上市融資、債券融資等直接融資方式較少。資料顯示，房地產(chǎn)企業(yè)投入資金中30％以上是銀行貸款，建筑企業(yè)往往也墊付一部分資金，這部分很大程度上也來(lái)自于銀行。同時(shí)，還有一半以上的居民通過(guò)個(gè)人住房貸款購(gòu)買房產(chǎn)。因此，一旦發(fā)生房地產(chǎn)危機(jī)，必然引發(fā)銀行業(yè)的危機(jī)。

商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格貸款審查制度，加快個(gè)人信用體系建設(shè)，完善風(fēng)險(xiǎn)防范體系。我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家長(zhǎng)期形成的規(guī)范化程序，包括：貸前審查制度、個(gè)人信用制度體系、違約處理機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)管理制度。將銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的重點(diǎn)放在事前預(yù)防上，建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、評(píng)價(jià)、分析和報(bào)告制度。不定期地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，對(duì)具體項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控。同時(shí)，完善房貸操作程序，加強(qiáng)抵押物管理，及時(shí)合理辦理相關(guān)抵押手續(xù)，規(guī)范抵押物估價(jià)行為。

(四)中央政府建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制

中央政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控目標(biāo)具有雙重性：一是保持房地產(chǎn)投資的合理增長(zhǎng)和房地產(chǎn)價(jià)格的合理發(fā)展，二是保障居民基本住房需求。這兩種目標(biāo)具有矛盾性，容易顧此失彼。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和地方政府的高度關(guān)聯(lián)，在效率目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)戰(zhàn)略的導(dǎo)向下，政府易于推動(dòng)、支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而忽略了居民的權(quán)益和社會(huì)公平。

政府應(yīng)完善住房供應(yīng)體系。按照總量平衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的原則積極發(fā)展商品房市場(chǎng)，活躍二手房市場(chǎng)，規(guī)范租賃房市場(chǎng)，形成適應(yīng)多層次、不同需求的住房供應(yīng)和保障體系。對(duì)于社會(huì)保障用房建設(shè)的中長(zhǎng)期規(guī)劃、土地審批、工程質(zhì)量和銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，要在制度、法律方面形成健全的長(zhǎng)效機(jī)制和政策，并將低收入居民全部納入住房保障體系統(tǒng)一解決。

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要協(xié)調(diào)解決開(kāi)發(fā)商、地方政府、相關(guān)行業(yè)等利益攸關(guān)方的矛盾和利益扭結(jié)問(wèn)題。這一點(diǎn)在金融危機(jī)的大背景下，顯得尤為重要。只有科學(xué)界定、區(qū)分相關(guān)群體的利益和責(zé)任，才能夠使中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展。

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