規范房產市場交易合理消費論文

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摘要:消費者心理對購買行為起著重要作用。不同城市的房地產消費者在選擇住房的過程中有其不同的心理特點,文章通過對太原2009年上半年房地產市場消費者心理調查研究從消費者角度來分析住宅房地產市場及其影響因素。調查內容包括:購房者基本特征、購房者購買力偏好和影響因素等。通過分析,人們可以更清楚地了解房地產市場及其運作,從而促進房地產市場營銷,規范房地產市場交易,指導消費者更加理性合理地消費。

關鍵詞:太原住宅消費者特征;購買力分析;住宅消費偏好;購房影響因素

2009年,中國的房地產市場幾乎成了以住房消費者為主導的市場,即滿足消費者的居住需求。從消費者角度分析,房地產市場分類有:①按產權分為大產權、小產權和沒產權;②按價位分為高檔、中檔和低檔;③按適用人群分為:適于老年人的老年公寓,適于青年人的中小戶型,適于中年人的較大戶型和適于有錢人的別墅。

1太原的住宅消費者的主要特征

1.1消費者年齡分析

消費者年齡段可分為兩部分:①30歲,大概占所有消費者的60%;②30歲以上,即40歲～55歲左右,大約占全部消費者的40%。太原住宅消費者主要以年輕人和中年人為主。包括本地購房者和外地購房者,購房的目的主要為自己居住,即自住型需求為主。

1.2消費者家庭結構與職業分析

60%的消費者屬于成家有孩子的家庭,40%的消費者屬于參加工作不久即將結婚的年輕人。多數以工薪階層為主,即有穩定的收入者。

1.3購房目的分析

56%的消費者有子女且子女正在上學,購房目的在于改善自己的居住環境,約20%的消費者屬于未婚,他們購房混合了兩種目的:改善居住和結婚用房。

2消費者購買力狀況分析

總價:消費者能承受的購房主流總價在40萬～50萬之間。

從消費者的普遍心理來講,消費者的實際購買力應該要超過這個標準。

單價:消費者能承受的購房主流單價在4000元/m2～5000元/m2之間。

約20%的消費者能夠接受相對更高的房價,10%的消費者傾向更低的房價。

面積:消費者普遍傾向的購房面積在80m2～130m2之間。

中小戶型最受消費者青睞。準備結婚的年輕人選擇70m2～90m2,有孩子的家庭選擇100m2～130m2。轉貼于中國中國論文聯盟-3太原消費者住宅消費偏好分析

3.1樓型偏好

35%的消費者愿意多層,45%的消費者能夠接受小高層,20%的消費者傾向于高層。“心理偏好”并不是購買的唯一決定因素,消費者還要考慮自己的購買能力和實際需求。

3.2戶型與空間面積偏好

戶型:較偏好兩室類和三室類。40%的消費者較喜歡兩室類,50%的消費者較喜歡三室類,喜歡一室類和四室類的消費者占消費者數量的10%左右。具體戶型是:兩室一廳一衛、兩室兩廳一衛、三室兩廳一衛、三室兩廳兩衛。

空間:比較偏好大臥室和大客廳。

3.3付款方式

現在的高房價,消費者選擇按揭貸款的付款方式稍高于消費者選擇一次性付款和分期付款的比率。這取決于消費者自身的經濟狀況和收入情況。

3.4城區偏好

現在太原市南面發展比較迅速,大部分人在高新區上班,消費者傾向于在南城買房,可以離工作地點近些。

3.5其他偏好

供暖方式:地暖作為一種新型的采暖方式,以其舒適、節能、健康、環保等多項優勢成為了令消費者青睞的供暖產品。

4影響太原消費者購房的主要因素

4.1地段和價格

價格是影響消費者購房的最主要因素,太原的經濟水平處于中等偏上,消費者購買能力有限,住房價格的影響力比較大。隨著現在房價的上漲,大部分消費者會考慮自己的實際承受能力,這對于剛參加工作的大學畢業生尤為明顯,他們還沒有穩定的收入和完善的福利,價格考慮最多。其次是地段,消費者傾向于就近孩子上學、工作單位,交通便利,商業發達的地理位置。

4.2手續問題

這其實就是相當于為房子買保險,消費者購房要求是大產權,也就是人們常說的大紅本。“大紅本”,其規定的產權可以上市交易、抵押貸款,產權人的產權因此就能得到保障。而民間所說的“小紅本”,是區、縣政府發給集體土地上建設房屋的房屋所有人的產權證。按照國家現行規定,這種“小紅本”規定的產權在集體組織成員之間可以轉讓,但不能自由上市交易、不能抵押貸款。鑒于此種情況,消費者買房時,會把產權問題也列入考慮范圍之內。

綜上所述,房地產市場以消費者為主導,即如果房地產市場價格合理,消費者有支付能力購買,消費者又有意愿進入這個市場,那么房地產市場的交易才得以進行及完成。房地產的發展問題,無論是地方政府還是房地產企業,甚至于一些住房銷售的中介及媒體,不要總是打住房消費者的主意,不要以為用幾句煽動性語言就會讓這些住房消費者俯首帖耳,順從地進入市場,而是要看看其房地產產品的價格合理不合理,產品質量如何,要學會分析消費者的心理。希望每一個住房的消費者都成為自己決策的主人,希望每一個住房消費者可以通過各種合理的方式、渠道來獲得相應的信息。

參考文獻

1蘇朝輝.消費者的購買行為與購買風險.商業時代,2003

2高炳華.我國住宅消費者購買行為的十大特征.中國房地產,2001