房地產泡沫防范措施論文

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摘要敘述了我國房地產市場現狀，針對房地產泡沫，分析了房地產泡沫的形成與危害，探討了房地產泡沫產生的原因，在此基礎上，從宏觀和微觀角度提出了防止房地產泡沫的的對策與措施。

關鍵詞房地產經濟泡沫危害防范措施

1引言

房地產業是國民經濟的支柱性產業，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發展能夠帶動其他相關產業的發展，但同時也是最容易導致泡沫的行業之一。近年來，我國房地產業發展迅速，房地產市場持續升溫，一些城市房價快速上漲，對于中國房地產市場是否存在泡沫有較多爭論，那么，什么是房地產泡沫？它是如何形成的？我們應怎樣完善政府的各項制度及各種市場機制，從而達到控制泡沫的目的，使房地產行業保持健康的發展呢？下面就對這些問題進行分析和探討。

2房地產泡沫的實質

經濟學上對泡沫的定義，普遍被接受的是美國著名經濟學家查爾斯·P·金德伯格的觀點，他認為泡沫就是"一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的陡然上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，而對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，最后以金融危機告終。"

根據他的觀點，房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。

3房地產泡沫的危害

3．1造成經濟結構和社會結構的失衡

房地產泡沫的存在意味著投資于房地產有更高的投資回報率。在泡沫經濟期間，大量的資金向房地產行業集聚，投機活動猖獗。泡沫經濟時期日本大企業的高額利潤許多來源于土地投機和股票投機帶來的營業外收益，結果放松了對本企業的經營和管理，造成企業素質的普遍下降。日本企業在高速增長時期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴大其設備投資。1987年以后，在股價和地價上漲的引誘下，都大幅度轉移到了權益融資和投機土地的籌資方式上。大量的資金向房地產業流動，意味著生產性企業缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產所必須的資金。

一方面，地價上漲導致投資預算增加，在高地價市區進行投資無利可圖。如日本東京進行道路建設時，征用土地的費用高達總造價的43.3%，個別地段高達99%。這進一步造成了公共投入的相對縮減，形成經濟發展的瓶頸；另一方面，由于城市地價持續高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現。同時，由于房地產價格的上漲，房地產持有者與非房地產持有者、大都市圈與地方圈的資產差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。

3．2導致金融危機

房地產業與銀行的關系密切主要是由房地產業投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產開發企業項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產項目中來自于銀行的資金高達61%。因此一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應該注意到：銀行與一般企業不同，安全性對其來說特別重要。一般生產性企業的倒閉只是事關自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應，使其他銀行也面臨擠兌風險。

3．3造成生產和消費危機

房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價下跌，企業財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業發行的大量可轉換公司債權在長期內不能轉為股權，從而給企業帶來巨額的償債負擔；此外，地價和股價下跌也使企業承受了巨大的資產評估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發投資水平，又減少了企業在設備上的投資。生產的不景氣又導致雇傭環境的惡化和居民實際收入的下降。企業倒閉意味著大量的失業員工，即使沒有倒閉的企業，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產貶值。由于經濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產消費品的產業部門陷入困境。

3．4引發政治和社會危機

隨著房地產泡沫破裂和經濟危機的發生，大量的工廠倒閉，失業人數劇增。在金融危機下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產泡沫破滅以后，當年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對日益惡化的經濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇。工人、學生反政府的示威游行引起暴亂，社會動蕩不安。

4房地產泡沫的成因

4．1過度投機

一方面，土地交易制度不健全，行業管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產生大量投機性泡沫。土地是房地產行業的基礎，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當大量投機使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大，在這種情況下，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，進而可能導致整個房地產業泡沫的形成；另一方面，房地產投資的過度增長使得房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋空置率高，也會導致房地產價格急劇下跌，泡沫破滅。

4．2消費者及投資者對未來價格的預期

隨著人口的增加和城市的發展，土地價格存在著潛在升值的趨勢，因此，房地產價格在人們未來的預期中也會不斷上升。對房地產未來價格的非理性預期造成投資者對未來房地產投資高回報的設想，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動地價不斷上漲，從而使房地產價格不斷攀升；在泡沫破滅時，房地產價格下跌，消費者預期價格還要下跌，房地產商紛紛拋售其持有的房產，于是供應量增加，同時由于無人肯接手買入而使需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌。公務員之家

4．3銀行信貸非理性擴張

由于房地產業是資金密集型行業，房地產開發必須擁有雄厚的資金，隨著房地產開發規模的不斷擴大，開發商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發資金主要來源就是銀行貸款。而房地產的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反有關規定，向開發商發放大量貸款，從而使行業進入門檻降低，造成過度開發，金融風險不斷堆積，使泡沫產生的可能性增加。

5防止房地產泡沫產生的措施

5．1加強對房地產市場的宏觀監控和管理

宏觀經濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業、居民收入、金融環境、企業利潤，等等。政府對宏觀經濟形勢進行全方位的監控，制定合適的政策，是防止房地產泡沫的首要措施。房地產兼有資產和消費品兩重性，正因為如此，房地產市場的投資十分活躍，容易產生房地產泡沫時，就必須加強對房地產市場的管理。首先，要加強對房地產建設的投資管理，根據收入的水平來確定投資規模，使房地產的產與銷基本適應，不至于過多積壓；其次，要加強房地產二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產泡沫劇增；最后，調整房地產開發結構，大力發展安居型房地產，同時應加強市場統計和預測工作，從而使房地產行業成為不含泡沫的實實在在的主導產業。

5．2建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度

加強和完善宏觀監控體系應當通過對全國房地產市場信息及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策作好參謀。近年來，我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資。因此，國家要加快建立和完善房地產業的宏觀監控體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段進行必要的干預和調控，有效地防止房地產"泡沫"的產生。

5．3強化土地資源管理

政府應當通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據房地產市場的要求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，切實實行土地出讓公開招標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓、出現由結構性過剩引發的泡沫。要嚴格懲處各類違規行為，嚴厲查處房地產開發企業非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規定期限沒有進行開發的土地，政府應立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領域的不正之風和腐敗行為。

5．4加強金融監管力度，合理引導資金流向

首先，要進一步健全金融監管體系，增加監管手段，增強監管能力，提高監管水平；其次，要加強信用總規模的控制，不使社會總信用過度脫離實質經濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現代泡沫經濟發生；再次，要加強投資結構的調控，通過利率、產業政策等，引導資金流向生產經營等實質經濟部門；最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進外資的直接投資和借長期外債。推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強對銀行的監管，從源頭上控制投機資本。

參考文獻

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