簡(jiǎn)述住宅區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)思考

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【摘要】:住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬不明,將令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài),嚴(yán)重地?fù)p害了當(dāng)事人的合法權(quán)益,妨礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康地發(fā)展,給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來(lái)諸多的難題。

【關(guān)鍵詞】:停車位產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主人防工程

一、停車位的含義

所謂停車位是指各種停車場(chǎng)所中僅供且可供一輛汽車停放的單元。實(shí)踐中和停車位相關(guān)的概念還有停車場(chǎng)、車庫(kù)。現(xiàn)實(shí)生活中,還存在其它類型的停車場(chǎng)所,如立體停車樓、路邊劃線停車位等等,而且隨著社會(huì)的發(fā)展,還會(huì)出現(xiàn)各種類型的停車場(chǎng)所。停車位與停車場(chǎng)、車庫(kù)以及其它停車場(chǎng)存在著這樣一種關(guān)系:各種停車場(chǎng)所是由數(shù)量各異的停車位所組成的,停車位同時(shí)也是組成這些停車場(chǎng)所最基本的元素。我們可以這樣說(shuō),停車位是各種停車場(chǎng)所的基本單元,而各種停車場(chǎng)所則是停車位的存在形式。

二、停車位的分類

從停車位的物理狀態(tài)和所處的土地立體空間位置可以把目前城市住宅小區(qū)的停車位分成兩類五種形式。第一類是地上停車位,第二類是地下停車位。地上停車位是指建立在帝標(biāo)之上的停車位,具體包括小區(qū)內(nèi)的地面停車場(chǎng),小區(qū)內(nèi)獨(dú)立建設(shè)的多層停車位,樓房首層架空層停車位;地下停車位顯而易見(jiàn)就是建設(shè)在地表之下的停車位,主要有兩種形式,一種是利用人防工程改造的地下車位車庫(kù),還有一種是通過(guò)利用地下空間而建造成的非人防工程性質(zhì)的車位車庫(kù)。

三、產(chǎn)權(quán)歸屬、眾說(shuō)紛紜

(一)產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商。

依據(jù)是地下停車場(chǎng)所附著的土地使用權(quán)在建筑上蓋在完成綜合驗(yàn)收后的總體確權(quán)(又稱大確權(quán))時(shí)一般是確權(quán)到開(kāi)發(fā)商或者開(kāi)發(fā)商所成立的項(xiàng)目公司,然后房管部門(mén)根據(jù)一手交易記錄分別將已成交單位分割確權(quán)給小業(yè)主(又稱小確權(quán)),大確權(quán)與小確權(quán)之差,既包括尚未售出的部分物業(yè),也包括一些公攤面積及未公攤的公共設(shè)施。公攤面積按照物業(yè)管理?xiàng)l例法定地屬于全體業(yè)主,而公共設(shè)施,包括停車場(chǎng)、會(huì)所等等則屬于大確權(quán)與小確權(quán)之差,由開(kāi)發(fā)商取得。實(shí)際上,在目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中,盡管對(duì)地下停車場(chǎng)與會(huì)所的產(chǎn)權(quán)歸屬之爭(zhēng)議不絕于耳,許多開(kāi)發(fā)商還是成功地作通了房管部門(mén)的工作,取得了上述公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)證,形成既得利益。

(二)產(chǎn)權(quán)歸人防部門(mén)。

人防部門(mén)主張權(quán)利的依據(jù)是《中華人民共和國(guó)人民防空法》,認(rèn)為包括地下停車場(chǎng)在內(nèi)的人防工程均屬于國(guó)家所有,具體由人防辦管理。

人防工程是“人民防空工程”的簡(jiǎn)稱,它是指“國(guó)家為了應(yīng)對(duì)戰(zhàn)爭(zhēng),提高城市整體防護(hù)能力,保護(hù)人民的生命和財(cái)產(chǎn)的需要,修建的地下防護(hù)建筑及其設(shè)施、設(shè)備。”人防工程包括為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資裝備、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑,以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。在我國(guó),對(duì)人防工程實(shí)行多元投資,即不僅僅由國(guó)家興建,而且在城市商品房開(kāi)發(fā)中也要求開(kāi)發(fā)商為了國(guó)防利益和國(guó)家安全應(yīng)修建一定的地下防空工程。因此,隨著城市商品房的發(fā)展,我國(guó)的人防工程建設(shè)發(fā)展迅速,人防工程建設(shè)主體已由國(guó)家作為單一投資建設(shè)主體發(fā)展成為多元的投資建設(shè)主體。同時(shí),人防工程的建造利用要堅(jiān)持“平戰(zhàn)結(jié)合”的原則。

我國(guó)《人民防空法》第20條規(guī)定:“建設(shè)人民防空工程,應(yīng)當(dāng)在保證戰(zhàn)時(shí)使用效能的前提下,有利于平時(shí)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、群眾的生產(chǎn)生活和工程的開(kāi)發(fā)利用。”具體而言,人防工程的建造目的是防范和減輕空襲的危害,從而服務(wù)于國(guó)防的需要。但是,在和平時(shí)期,可以利用人防工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù),從而實(shí)現(xiàn)物盡其用。因此,實(shí)踐中很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲得有關(guān)行政部門(mén)的審核同意后,在保證不降低人民防空工程防護(hù)能力的情況下,往往將這種人防工程改建為地下停車位使用,這也就是我們所演的利用人防工程改造的地下停車位。利用人防工程改造的地下停車位的所有權(quán)比較難以認(rèn)定。我國(guó)法律要求。城市新建民用建筑,必須修建人防工程。

(三)產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。

目前對(duì)地下停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)訴求最強(qiáng)烈的就是小區(qū)業(yè)主。其基本的理由是將地下停車場(chǎng)作為整個(gè)小區(qū)的不可分割的公共配套設(shè)施,認(rèn)為小區(qū)地下停車場(chǎng)或者面積上或者投資上已經(jīng)分?jǐn)傇谟行У匿N售面積之中,因而,其產(chǎn)權(quán)當(dāng)然屬于業(yè)主。

地下停車場(chǎng)作為公共配套設(shè)施,是建筑物的輔助設(shè)施,按照相關(guān)法律規(guī)定,應(yīng)當(dāng)隨土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條規(guī)定:“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其地上建筑物。其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓”,第二十四條規(guī)定:“地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)人或者共有人,享有該建筑物、其他附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí),其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移,但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外”。由于小區(qū)業(yè)主已經(jīng)取得地上建筑物的所有權(quán),及相應(yīng)獲得土地使用權(quán),則作為同一土地地下公用建筑的停車場(chǎng),應(yīng)一并取得共有產(chǎn)權(quán)。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第13條規(guī)定中“房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車場(chǎng)、廣告權(quán)益沒(méi)有特別約定的,停車場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移”,即為此意。

上述不同利益的訴求主體觀點(diǎn)與利益明顯沖突,雖然各自都有一定的法律依據(jù),但是都是似是而非,并不能完全令人信服。隨著我國(guó)社會(huì)管理社區(qū)化的日益推進(jìn),盡快厘清小區(qū)地下停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬及其法理依據(jù)是我們法律研究者與法律工作者義不容辭的責(zé)任。

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