探究當前房地產投資行為調控亟待加強

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摘要：房地產市場的健康發展與社會的穩定以及百姓的安居有著極其密切的聯系。本文側重于研究房地產市場上的投資行為，這是因為對于投機行為，人們已了解其危害，但是對于投資行為的認識并不夠。在論證房地產投資是此輪房價上漲的重要誘因之一，同時也是房地產市場持續健康發展的隱患之后，本文結合國家近期推出的各項抑制房價過快增長的政策措施，提出針對控制房地產投資和促進樓市理性回歸的對策性建議。

關鍵詞：房地產房價投資調控政策

2009年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格出現了當年首次同比上漲，漲幅為0.2%，其后幾個月房價同比漲幅不斷擴大，從7月的1.0%逐步擴大到12月的7.8%。2010年3月，中國土地勘測規劃院全國城市地價監測組的研究報告顯示，2009年我國住宅平均價格為4474元/平方米，同比漲幅達25.1%，為近9年來的最高水平。2010年以來，我國房價上漲勢頭有增無減，根據國家統計局2010年4月公布的數據，截至2010年3月，全國70個大中城市房價同比上漲11.7%，其中新建商品住宅價格同比上漲15.9%，二手房價格同比上漲9.5%。

一、房地產投資是形成當前高房價的重要因素之一

在國內外經濟金融形勢發生重大變化的背景下，我國房地產價格上漲具有多重原因：一是城市化進程的加快使得住房需求不斷上升；二是隨著居民生活水平的提高，住房消費能力也在不斷增強；三是房地產業的發展能夠推動地方經濟的發展，得到地方政府的支持；四是房地產開發商在利益的驅使下，加速房地產開發的進程；五是銀行等金融機構能夠從房地產相關項目中獲利，房地產信貸快速擴張；六是土地開發建設的成本不斷增長，推動房價上漲；七是人民幣升值預期下，熱錢涌入房地產市場；八是市場上對于住房價格繼續上漲的預期明顯，投資性和投機性購房需求膨脹等。

2009年以來，特別是2009年下半年以來，我國房地產價格快速上漲，呈現漲幅大、漲勢猛的特征。

我們認為，此輪房價上漲的一個重要推動力是投資性和投機性購房的大幅增長。伴隨著四萬億經濟刺激計劃的逐步實施和天量信貸的逐步投放，潛在的通貨膨脹預期抬頭，加上市場對于房地產利好政策的消化，富余的流動性資金出于保值增值的需要涌向房地產市場，房地產投資和投機異常活躍，成交量大幅增長，房價迅速攀升。近些年來，人們普遍預期未來房價看漲，這使得房地產的投資需求加劇。在價格上漲預期和資產增值動機的驅使下，房地產市場出現大量的投資性和投機性交易行為，這刺激房地產需求進一步攀升，房地產市場供不應求的狀況更加突出，房地產價格不斷上漲。以下通過閑置房、租售比和價格走勢等數據，分析2009年以來我國房地產市場的運行狀況。因為投資和投機行為對我們以下分析情況造成的后果是相同的，所以我們將投資和投機行為放在一起分析。

第一，閑置房數據。閑置房主要包括開發商已建成但未實現銷售的房屋和開發商已銷售但無人居住的房屋。根據國家電網公司的調查顯示①，我國660多個城市連續6個月以上電表讀數為0的閑置房有6540萬套。按照每套房平均供3個人居住計算，6540萬套閑置房可供近2億人居住。而對照1999年到2008年城市化加速上升的十年中，我國城市非農人口的增加總量也只有2億元左右。據此推算，我國目前660多個城市的閑置房總量可以滿足其后十年城市化的住房需求。據統計，我國現今實際人口總量約為14億人，2009年底我國的城市化率為46%，按照上面的估算結果，在全國城市化率達到60%以前，也就是達到“全面工業化”水平以前，近2億人居住的閑置房完全可以滿足城市化進程中的住房需求。過量閑置房的存在，既是盲目投資和炒作房地產造成的后果，也給房地產市場的持續健康發展帶來了負面影響。

第二，租售比數據。租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。國際上衡量一個地區房地產運行狀況良好的租售比范圍一般界定為1∶300到1∶200，這意味著房屋的合理價格大約相當于其租金的200到300倍。

如果租售比低于1∶300，則意味著房地產投資價值相對變小,房屋泡沫已經顯現；如果租售比高于1∶200，則意味著房地產還有投資潛力。根據美聯物業和環球房地產指南網站的調查數據，2009年世界22個主要城市的住房租售比如表1所示。從表中可以看出，在統計的全球22個城市中，租售比低于1∶400只有我國的北京、上海，也包括香港，北京和上海的住房租售比遠低于其他城市的水平，也低于房地產市場運行良好的租售比下限1∶300，這在一定程度上表明北京和上海房地產市場的投資和投機行為嚴重，房地產價格中存在泡沫。除北京和上海外，我國一線城市的住房租售比也普遍低于1∶300，由此可見，投資者已逐步取代剛性需求者進入房地產市場。

第三，房地產銷售價格與租賃價格走勢比較。根據美聯物業對各地成交最活躍、最具代表性的二手住宅進行的統計，2010年4月，北京二手住宅藍籌價格指數較2008年1月上漲73.5%，而租金指數卻下降7.7%；上海二手住宅藍籌價格指數較2007年1月上漲61%，而租金指數只上升4%；廣州二手住宅藍籌價格指數較2007年1月上漲92%，而租金指數僅上升1%。從圖1到圖6可以看出，統計期內北京、上海和廣州二手住宅價格大幅上漲，而租金價格變化不大。這個情況說明當前房地產投資現象十分普遍，一方面擴張了購房需求，推動房價上漲；另一方面相當多的投資者手頭擁有幾套房，造成租賃市場上的房源供給相當充足，使得近年來租金價格保持相對平穩。

圖1北京二手住宅藍籌價格指數圖2北京二手住宅藍籌租金指數圖3上海二手住宅藍籌價格指數圖4上海二手住宅藍籌租金指數圖5廣州二手住宅藍籌價格指數圖6廣州二手住宅藍籌租金指數資料來源：美聯物業第四，抽樣調查結果顯示，2009年上海本地居民戶均住房3套，廣州50%的家庭平均住房2套。很多人在住房已經完全滿足自住性和改善性需求的前提下，仍拼命貸款買房。據媒體報道，部分“購房愛好者”在擁有幾十套住房之后，仍四處籌錢購房，以期獲取投資收益。

從當前閑置房數量居高不下，租售比持續低位徘徊，銷售價與租金價走勢背離，居民購房熱情高漲等現狀可以看出，當前我國房地產市場上投資行為盛行，房地產的投資功能在很大程度上替代了居住功能。從供給和需求的視角進行分析，房地產投資需求的大幅上漲，人為地擴大了房地產需求，在房地產供給相對穩定的情況下，這必然會拉動房地產價格不斷攀升。

二、當前形勢下房地產投資弊大于利

房地產投資和投機具有共同的目的，即持有房地產并等待房價上漲后獲取更多的收益。兩者的區別主要在于：房地產投資是指購房者為了獲取長期投資回報而購買住房的行為；而房地產投機是指購房者為了獲取短期投機利潤而從事短期投資或是炒賣住房的行為。國外一般按照持有房地產的期限區分“投資”和“投機”，房地產持有五年以上再交易屬于投資行為，而五年以內買賣房地產屬于投機行為。

當前，關于房地產投機的危害，人們已經形成共識。投機會虛增房地產短期需求，哄抬房地產價格，滋生房地產泡沫，沖擊樓市發展，增加宏觀經濟運行的風險。但是，關于房地產投資的弊端并沒有引起重視。我國目前對于房地產投資和投機并沒有提出明確的界定標準。2009年以來，在房價不斷上漲和通貨膨脹預期抬頭的情形下，人們普遍認為大量購買住房并等待升值是合理的投資方式。部分居民持有富余資金購買多套住房，其本人并未分清購房行為屬于投資還是投機。當前我國房地產市場要持續健康發展，不僅要嚴格控制投機行為，也要嚴格控制投資行為，合理引導住房消費需求。

傳統觀點認為，房地產投資主要有以下幾方面優勢：一是活躍房地產交易，增加市場需求，促進房地產市場的發展；二是提供房地產租賃市場上的房源，滿足市場上的租房需求；三是提供風險較小且回報較高的投資渠道，能夠實現資產的保值、增值。然而在當前形勢下，房地產投資的弊端要大于其優勢。

第一，在房地產市場供過于求，房價下跌的情況下，房地產投資確實有利于增加市場需求，促使房價止跌回升；但在房地產市場供不應求，房價上漲的情況下，房地產投資可能會導致市場需求過度活躍，刺激房價非理性上漲。2009年以來，在全球金融危機時期積累的剛性購房需求得到釋放之后，房地產市場交易量大幅上漲，房地產價格逐步上升；而房價的上升刺激了投資需求的增加，投資性購房增長迅猛，這又進一步推動房價的上漲。數據顯示，2009年我國主要城市樓市交易量比2008年同期漲幅超過50%，天津、武漢、杭州、南京以及成都等城市同比漲幅超過100%，福州和廈門等城市同比漲幅超過200%；主要城市樓市成交均價普遍上漲，上海、深圳和北京樓市成交價分別比2008年同期上漲27.56%、18.32%和16.38%。在當前房地產市場交易量放大和成交價攀升的情況下，房地產投資會刺激房價螺旋上升，不利于房地產市場的健康發展。

第二，房地產投資確實有利于為房屋租賃市場提供房源，但是當前我國并不缺乏租房房源，真正缺乏的是廉租房和公租房。根據前文的分析，我國房地產市場上存在著大量的閑置房，這些閑置房是房屋租賃市場上的潛在供給者，一旦租金價格達到投資者的要求，這些閑置房將轉化為出租房。當前，為促進我國房地產市場平穩健康發展，亟待加快廉租房和公租房建設，解決城鎮最低收入和中等偏下收入住房困難家庭的住房問題。雖然政府提供出租房，可能會存在成本高、效率低的弊端，但我們需要全面權衡利弊。把兩者相比較，政府供應廉租房和公租房過程中存在的問題，肯定要小于放任投資行為、大幅推動房價上漲帶來的危害。美國公共住房、法國廉租住房以及新加坡公共租屋的經驗表明，廉租房和公租房制度能夠在短期內快速解決低收入家庭的住房短缺問題，抑制房地產價格過快上漲，促進房地產市場平穩發展。

第三，近年來我國貨幣流動性過剩，投資渠道較為單調，房地產價格持續上漲的現狀使得很多人認為房地產是回報較高、風險較小的優質投資渠道，這種觀點助長了房地產投資的行為，卻忽視了房地產投資的風險和危害。投資的風險與收益是正相關的，要獲取較大的收益，必然要承擔較大的風險。雖然過去幾年我國房地產價格增長迅速，但是從長期來看，大多數國家的房地產溢價程度與通貨膨脹速度保持一致，且房地產市場的發展呈現周期性波動。根據EconomistHouse-priceIndicators統計資料，1990年到2010年第二季度，美國、英國、日本和新加坡的房價在短期內，會呈現單向上漲或是單向下跌的走勢，但是長期來看，四國房價均出現上下波動的情況。由于房地產是“不動產”，一旦房價下跌或是房地產市場步入蕭條期，那么投資者難以獲得預期收益，甚至遭受損失。

第四，住房和股票等投資品具有本質的不同，它們根本不在一個需求層次上，房地產投資直接影響居民基本生活保障。與股票、基金、黃金等投資品所根本不同的是，股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇，而住房具有很強的民生性，突出表現為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，是維護社會公平的重要媒介。當前的情況是，一方面，富人將剩余資金投入房地產市場，拉動房價上升，一大批人通過房地產的投機與投資，成為富裕階層，甚至躋身富豪榜排名；而另一方面，窮人因為房價過高只能望“房”興嘆，難以滿足基本生活需求。當前房地產投資已經成為少數人謀取利益的手段，而這種謀利，是通過對民生設施的炒作，通過社會財富的轉移和再分配形成的，這顯然不是社會公平的體現。由此可見，在我國基尼系數居于高位，貧富差距不斷拉大的現狀下，放任房地產投資只會壓制民生需求，造成富者愈富、貧者愈貧，不利于社會的可持續發展。

三、控制房地產投資，促進樓市回歸理性的對策建議

2010年4月，國務院印發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，出臺了房地產調控政策，部分省市也陸續公布了房地產調控政策細則，除了北京對投資性購房做出限制之外，多數省市的調控政策細則都偏重于增加市場供給，沒有在抑制需求方面出臺嚴厲的措施。根據經濟學原理，市場上的供給和需求共同決定價格，在其他條件不變的前提下，增加供給或是減少需求的行為均能降低價格。

但是在房地產市場上，由于土地是稀缺資源，各城市在一段時期內能夠開發利用的土地是有限的，房地產供給的增加也會受到限制，因而房地產需求的變化更能決定房價的變化。從上文分析可知，我國投資性購房猛增是此輪房價過快上漲的重要原因之一，因此，當前我國房地產調控政策，特別是地方房地產調控政策細則應當偏重于抑制房地產需求，嚴控房地產投資。

第一，加強對房地產投資行為的研究，從政策導向上明確房地產投資的弊端。我們當前的問題是，無論在輿論層面上和政策導向上，對于房地產投資沒有多少控制性的措施，這樣就客觀形成了對房地產投資放任自流的狀況，人們并未意識到房地產投資的危害，甚至認為有富余資金就可以投資房地產，投資多少也無所謂。要全面分析房地產投資的利弊，樹立正確的輿論導向，引導公眾認識房地產投資在當前房價高企中起到的推波助瀾作用，認識到房地產投資帶來的危害。

第二，應當嚴格執行差別化的房地產信貸政策，從資金來源上控制房地產投資。傳統的低首付按揭制度容易放大實際的住房需求，引致大量的房地產投資和投機。這是因為低首付按揭制度以小搏大，提高了買房者的購買力，進而從制度上放大了住房需求。2010年國務院房地產新政體現了對首套自住房和多套房的差別化待遇，有利于抑制房地產投資，但是從地方政府的執行情況來看，多數城市出臺了較為保守和寬松的調控政策細則，并沒有對投資性購房者從嚴控制。各地政府應當嚴格執行國務院關于購買不同套數住房家庭的差異化信貸政策，嚴格控制投資性購房；必要時可以對第二套非改善型住房、第三套及以上住房實施更為嚴厲的控制措施，如不予發放貸款等。

第三，應當適時推進房地產稅收體系改革，通過稅收手段抑制房地產投資。我國當前的房地產稅收體系重流轉環節，輕保有環節。在房屋流轉過程中，房地產企業需要繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業所得稅，這些稅費基本上通過房地產價格直接或間接地轉嫁給購房者；但是在房屋保有環節，購房者用于自住或是閑置的房屋不需要繳納任何稅收。這種重流轉輕保有的稅負格局難以抑制房地產需求，反而成為房價上漲的刺激因素。目前，世界上大多數成熟的市場經濟國家和地區，包括美國、英國、德國、日本、我國香港、臺灣地區等，都對房地產保有環節征收物業稅。對于我國而言，適時開征房產保有稅或是物業稅能夠有效抑制投資性和投機性購房行為，減少閑置房的數量，擠出房價泡沫，促進樓市理性回歸。由于稅收改革的影響面較廣，沖擊力較強，因此推行中要注意循序漸進。我國可先針對增量房地產制定征稅方案，并在開征初期對于生活必需的住房免稅。待時機成熟后，再逐步對存量房地產征收保有稅。

第四，應當拓寬投資渠道，滿足多層次的投資需要，從需求角度減少房地產投資。當前我國居民的投資渠道主要包括儲蓄、國債、企業債券、股票、基金、理財產品、保險、外匯、黃金、期貨、權證、收藏品和房地產等。盡管投資種類較為豐富，但是由于國債受到發行規模的限制，容納資金有限；企業債券市場制度不夠完善，吸收資本能力不高；股票市場持續低迷，收藏品市場門檻較高等諸多因素的影響，我國居民的投資渠道仍顯狹窄。要避免市場上的富余資金扎堆于房地產投資，其中一個重要的途徑是拓寬投資渠道。具體來看，一是要推動金融創新，豐富投資品種；二是要降低投資門檻，滿足不同收入階層的投資需求；三是要進一步規范投資市場，減少居民的投資顧慮；四是要普及金融知識，鼓勵居民嘗試新的投資方式；五是要出臺相應的鼓勵和支持政策，引導民間資金進入實體經濟領域。

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