地價和房價

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內容提要關于房價和地價的關系，一直是理論和實業界爭論不清的問題。本文運用1998年以來我國房屋價格和土地交易價格指數的季度數據，根據格蘭杰因果檢驗的方法，表明近年來房價是推動土地價格上漲的原因，而土地價格則始終不是房價上漲的原因。故此，當前流行于業界的地價推動房價的觀點是站不住腳的。當前，政府應當繼續穩定有關房地產的各項宏觀調控政策，進一步做好規范土地管理、加強市場競爭等深層次市場化改革，而不能由于現有利益集團的各種尋租行為而干擾決策的制定與執行，也只有這樣，才能夠從根本上確保我國房地產市場取得長遠、健康的發展。

關鍵詞房價地價格蘭杰因果檢驗

一、引言

2005年8月5日，中國人民銀行了房地產金融分析小組《2004年中國房地產金融報告》，意在表明中央銀行的分析人員對當前我國房地產市場的一些認識和看法。由于這是中國人民銀行發表的首份關于房地產市場的專題報告，引起了社會上的廣泛關注。作為宏觀金融管理部門，中央銀行的研究人員對房地產的分析最善長的地方也只能是從金融(信貸)入手，而之所以要出這份房地產金融報告，則主要是想表明當前中央銀行對整個房地產市場的一些認識，以有利于今后房地產金融方面的研究更為廣泛全面。應該說，由于部門業務的不同和專業人員知識背景不一，這份報告中對我國當前房地產市場的一些認識肯定會有不全面的地方。事實上，對問題的廣泛討論是我們實現認識真理的一條重要的途徑。若不是在十一屆三中全會之前的關于真理標準的全社會的大討論，那么我們也許就沒有今天思想解放和改革開放的大好局面了。華遠集團總裁任志強先生就是這方面的典范。在中央銀行的報告不到一個星期，就在各大門戶網站上公開了其題為《地產報告邏輯混亂-央行報告中的疑問》一文，洋洋數萬言，處處直指央行報告的不足。

這真是一件大好事！任先生身處我國房地產開發一線，中央銀行可能沒有人比他更了解房地產市場具體的實際運作，因而任先生的批評對于進一步促進包括中國人民銀行在內的有關政府部門對房地產市場的認識，做好下一步宏觀調控，都是善莫大焉的！不過，看過任先生的《疑問》一文后，雖然筆者對房地產市場的了解遠沒有任先生認識的那樣直接與深入，由于個人水平也有限，對很多問題也只能不置可否，但確實有一個新的疑問，而這也是前一陣子社會上早就爭論過的，那就是，在任先生文中題為“關于價格的誤導”的第五部分，在承認房價一級市場連年上漲事實之后，語鋒一轉，指出“央行的報告則帶有明顯的誤導性作用，與銷售價格指數相對應的應是土地價格定基指數和家庭可支配收入定基指數。假如將這三個指數關系放在一張圖上分析，會明確的看出土地價格的定基指數上漲是造成房價上漲的重要因素”。也就是說，這些年來房價的上漲一個重要的原因是地價太高了，成本上升嘛，房價跟著漲也就很自然了。

表面上看，這樣的分析確實有道理，誰都知道這幾年政府規范土地管理，將原來的協議出讓方式全部改為招拍掛，這樣那些原來與政府素有關系的企業用地也必須通過市場，其成本自然上升。但是，這個觀點一直就不被國土資源部等部門認可，因為“開發商是根據市場供求決定的房價來倒推取得土地的成本，然后到市場上舉牌競價。開發商競拍土地時并不是毫無章法，而是根據當時當地的房價來‘出牌’，多高的土地價格能維持多高的利潤他們心里清清楚楚”，也就是說過高的房價反而推動了土地價格的高漲。應該說，這兩種看法都有道理，而且似乎任先生的成本增加說更符合人們一般的常識。但是，我們從數據上看地價與房價之間的密切關系和一般的常識推理，就能夠有十分充足的理由說確是地價推動了房價了嗎？那豈不是說有關政府部門要為此輪房價的大漲負有更大的責任了嗎？對此，我們還需要進一步的探究，并與任先生商榷。

二、近年來我國的土地價格與房地產銷售價格走勢

自1998年我國房地產市場進入全面市場化運作以來，土地價格與房價的關系確實非常密切。從近年來商品房屋銷售價格指數和土地交易價格指數來看，兩者關系非常緊密，而且從2002年下半年開始，商品房屋和土地價格的上升非常明顯，最高分別達到110.3(2004年第4季度)和111.6(2004年第3季度)，而且土地價格指數的上漲似乎總是高于且先于商品房屋銷售價格指數，而土地價格恰恰為商品房屋成本的一個重要組成部分，因此看起來確實是地價過高導致房價過高了。

圖11998年1季度—2005年2季度我國商品房屋銷售價格指數和土地交易價格指數

任先生對于央行報告的一個批評是沒有弄清“完整的房地產市場概念”，其中舉了很多例子。不過幸好任先生提醒，一個基本的原則就是我們在進行事物比較的研究時，必須一件事對一件事的研究。由于前面我們用到的商品房屋銷售價格指數和土地交易價格指數都是對各子市場價格指數的一個綜合反映，故此我們這里僅以與我國老百姓生活密切相關的我國房地產市場“普通住宅銷售價格”和“居民普通住宅用地交易價格”(簡稱“房價”與“地價”)這兩個同是反映普通住宅的價格指數進行分析。根據中國經濟信息網中國經濟統計數據庫1998年至2005年2季度的季度統計，我們由下圖發現，居民普通住宅用地價格指數與普通住宅銷售價格指數近年來確實是呈現出上升的走勢，而且兩者關系非常密切，其相關系數高達0.856。

圖2居民普通住宅用地價格指數與普通住宅銷售價格指數

但是，我們的數據是采用的季節指數，而房地產市場的運行不可避免地受到季節因素的影響，因此我們運用X11加法模型對數據進行處理，得到了消除季節因素的居民普通住宅用地交易價格和普通住宅銷售價格指數情況，如圖2。由該圖可以看到，在剔除了季節因素后，地價與房價的關系依然是十分密切的，兩者的相關系數甚至上升到了0.879。

圖3剔除季節因素影響后的地價指數與房價指數

進一步，考慮到周期變化的影響，我們用H-P濾波的方法，得到了土地價格與房價的長期趨勢線，如圖3，可以進一步看到，地價與房價的擬合程度更高了，二者的相關系數甚至高達0.997。如此之高的相關系數，甚至可以直接說地價與房價是同步變化的了。

圖4地價與房價的長期趨勢

我們對房價和地價的長期趨勢數據進行最小二乘回歸，還可以得到如下方程：

房價=-39.83176+1.399740×地價

(-18.03392)(65.83221)R2=0.994，調整R2=0.993在1%水平下顯著

不僅從嚴格的計量模型上可以看到房價確實與地價關系密切，而且從各個圖中都可以看到，近些年來土地價指數顯然高于房價指數，因而，地價推動房價似乎就更有充分的理由了，任先生的觀點看來是正確無誤的了！

三、相關性與因果性

但是，房價與地價的關系十分密切，就可以認為這二者存在著必然的因果關系嗎？究竟是地價引起了房價的上漲，還是房價的上漲推動了地價的升高？從邏輯推理上看，這兩種情況都是有可能發生的。似乎這就是一個“先有雞，還是先有蛋”的問題。從實踐和理論兩個方面來回答這個問題，似乎是一件非常繁瑣的事情，而且往往會陷入“公說公有理，婆說婆有理”的糾纏不清的窘境當中。這里，我們采用2003年諾貝爾獎得主格蘭杰對于兩個變量間存在先后關系時，運用統計方法檢驗因果性的“格蘭杰因果檢驗”的方法，來檢驗我國究竟是由“地價帶動了房價，還是房價推動了地價”這個雞和蛋的問題。

一般來說，我們在進行計量經濟學建模時所采用的回歸分析工具，實質上只是分析了變量之間的依存性，但這并不能表明變量之間的必然存在著因果關系，而這方面就需要根據理論或經驗來事先判斷。例如，我們之所以在回歸方程中以降雨量為解釋變量，而以農作物產量作為被解釋變量，而不是相反，并不是出于統計上的原因，而是常識告訴我們農作物產量無論如何也不能影響降雨量，而只能是降雨影響農作物的產量。但不幸的是，并不是所以經濟變量之間的因果關系都能夠由理論或經驗讓人顯然明了，即使是某一經濟理論宣稱了一種因果的關系，也需要給以經驗上的支持。格蘭杰從預測的角度給出了因果關系的這種定義，并將其稱為格蘭杰因果關系。

格蘭杰因果性檢驗假定了有關y和x每一變量的預測的信息全部包含在這些變量的時間序列之中。檢驗要求估計以下的回歸：

(1)

(2)

其中，白噪聲和假定為不相關的。

(1)式是假定當前y與y自身以及x的過去值有關，而(2)式則是假定當前的x與x自身以及y的過去值有關。對于(1)而言，其零假設，對于(2)式而言，其零假設。這樣，就可以分為四種情況進行討論：

1、x是引起y變化的原因，即存在由x到y的單向因果關系。當(1)式中滯后的x的系數估計值在統計上整體的顯著不為零，同時(2)式中滯后的y的系數的估計值在統計上整體的顯著為零，則稱x是引起y變化的原因。

2、y是引起x變化的原因，即存在由y到x的單向因果關系。當(2)式中滯后的y的系數估計值在統計上整體的顯著不為零，同時(1)式中滯后的x的系數的估計值在統計上整體的顯著為零，則稱y是引起x變化的原因。

3、x和y互為因果關系，即(1)式和(2)式滯后的x和y的系數都顯著不為零，則稱x和y存在反饋關系，或者雙向因果關系。

4、x和y是獨立的，即(1)式和(2)式滯后的x和y的系數都顯著為零，則稱x和y不存在任何的因果關系。

一般來說，如果變量x是變量y的(格蘭杰)原因，則x的變化應該先于y的變化，因此，在做y對其他變量(包括自身的過去值)的回歸時，如果把x的過去或滯后值包括進來能顯著地改進對y的預測，那么我們就可以說x是y的(格蘭杰)原因。

四、地價與房價的因果關系

根據上述格蘭杰因果檢驗的原理，我們對我國1998年1季度至2005年2季度的“普通住宅銷售價格指數”和“居民普通住宅用地交易價格指數”這兩列分別代表“房價”和“地價”的變量，進行格蘭杰因果檢驗。在進行時間序列檢驗時，我們必須對其平穩性進行檢驗。我們發現，“地價”和“房價”的原始時間序列都存在很強的單位根現象，都沒有通過10%顯著性水平下的ADF平穩性檢驗，而其一階差分數據則在1%顯著水平下表現出了良好的平穩性，這樣我們用其一階差分的平穩數據進行格蘭杰因果檢驗，得到如下結果：

房價與地價的格蘭杰因果檢驗

滯后長度(q=s)格蘭杰因果性F值P值結論

1地價→房價0.542650.46819拒絕

房價→地價0.855170.36393拒絕

2地價→房價0.414000.66604拒絕

房價→地價1.827480.18440拒絕

3地價→房價0.941800.44004拒絕

房價→地價2.923410.06043接受

4地價→房價0.958510.45667拒絕

房價→地價6.426320.00278接受

5地價→房價0.622790.68536拒絕

房價→地價3.862540.02296接受

6地價→房價0.829430.57305拒絕

房價→地價2.817030.07141接受

通過格蘭杰因果檢驗我們可以發現，地價始終不是房價的(格蘭杰)原因，而在滯后3期以后一直到滯后第6期，卻是房價是地價的原因。由此我們可以得到比較有把握的結論是，原來所認為的，在我國地價過高是引起了房地產價格過高的原因不同，恰恰是相反，房價反而是地價的原因，任先生的觀念看來是經不住統計的檢驗的，這個觀念是需要修正的。

五、結論

由于土地成本是房地產開發中最為重要的一個成本項目，而隨著國家土地出讓管理的規范，土地一級市場價格確實有所上升。故此，在最近有關房價過高的討論中，很多人將地價歸為其中的一個重要原因。我們的分析表明，與這種傳統的認識恰恰相反，在我國地價始終不成為房價的原因，而房價卻是地價的原因，將房價過高歸咎于地價過高，并進而反對近年來國家規范土地管理等相關政策措施的觀點，顯然是站不住腳的。當前我國房地產價格之所以居高不下，很大程度上是我國房地產市場發育不足造成的，政府應當進一步穩定現行房地產宏觀調控的各項政策的同時，進一步做好規范土地管理、加強市場競爭等深層次市場化改革，而不能由于現有利益集團的各種尋租行為而干擾了決策的制定與執行，也只有這樣，才能夠從根本上確保我國房地產市場取得長遠、健康的發展。

參考文獻

1、Greene,W(1993):EconometricAnalysis,Prentice-HallInc.

2、Granger,C(1969):“InvestigatingCausalRelationsbyEconometricModelsandCross-SpectralMethods”,Econometrica,Vol.37.