小議保障性住房供應(yīng)對(duì)抑制房?jī)r(jià)的作用
時(shí)間：2022-07-18 05:35:00
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1、保障性住房的性質(zhì)
保障性住房是與商品性住房（簡(jiǎn)稱商品房）相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，按照我國(guó)現(xiàn)行政策規(guī)定，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。
2、保障性住房供給與房?jī)r(jià)的關(guān)系
根據(jù)美國(guó)市場(chǎng)學(xué)家溫德爾·史密斯于20世紀(jì)50年代中期提出來的“市場(chǎng)細(xì)分理論”，按照消費(fèi)者之間需求與欲望的差異，可以把整個(gè)市場(chǎng)劃分為若干個(gè)消費(fèi)群體，這些消費(fèi)群的共同特征是具有大致相同的需求與欲望。從營(yíng)銷理論角度講，每一個(gè)消費(fèi)群稱為一個(gè)細(xì)分子市場(chǎng)。
按照這一理論，如果以購(gòu)房者收入作為細(xì)分變量，可將房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為高收入、中等收入和低收入三個(gè)子市場(chǎng)。保障性住房是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可缺少的組成部分。對(duì)于一個(gè)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，不僅要求房屋的供求總量均衡，也要求其供求結(jié)構(gòu)合理化。也就是說，其各個(gè)子市場(chǎng)的房屋供給量與其需求量相適應(yīng)，滿足不同房屋消費(fèi)群體的住房需求。只有這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能實(shí)現(xiàn)供求均衡，房?jī)r(jià)才能保持平穩(wěn)。反之，結(jié)構(gòu)失衡會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大幅度的波動(dòng)，影響市場(chǎng)住房需求的滿足，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此，提供必要的保障性住房是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的主要保障。
二、保障性住房供給與房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)借鑒
利用保障性住房的供給，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是世界上很多國(guó)家通行的做法，并且有很多成功的案例。以法國(guó)為例。自1956年前法國(guó)住房部長(zhǎng)皮埃爾·庫(kù)蘭特建立“低租金住房制度”以來，法國(guó)租房市場(chǎng)的主流就被廉租屋所占據(jù)。由于廉租房的租金通常只有市場(chǎng)價(jià)格的1/3，最低僅約1/6，這使很多低收入居民首先選擇租房而不是買房。從而降低了市場(chǎng)上對(duì)住房的需求，同時(shí)也對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起了一定作用。業(yè)內(nèi)分析人士指出，法國(guó)的房?jī)r(jià)得到有效控制得益于其完備的社會(huì)福利制度和稅收制度，其中廉租房制度是法國(guó)政府調(diào)控房?jī)r(jià)的最有效手段。
早在1998年，韓國(guó)政府開始實(shí)施促進(jìn)廉租房的政策。現(xiàn)在又提出10年內(nèi)完成“百萬(wàn)戶國(guó)民廉租房建設(shè)計(jì)劃”。韓國(guó)的廉租房分成兩類，一類是永久性出租房，另一類是可出售的出租房。廉租房的租金僅為市場(chǎng)價(jià)格的60%—85%，最長(zhǎng)租賃期為30年。韓國(guó)的這種方式是按照計(jì)劃進(jìn)度，有序提供廉租住房，并有執(zhí)行程序和保障舉措。一方面，可以逐步解決低收入居民的住房問題；另一方面，給予市場(chǎng)良性的預(yù)期，即政府在住房供應(yīng)中究竟起到多大的作用，從而有利于穩(wěn)定居民的購(gòu)房預(yù)期，減少對(duì)高房?jī)r(jià)的恐慌以及炒房預(yù)期。
房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)香港經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。有研究認(rèn)為，中國(guó)香港超過一半的投資是集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)，而大約三成的銀行貸款投向商品房和建筑業(yè)。怎樣才能保證樓市不成為炒作工具，使普通百姓有房可住？中國(guó)香港的經(jīng)驗(yàn)也是引入公共房屋制度。在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)非常好的階段，政府一般很少大量供給公共房屋，原因就在于居民收入增加可以提高購(gòu)買商品房屋的可能。而如果房?jī)r(jià)上升比較厲害，當(dāng)?shù)氐木用袷杖胪磺埃踔恋雇藭r(shí)，公共房屋的投放就成為政府議程中的重中之重。特別是樓市如果是因炒作而興起，居民在此時(shí)無(wú)力購(gòu)買房屋，政府一般會(huì)迅速出手。但是，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響很大，房?jī)r(jià)大跌也會(huì)對(duì)香港中產(chǎn)階層造成巨大損失，政府也會(huì)慎重。最終的結(jié)果就是房?jī)r(jià)會(huì)在各種博弈中保持可接受的平衡。
三、我國(guó)房?jī)r(jià)的非理性上漲與房地產(chǎn)市場(chǎng)失衡
自1998年房改以來，福利分房的體制被打破，提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”的最初房改思路。然而，房改近十年來，房?jī)r(jià)不斷高漲，房改的最初目的發(fā)生了偏離，結(jié)果使城市中低收入家庭買不起房，大量商品房被握有大量資金的人群作為投資品買賣，進(jìn)而炒作房?jī)r(jià)不斷攀升，與中低收入者的實(shí)際消費(fèi)承受能力漸行漸遠(yuǎn)。其主要原因是我國(guó)的住房供給結(jié)構(gòu)不合理，保障性住房供給不足。新加坡全民可申請(qǐng)“組屋”，我國(guó)香港50%以上居民住政府廉租房，而我國(guó)70%以上的常住人口都是中低收入家庭，90%的住房解決靠商品房市場(chǎng)供應(yīng)；在商品房供給結(jié)構(gòu)中，中小套現(xiàn)住房供給總量嚴(yán)重不足。
據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計(jì)，2008年初，在40個(gè)重點(diǎn)城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為19.18%，2009年10月份，這一比重有所提高，但也只有25.77%，與現(xiàn)行政策規(guī)定的調(diào)控目標(biāo)還有較大的差距。
住房供給結(jié)構(gòu)不合理的后果是中低收入群體無(wú)法通過廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房或者中小套型的普通商品住房滿足住房需求，因此這部分需求流入中高檔商品房市場(chǎng)，在銀根放松的條件下，造成房?jī)r(jià)上升的壓力。房?jī)r(jià)上升的預(yù)期，又加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)操作，使房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。
進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國(guó)房地產(chǎn)投資一路高歌猛進(jìn)，最高增速高達(dá)30%，最低增速為16%。從2006—2010年全國(guó)房屋銷售價(jià)格同比指數(shù)表中可以看出，全國(guó)房屋銷售價(jià)格同比指數(shù)僅在2008年12月至2009年5月之間出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，自此之后呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢(shì)，2010年4月份增長(zhǎng)了12.8%。僅2009年1至10月，全國(guó)商品房和住宅均價(jià)分別為4751元/平方米和4544元/平方米，分別較去年同期增長(zhǎng)20.8%和22.7%，絕對(duì)水平和增速均創(chuàng)歷史新高；同時(shí)由于房?jī)r(jià)畸高，形成大量空置，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。
四、擴(kuò)大保障性住房供給讓房?jī)r(jià)回歸理性的對(duì)策
房?jī)r(jià)能否得到有效控制是多方面共同作用的效果，而政府作為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主體，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控有不可推卸的責(zé)任。政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，采取適當(dāng)、適時(shí)的調(diào)控政策，來保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好運(yùn)行，根據(jù)國(guó)外和香港的成功經(jīng)驗(yàn)，保障性住房的供給是一種非常有效的調(diào)控手段。應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行的不同態(tài)勢(shì)，調(diào)整保障性住房的供給量，穩(wěn)定市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，為全體國(guó)民提供有力的住房保障。
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要態(tài)勢(shì)是結(jié)構(gòu)不合理，適應(yīng)中低收入群體的普通商品住房和保障性住房供給不足，房?jī)r(jià)畸高。2010年中央下達(dá)300萬(wàn)套保障性住房建設(shè)任務(wù)。應(yīng)采取有效措施，確保保障性住房供給目標(biāo)的完成，抑制房?jī)r(jià)。
1、借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，健全我國(guó)保障性住房供給制度和供給體系
從發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)住房制度的設(shè)計(jì)、保障性住房的特點(diǎn)以及住房市場(chǎng)的發(fā)展演變來看，有以下幾個(gè)方面在我國(guó)住房制度改革實(shí)踐中值得借鑒：一是住房市場(chǎng)化和住房保障制度是政府住房政策的主要內(nèi)容；二是政府主導(dǎo)的公房政策是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)最直接的手段；三是建立多層次、多渠道住房保障體系是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的主要途徑；四是科學(xué)規(guī)劃和完善的管理體制是保障性住房政策實(shí)施的保障。
2、強(qiáng)化地方政府責(zé)任，調(diào)動(dòng)地方政府建設(shè)保障性住房的積極性
一是建立地方保障性住房法律體系。要進(jìn)一步建立健全住房保障的地方性配套法規(guī)，如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理法規(guī)、住房保障基金的管理法規(guī)、個(gè)人收入和信用管理法規(guī)等，逐步形成一個(gè)較為完備的法律法規(guī)體系，保障住房制度的順利實(shí)施。二是建立政府財(cái)政長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金投入機(jī)制。要在充分認(rèn)識(shí)到政府在保障性住房建設(shè)中的責(zé)任的基礎(chǔ)上，利用政府土地出讓收益、一般預(yù)算安排等資金來源，建立起長(zhǎng)期穩(wěn)定的保障性住房建設(shè)財(cái)政資金投入機(jī)制。三是搭建保障性住房建設(shè)投融資平臺(tái)。政府保障性住房的建設(shè)和管理，存在前期投資量大、形成資產(chǎn)多、管理長(zhǎng)期性、資產(chǎn)分布廣泛的特點(diǎn)，僅靠政府財(cái)政投資難以在初期滿足建設(shè)資金的需要，因此需要建立一個(gè)以政府財(cái)政持續(xù)投資為依托，以資本運(yùn)作為手段的投融資機(jī)制，設(shè)立政府保障性住房建設(shè)投資管理機(jī)構(gòu)，發(fā)揮投融資平臺(tái)作用，統(tǒng)籌地區(qū)資源，統(tǒng)一保障標(biāo)準(zhǔn)，為中低收入住房困難家庭提供更優(yōu)質(zhì)的保障服務(wù)。
3、引入保障住房建設(shè)的市場(chǎng)機(jī)制，提供保障性住房供給效率
2010年，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理在浙江省寧波市考察保障性住房建設(shè)工作中指出：“在保障性住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中，要注意發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，以提高效率。”保障性住房建設(shè)必須導(dǎo)入市場(chǎng)機(jī)制才能夠有效地、快速地健康發(fā)展起來。
4、完善保障性住房分配、使用管理體系，確保保障性住房真正惠及低收入群體
要加強(qiáng)保障性住房后續(xù)監(jiān)督管理配套措施研究，強(qiáng)化保障性住房管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)，堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，建立有序有效的管理機(jī)制。市政府要加強(qiáng)對(duì)保障性住房資金管理使用情況的監(jiān)督檢查，嚴(yán)格規(guī)范房源使用管理，及時(shí)制止和處理違規(guī)行為，確保保障性住房資源優(yōu)先供于最困難、最需要的家庭。同時(shí)要完善保障性住房申請(qǐng)、審核、公示、輪候、復(fù)核、退出制度，健全社區(qū)、街道和住房保障部門三級(jí)審核公示制度，建立規(guī)范的收入、財(cái)產(chǎn)和住房情況審查制度，健全保障性住房準(zhǔn)入與退出管理機(jī)制，形成科學(xué)有序、行為規(guī)范、信息共享、公開透明的住房保障工作制度，嚴(yán)把低收入群眾住房入住標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理，對(duì)存在轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)賣的行為應(yīng)采取綜合措施堅(jiān)決予以糾正。