房地產泡沫形成的規則

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1房地產泡沫的涵義

經濟學中所說的泡沫,就是資產價格嚴重背離基礎價值而暴漲的現象。房地產泡沫是指主要由投機性購買需求的增加所引起的房地產價格持續上漲的現象。也就是說,房地產價格的這種上漲不是以真實需求的增長為基礎的,而主要是由投資需求的快速增長拉動的。當發生房地產泡沫時,土地和房屋價格高漲,大大高于由真實需求所支撐的市場價值,并且交易頻繁,形成了一種表面上的虛假繁榮。

房地產行業是比較容易出現價格泡沫的經濟領域,這是由房地產行業所具有的三大特征決定的。第一,房地產業的資源基礎是土地,而土地是現代社會最稀缺的自然資源,其供給量難以隨需求的增加而增加;第二,房地產是社會賴以生存和發展的物質基礎,人們對房地產的需求是隨著經濟發展和社會進步不斷增加的;第三,房地產行業的生產周期比較長,供給量在短期內難以增加。正是這些特征,使得房地產市場的供求關系難以實現穩定的均衡,價格波動劇烈,這是誘發房地產泡沫的重要因素。

2房地產市場供求關系的一般特征

住房需求的一般特征包括:(1)作為人們賴以生存和發展的物質基礎,住房是一種生活必需品,因此,人們的基本住房需求是剛性的,其價格彈性較小。(2)隨著生活水平的提高,人們在追求住房面積增加的同時,也對住房的質量、結構、裝修、安全以及居住環境和配套設施提出了越來越高的要求。這種不斷追求高品質住房的需求必定會誘導出相應的住房供給。由于住房品質提高,即使在供求總量不變的情況下,房價也呈逐漸上升的趨勢。(3)由于住房抵押貸款制度的普遍實施,潛在的購房意愿轉化為現實的住房購買力往往只需要較少的當前收入。也就是說,住房市場的有效需求并不完全取決于當期收入水平,在住房抵押貸款制度的支持下,大約有七成購房款使用的是人們未來的收入,有三成購房款使用的是家庭過去積累的收入或資產。因此,與收入波動相比,住房需求的波動更大。(4)住房需求不僅是消費需求也可以是投資需求。住房是資產,購買住房不僅可以滿足人們的居住需求,而且可以獲得較高的預期收益,因此,住房具有保值和增值的功能。特別是當通貨膨脹發生時,貨幣資產縮水,實物資產增值,人們更傾向于將貨幣資產轉化為房產,因此住房購買需求增加,而住房供給在短期內難以相應地增加,結果必定導致住房價格上升。

住房供給的一般特征包括:

(1)住房供給受資源條件約束大。住房建設需要土地,而一個地區可用于建設的土地面積是有限的;住房建設需要大量資金,而資金的供給受到信貸政策、資金總量、融資渠道和成本等多方面的約束;住房建設需要鋼材、水泥、木材等建筑材料,建材資源的充沛或短缺對住房的供應速度影響較大。所以資源條件是住房供給的硬約束條件。

(2)住房供給成本和級差地租關系密切。從長期來看,住房供給成本決定住房價格,但決定住房供給成本的主要因素并不是建筑成本,而是土地成本,尤其是級差地租,級差地租是城市住房供給成本的主體。因此,隨著城市經濟的發展,處于城市中心地區、交通便利地區或具有某種獨特環境條件的地區(如靠近海灘、公園、學校等),土地稀缺程度加劇,地租和地價上升,房價自然會水漲船高。

(3)住房供給受建造周期制約。由于住房不能像普通商品那樣在工廠內部通過流水線進行標準化、規模化的生成,因此住房供給在短期內缺乏彈性,不能迅速適應市場需求的變化。與住房供給的滯后性相比,住房需求卻容易受收入、人口、金融政策等因素的影響產生波動,由此導致住房市場的供求關系極不穩定,在一個時點上非常容易出現供不應求或供過于求的狀態。

上述特征說明,房地產市場的需求具有很大的不確定性而供給較為穩定,供給與需求在時間上易于錯位,可能同時出現總量矛盾和結構性矛盾,總量矛盾容易導致價格大起大落,而結構性矛盾則會引起房屋空置,這是形成房地產泡沫的內在基礎。

3房地產價格泡沫形成機制

根據經濟學原理,多數商品遵循供求定理,即在其他條件不變的情況下,某種商品的價格上升則需求量減少而供給量相應增加,反之,價格下降則需求量增加而供給量相應減少。也就說,一般商品的需求曲線向右下方傾斜,斜率為負。在房地產市場上,出于追求住房使用價值的目的,人們對住房的真實需求與普通商品遵循相同的規律,即在收入、預期、個人偏好等其他諸多因素不變的情況下,房價上升則需求量會隨之下降,而房價下降則需求量會相應增加。因此,對于真實的房地產需求來說,需求曲線向右下方傾斜,斜率為負。

研究房地產價格泡沫的形成機制需要充分考慮到供求彈性的差異。經濟學中的彈性是指因變量對自變量變化的反應程度,是一個相對值。供求彈性分別是指,當價格按照一定比率變動時所引起的供給量和需求量變動的比率。當價格變動的比率較大而需求量變動的比率較小時,表明供求缺乏彈性,相反則表明供求富有彈性。由于土地供給的有限性,在短期內住房供給難以隨著市場需求的增加而增加,因此,房地產市場的最大特征就在于需求富有彈性而供給缺乏彈性。表現在供求關系上,就是需求曲線較為平緩而供給曲線近乎垂直。

一般來說,經濟增長率提高、居民現期或預期收入增加、人口向城市流動以及抵押貸款條件的放松都會引起城市房地產需求的增加,這種需求增加表現在供求均衡圖上,就是需求曲線向右上方平行移動。短期內,由于住房供難以隨需求的增加而增加,因此,當需求曲線向右上方移動時,交易量不會有明顯的增加而價格卻會有較大幅度的上升,也就是說,此時需求的增加僅僅引起了均衡價格上升。但是,從長期來看,住房供給是富有彈性的,它可以隨著需求的增加而增加。在一個足夠長的時期內,如十年、二十年,如果房價持續上漲,投資于房地產的利潤增加,開發商就可以想辦法克服城市空間的限制,向市場提供更多的住宅。如:可以將城市住宅區向郊外拓展,可以建造更多高層住宅,也可以增加住宅樓的密度。這樣,供給的增加無疑能夠抑制房價上漲,因此,從長期來看,房價不可能始終上漲。在這個過程中,雖然住房供給增加的速度可能小于住房需求增加的速度,房價仍然有上漲的趨勢。但是,由于供給增加能夠改變人們對房價將會進一步上漲的預期,從而使投機性需求迅速減少,結果必然導致房價上漲失去動力,甚至引起房價下跌和房地產泡沫破裂。這就是房地產泡沫形成和破裂的內在機制。

對上述過程,可以運用西方經濟學的供求原理和彈性理論做出更具體的解釋。如圖所示,短期內住宅供給彈性極小,供給曲線斜率很大,幾乎呈現出垂直狀態,而需求富有彈性,需求曲線較為平緩。由于漲價預期、收入增加、城市化、房改等因素導致需求曲線右移(從D1移動到D2),房價上漲,漲價預期導致投資需求劇增,需求曲線不斷右移(從D2移動到D3),房價暴漲(從P2移動到P3)。

在收入效應作用下,房價上漲使得人們的實際收入下降,真實需求減少,房價上漲的動力有所減弱。更重要的是,從長期來看住宅供給是富有彈性的,高房價必將引起供給增加,而供給的增加會使得人們的漲價預期減弱。此時,如果出現利率上漲、土地供給放松等因素,人們對房價將會進一步上漲的預期可能會徹底消失,這樣,住房的投資性購買需求就會銳減,需求曲線向左下方移動(從D3移動到D1),引起房價下跌,房地產泡沫破裂。

但是,在中國,由于房地產市場的壟斷性較強,房價具有向上的剛性,超額供給更多地表現為空置率上升,而不是房價下降。

4結論

房地產泡沫的形成和破裂過程實際上是房地產價格機制作用的必然結果,這個過程完全可以用彈性理論、供求原理等最基本的西方經濟學理論予以解釋。可以說,房地產泡沫是市場機制發揮作用的一種典型形式。但是,其結果又會導致社會福利損失,出現市場失靈。

由于土地市場和房產市場本身的特殊性,與其他行業相比,該領域更易于出現市場失靈。房地產領域的市場失靈,從微觀經濟視角來看,主要體現為壟斷所造成的社會福利損失、外部性導致保障性住宅供給不足而高檔住宅供給過剩、投機盛行導致貧富分化加劇等;從宏觀經濟的視角來看,則體現為由于房地產泡沫所造成的行業發展大起大落和宏觀經濟波動,從而浪費經濟資源,造成諸多社會問題。這些市場失靈現象的存在,都說明房地產行業更需要政府干預。但政府也是經濟人,政府干預不是萬能的,政府失靈甚至比市場失靈更可怕。因此,如何在房地產領域既克服市場失靈又防范政府失靈,是有待進一步研究的課題。