房地產行業中假按揭的防控

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一、緒論

I.我國按揭貸款制度的基本情況。按揭制度在我國發展起來已經有將近20年的歷史，最早的按揭制度是在20世紀90年代傳人中國，按揭之風最早興起于香港特區，因為香港一直以來作為英國的殖民地，耳濡目染受到了英美法系的很大影響，“按揭”一詞是英文“Mortgage’的粵語音譯，而按揭就是英美平衡法系的一種法律關系。在香港實行之后，很快傳到了深圳，深圳建設銀行在當地試行。進而又傳人到中國內地，并且很快為大家所接受，成為房地產交易的文本中出現的高頻詞匯。久而久之，在國內已經被正式稱為“個人購置商品房抵押貸款”。

伴隨著按揭制度在我國的興起，房地產市場的不法行為也逐漸興盛起來，產生了諸如“假按揭”這樣的騙取銀行商品房貸款的行為，嚴重地擾亂了我國的社會主義市場秩序。假按揭的產生在我國有自己深層次的根源，歸結起來主要包括兩個方面:一是我國社會主義市場經濟法律體系不完善。市場經濟在中國的正式建立可以推算到上世紀AO年代左右，至今有30年的發展歷史，整體看來經驗仍舊不足，法律制度的建設遠遠落后于市場經濟發展的步伐，很多領域缺乏足夠的監督，計不法行為有機可乘。二是房地產市場自身存在的不可規避的風險。當房地產開發商將大量的錢投人到土地的購買中.往往難以有足夠的資金進行房地產的開發建設，這樣給房地產開發商就帶來了無形的危機，一旦沒有新的資金注人，往往面對的是被迫停產的危險，不少開發商便選擇了艇而走險，騙取銀行商品房貸款。

由上述可見，按揭制度的發展在我國不是一帆風順的，面臨各種各樣的風險，如何在現階段有效地避免假按揭這樣的欺詐行為，引起了當今經濟學家、法學家的熱切思考。

2.相關概念闡述。按揭制度，指以房地產等實物資產或契約、有價證券等作抵押，目的是得到銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物。按揭即為按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人作為還款保證按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權①。

假按揭，是開發商假借各種關系人的名義或虛擬其他人，虛構購房合同、偽造貸款資料申請銀行按揭貸款，套取銀行信貸資金的行為。目前，各商業銀行在辦理住房按揭貸款的過程中都面臨著日益嚴重的假按揭問題氣

3.假按揭在我國的表現形式。假按揭現象在我國表現形式各異，概括起來主要有如下四種形式:一是虛假提升房價、虛假增加購房面積;二是返租按揭;三是一棟房多次售，重復騙取按揭貸款;四是內部偽造虛假的購房合同，從而騙取銀行貸款。

二、森豪公寓騙貸案件分析

目前我國最大的一起虛假貸款欺詐銀行案件就是著名的“森豪公寓騙貸案”。這起發生在北京的案件，引起了全國上下極大的反響。

1.“森豪公寓騙貸案”案情介紹。森豪公寓位于北京市朝陽門大街，其地理位置優越，緊鄰東二環路市區快速路，同時連接三環、四環.位于外交部辦公樓對面，該項目1993年交由北京市住宅開發建設集團總公司承建，在樓盤從動工就開始了自己漫長的蓋蓋停停的階段，期間持續了10年的時間。而2002年是最后一次停I.,4年分毫未動。可是這樣的一座樓盤當時居然起價2500美元/平方米，而且開盤不久，就對外宣稱已經全部銷售完畢。這樣的情形引來了諸多業內人士的關注.也成為了京城售房的一大熱點問題，然而，國家審計署于2005年開具一紙審計報告，揭露了森豪公寓事件的真相、原來森豪公寓開發商利用虛假按揭進行騙貸活動，一共騙取銀行6.45億元貸款。經過調查發現，森豪公寓并未賣出一套房子。這起案件引發了房地產界的巨大震動，假按揭犯罪越來越多地引起了人們的注意。

2.“森豪公寓騙貸案”案情分析。在該起案件中，突出反映了“假按揭”操作成功的深層次原因，不僅僅是表面現象官員貪污腐化，更多的是法律制度建設的不合理，這是值得我們深思的。(I、一些政府官員貪污腐化，甚至淪為騙貸案件的幕后操作者。這些官員對于法律心知肚明，在犯罪時更能懂得如何去鉆法律的空子，所以導致森豪詐騙案屢屢難以被發現，如何防止官員與犯罪分子合謀作案，甚至充當幕后主使，這是假按揭防范的重點之一。(2)金融行業的制度不健全，為假按揭行為提供了難得的契機。金融系統、信貸系統、信用系統都是建立在信用的基礎_匕即便是擔保也是要建立在擔保人的信用基礎之上。國內的房地產市場本質上來看就是建立在信貸制度的基礎上。當個人或是企業失去信用時，整個金融市場難以有效地避免損失。同時，即便是有良好的機制，在該起案件中我們還是可以發現，很多管理條則并未得到真正的執行.這些規則往往被人為地“變通”所取代，制度的不健全以及相關潛規則的運行，使得“假按揭”行為大行其道。(3)開發商違法造成的成本較低，與之相取得利益相比，微不足道。開發商造假所受到的懲罰與造假可能獲得的收益相比微不足道，開發商為了逃避懲罰經常選擇退出房地產市場。目前看來，在大量的案件中，雖然假按揭行為嚴重地擾亂了金融市場的秩序，破壞了國家信貸市場的有效運行，但是銀行追究責任的方式卻往往還是停留在對其民事責任的追究中。通過民事訴訟追究開發商的責任，懲罰力度較小，給了大量不法分子可乘之機，相較所獲得的高額利潤，所獲得的懲罰微不足道。所以，在本案件中，對于刑事法律責任的逃避思想以及僥幸心理，也是促使一些官員走向犯罪道路的思想動因之一。但是騙款7.5億元，而追繳回收數額過少，使得主要涉案人最終走向了無期徒刑的道路。

三、國外懲治“假按揭”相關經驗借鑒

i‘美國懲治假按揭—多管齊下。美國作為世界金融大國，早期也存在著諸多假按揭的現象，后來美國在各方面采取了多種措施，取得了積極有效的結果，其中有相當一部分可以為我們所借鑒。n)擴大對于假按揭的定義，從立法角度堅決杜絕各種違法行為。中國對于假按揭的定義僅僅局限于開發商假借各種關系人的名義或虛擬其他人，虛構購房合同、偽造貸款資料申請銀行按揭貸款，套取銀行信貸資金的行為，重點在于貸款資金的獲取。而美國政府從源頭抓起，對于那些在申請按揭貸款時在提供的材料或者陳述中存在虛假的行為即定義為假按揭，這樣一來，可以有效地遏制源頭的申請材料的作假行為。這是假按揭防范體制的第一關。界定犯罪概念，可以有效地采取措施。(z>金融機構提高自身的風險防范能力。美國全國的大型金融機構目前都相對來說建立了比較完善的風險防范機制，這種機制是全面的，包括培訓員工、慎選合作伙伴、進行風險評估和報告、盡職調查以及做好審計等。目前，各信貸機構還加強與相關企業公司的合作，希望通過合作可以遏制高新技術的犯罪行為。比方說，為了應對按揭業務的自動化與規模化的特點，很多銀行積極加強與專門的信貸風險控制的軟件公司的合作，希望可以為自身的風險防范提供技術支持，最為典型的就是與社會保障部門一級稅務部門聯網，通過網絡加強對于借款人身份和收人的了解。甚至是專業的數據庫的運用，自動識別借款人提供的申請資料里面的虛假信息。

2.英國懲治假按揭—猛拳出擊。英國的假按揭現象也多出現在二手住房的買賣中，在住房買賣過程中，英國政府為了杜絕假按揭現象的發生，采取了強勢政策，不僅多管齊下，而且出手強勁。(1)金融機構強力監管。英國成立金融監管局，專門從事對于金融業務犯罪行為的監管。2a”年間，金融監管局頒布了《按揭經營指引》。這項指引旨在保護借款人的正當權益以及維護市場的公平競爭為目標，規范了按揭機構以及金融貸款機構的經營行為。同時，對于假按揭的犯罪的變化，金融監管局也給予了很大的關注，并且采取了諸多行動來抑制假按揭行為。主要體現在幾個方面:一是對引起居民和社會廣泛關注的問題進行偵查。二是加大對于假按揭事件的鑒別，同時加強與金融貸款機構的聯系。(2)執法部門猛拳出擊。英國最早于i9ss年成立了嚴重欺詐辦公室，這一機構組織主要負責對國內大量的金融欺詐案進行偵查并且負責法律起訴，其中包括涉及國際犯罪、社會影響廣泛的案件以及詐騙金額超過特定限額的案件。同時國家賦予了嚴重欺詐辦公室強有力的調查權限，它可以向任何人提出疑問，并且要求他們作出回答，同時也可以要求其配合自己的調查。在這樣的情況下，嚴重欺詐辦公室辦事效率極高。

我國的金融改革勢在必行，假按揭現象的抑制有大量的國外經驗可以借鑒。當然，針對本國金融市場的若干問題，我國應對假按揭的斗爭過程還很漫長。

四、應對我國假按揭犯罪的改進意見

i.銀行加強內部管理，對待“假按揭”采取嚴格的防范措施。目前銀行內部缺少對于假按揭的有效防范措施，從國內近些年的案例來看，相關銀行審貸不嚴，對借款人的資格、收人情況、借款用途、抵押情況等等沒有嚴格按照操作章程來執行，這是造成假按揭屢屢無法被識破的主要原因。而造成這一現象的原因有各種各樣，包括職業操守意識低、監管力度不嚴等。銀行人員的審查是防范假按揭的第一關，而針對上述情況，我們需要做好如下幾個方面的工作:(n對開發商的開發資質進行審查，同時加強對于期房(房地產開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房)按揭項目的管理。(z)對借款人的資信要進行嚴格審核，對借款人要與其面談，當面簽訂合同。目前，根據全國的假按揭案件來看，大部分借款人來源于開發商或是開發商員工的家屬，這些人往往一人購買多套，由開發商進行統一組織，組織性很強。所以，加強對借款人的身份以及資金情況等相關資料的審核顯得尤為必要。(3)加大處罰力度，對于在相關假按揭案件中負有刑事責任的銀行工作人員要秉公處理，對那些觸犯刑法的人員要堅決移送到相關部門進行

懲處。一旦處罰懈怠了，往往會造成相關法律一再被觸犯。

2.完善我國的立法制度，加大對于假按揭案件的打擊力度。目前我國法律對于假按揭的相關規定處罰力度較低，往往開發商對待法律判決“有錢就還，無錢就賴”，法律在一定程度上成為了姑息養奸的工具。因此，從立法角度上嚴格要求，加大懲治力度是十分有必要的。

總的來看，立法上要擴大犯罪主體的范圍，同時將假按揭定義擴大化，使得更多的不法行為可以被法律監管，從而也提高法律的效率與權威。

3.大力發展住房融資中介機構，完善金融市場的中介環節。我國假按揭的現象產生很大程度上是因為我國住房買賣過程中，缺乏諸如律師樓的中介機構的參與。我國香港地區，律師樓中介在住房資金的流通中起到了至關重要的作用。當借款者從銀行取得了按揭貸款的款項時，往往不是直接交到開發商手里，一般是委托律師樓對款項進行監督與管理，這樣開發商手中的權限就得到了最大限度的規制。當開發商想利用這筆款項時，必須得到相關的建筑監理機構出具的工程進度和用款需求證明，在此基礎上才可以向律師樓進行申請，才有可能得到這筆貸款款項。這樣的措施舉動，可以有效地防治開發商植自娜用貸款，從而維護了資金流通的環節，減少假按揭犯罪的發生。

五、結束語

加入WTO以來，中國以更加積極的姿態迎接經濟全球化的挑戰，接受市場經濟就意味著要努力制定一套完善的機制去應對所帶來的種種經濟問題，當然也包括按揭制度在中國扎根以后帶來的假按揭犯罪。同時，我們有理由相信中國作為社會主義國家可以充分發揮其在制度上的優越性，加強國內金融制度的改革與發展勢在必行。

在按揭貸款的制度建設中我們需要加強對于典型案例的學習，比如說森豪住宅騙貸案件，我們看到了一些銀行官員是如何逐步腐化的過程。另外，看到了我國的貸款審核機制還有許多漏洞，很多銀行競相上當，卻都沒有察覺。由此可以看見我們的金融機構對于相關騙貸行為反應遲鈍，同時也能看到目前中國金融中介機構的責任缺失，一方面是本身所附權力有限，另一方面是一部分人職業道德喪失，往往淪為犯罪分子的幫兇。這是我們應引以為戒的。

通過本文的系統探討我們發現中國的假按揭防范還有相當長的一段路要走，這需要我們充分發揮社會主義制度的優越性，加大對房地產市場中假按揭的防范與管理，嚴格規范金融機構中的貨款審核制度，特別是要加大反腐力度，從而保證我國按揭貨款健康、和諧地發展。