房地產行業融資形式

導語：房地產行業融資形式一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

2008年全球金融危機對中國的股市和樓市產生了一定的沖擊。可以說2008年對于中國的房地產行業和房地產開發商都是非常艱難的一年。伴隨著政府對房地產市場調控政策的顯現和金融市場流動性危機的雙重打擊,大小房地產企業都面臨著資金短缺的局面,房地產行業更是有了“百日巨變”一說。

2008~2009年,我國政府為了應對金融危機對我國的沖擊,推出了龐大的政府經濟刺激計劃。伴隨著這個刺激計劃而生的是巨大的銀行貸款規模,2009年1~11月份人民幣各項貸款增加9.21萬億元,同比多增加5.06萬億元。流動性的增加使房地產企業再一次開始了大規模的圈地行為,使得土地市場上“地王”頻現。從缺錢的2008到“地王”頻現的2009,巨大反差背后的關鍵因素是房地產企業的融資手段、融資能力的問題。

一、我國房地產企業融資的現狀

房地產融資就是房地產資金的融通,是房地產業與金融業密切結合的產物。房地產融資也是指在房地產開發、流通和消費過程中,通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列融資活動的總稱。

眾所周知,房地產行業是典型的資金密集型行業,而且有著投資周期較長、投資規模較大等特點。在開發周期的每一個階段幾乎都涉及資金安全的問題,其中主要有3個階段需要大量的資金:買地階段、建設階段和銷售階段。這3個階段也是房地產開發的重要節點,所以,房地產開發與資金鏈密切相連。

(一)融資方式

我國房地產市場起始于上世紀80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地產市場發展很快。房地產金融伴隨著房地產市場和金融市場改革的不斷深入也取得了長足的進步。房地產融資方式主要是:

1.以銀行信貸為主

在我國房地產金融市場上,由于歷史的原因,房地產信貸占了絕大部分比例。如下表所示:

其中占房地產融資比重57%的私募債權絕大部分直接來源于銀行,占房地產融資比重40%的私募股權中的大部分直接或間接來源于銀行。許多公開報道也指出,我國70%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自銀行。這些巨大的銀行資金對我國房地產市場起到了良好的促進作用,特別是在企業開發貸款與個人住房按揭貸款配合使用后,對我國居民住房條件的改善起到了很好的推動作用。但是我們也應該清醒地認識到,這種房地產開發所需資金大部分來源于銀行的模式也有很多缺點,并不是最優的結構模式。主要在于以下幾個原因:

(1)對于開發商而言,貸款受政策影響比較大,且貸款的門檻越來越高。在我國房地產市場發展的十幾年間,房地產市場與信貸政策之間相互配合、相互制約。調控房地產的背后,基本上都有銀行的身影。隨著2007年底從緊的貨幣政策的實施和央行121號文件的出臺,使得房地產開發商們想從銀行獲得貸款已經不像以前那樣容易了。這種情況的出現也逼迫開發商們逐步改變以往的融資方式,建立多種途徑的融資方式。

(2)對于銀行而言,至少存在著以下兩種風險:

第一,呆壞賬風險。房地產開發行業由于存在著開發周期較長、前期投資較大等因素,屬于高風險行業。尤其是其中的商品房,因具有使用和投資的雙重性,決定了其有可能存在投機行為。以上因素的存在,使得銀行貸款出現違約甚至出現壞賬的情況的幾率相應的增加了。由于我國目前的證券市場并不發達也并不完善,使得銀行無法使用如證券化的方式來分散這種風險,而只能將風險集中在自己身上。

第二,成本增加風險。在中國幾萬家房地產企業中,企業資信良莠不齊,開發水平也有很大的差別,在我國還沒有發達的評估市場和評級市場的時候,如何對這些企業的信用水平進行評估,對于銀行來說是一個很大的難題?，F階段只能由銀行根據自己的實際情況和以往經驗來進行評估,這勢必會增加銀行的經營成本。

(3)對于政府而言,如果大量的房地產融資都是來源于銀行系統,必然會增加對房地產調控的難度。尤其是在個人住房按揭貸款已經形成很大規模的情況下,會使得政府在調控的時候左右為難,也會使調控政策加大成本,并延長政策的顯現時間。如果大量的房地產融資都來源于銀行系統,會增加整個銀行系統的風險。銀行系統是一個國家經濟、金融中最重要的組成部分,如果銀行系統出現了問題,那么整個國家的經濟將有很大的風險。

總而言之,房地產由于其特殊性,如果融資過度依賴于銀行系統,風險還是存在的。

2.企業上市融資為輔

我國的資本市場開展的比較晚,到現在不過近20年的時間。在此期間,房地產商上市融資可謂是一波三折,經歷了發展、被停止、再發展3個階段。在我國A股市場剛剛起步的幾年里,一些比較有代表性的房地產開發企業相繼上市融資。之后,隨著房地產泡沫風險的增加,證監會等部門出于對投資者的保護,曾一度停止了對房地產企業上市申請的審批工作。再之后,伴隨著我國商品房的出現和住房制度的改革,加之我國資本市場自身的不斷完善,資本市場的大門在2007年又重新向房地產企業打開了。最近幾年,由于資本市場的不斷升溫,國內大型房地產企業紛紛上市融資。這種“上市融資——用融來的錢買地——再用買來的地融資”的方式,已經被許多業內人士看做推高土地價格的一種重要因素。

房地產企業在境內上市融資如火如荼進行的同時,一些房地產商也積極尋求境外融資途徑。最近一例是2009年11月恒大地產成功在香港市場上市。但無論在哪個市場上市融資,能夠成功融資的企業從數量到規模,都無法與銀行貸款相比較。

3.個別企業能夠涉及到其他融資方式

除了銀行貸款和上市融資兩種方式外,房地產開發企業能夠使用的其他方式可謂是少之又少。僅有個別企業使用過如債券、房地產信托投資基金(REITs)、典當融資、金融租賃、過橋貸款以及信托融資等方式。

(二)中小企業融資困難

隨著全球金融危機對我國國內經濟的沖擊,中小企業的日子非常難過,特別是對于資金需求量較大的房地產開發企業來說,融資難更成為企業迫切需要解決的一個問題。近年來,國家為扶持中小企業的發展,特別出臺了一系列針對融資問題的政策,這些政策雖然解決了一部分問題,但對于中小房地產開發企業來說,沒有從根本上解決問題。

二、適合我國國情的房地產融資方式及發展方向

鑒于我國目前的國情,在上述的幾種融資方式中,我國應該大力推進房地產企業直接融資方式。這樣,一方面可以緩解儲蓄率居高不下的難題;另一方面也能降低銀行的風險,保持金融體系的平穩運行。筆者認為應該優先發展以下幾種融資方式。

1.房地產信托投資基金(REITs)

房地產信托投資基金起源于美國市場,雖然中途經歷了一段低谷,但現在已經發展成為美國房地產市場上最主要的融資方式之一,并且不斷引起其他國家和地區的重視,在我國香港周邊的主要金融市場,像日本、新加坡等地都已經開始發展REITs交易。REITs的發展主要得益于其兩大明顯優勢:

第一是其自身優勢,包括以下幾個方面:REITs本身具有很高的流動性和變現性;REITs使資金專業化經營管理;REITs能加速房地產的資本積累;REITs使投資人的投資風險分散;健全的REITs流程監控機制能充分發揮市場機制。

第二是REITs的運用在商業地產上有以下幾種不可替代的優勢:可以融資的物業范圍(下轉50頁)(上接47頁)廣;可融資金額巨大,資金來源豐富;分散房地產行業的金融風險;融資總額相對較高;融資方式靈活;可選擇長期獲益;節稅;提高企業的知名度;有助于企業經營管理規范化。

2.債券

長期以來,我國的資本市場發展極不平衡,在一個成熟的市場經濟中,企業債券應該作為市場經濟的主要融資方式之一。但目前的狀況是我國的債券市場規模還非常有限,而且以國債為主。可喜的是自黨的十七大報告中提出“強調優化資本市場結構,多渠道提高融資比例”后,國務院及其他相關部門多次強調了發展債券市場的重要性。今后的債券市場應該是房地產行業的主戰場之一。

債券的優點主要有:(1)不會有失去公司控制權的危險。(2)債券利息可以在稅前扣除,節省成本。(3)債券方式比較靈活,有長期、短期、可轉換債等。

三、結束語

改革開放30多年來,我國經濟增長取得了顯著成效,人民生活質量大幅提高。特別是近十年來,隨著改革開放的不斷深入,工業化、城鎮化水平不斷提高。我國的房地產市場必然還將高速發展一段時期,房地產企業也必然將迎來一個高速發展的機遇。但是我們也應該清醒地認識到,在機遇的背后,房地產企業融資仍將成為一個突出的矛盾,融資難仍將成為阻礙房地產企業發展的一個重要瓶頸。房地產企業應該積極從自身企業的現狀和未來發展方向出發,克服困難,了解成熟市場的發展狀況,學習外國的先進經驗,抓住政策調整的有利時機,不斷創新,努力突破這一發展瓶頸,為我國房地產和金融市場的發展做出應有的貢獻。