房地產(chǎn)的位置及房地產(chǎn)價值關(guān)聯(lián)剖析
時間:2022-12-07 03:49:00
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1.房地產(chǎn)的位置對于房地產(chǎn)投資的影響
2010年10月份位于山東省萊蕪市中心區(qū)域的一級地段,每平方米的平均房價為5500-6000元,而在市郊的,房價每平方則不足2500元。通過萊蕪房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查與實踐證明:房地產(chǎn)的投資收益與位置優(yōu)劣成正比例關(guān)系。區(qū)位、區(qū)位、區(qū)位,一直是房地產(chǎn)界的黃金定律。在現(xiàn)在的地產(chǎn)投資決策中,地段因素的影響并沒有降低,只不過人們對地段的分析不僅僅局限于交通因素,而擴(kuò)大到了整個社區(qū)的環(huán)境因素。那么,在購置房產(chǎn)時,投資者應(yīng)該怎樣去判斷其地段、環(huán)境、位置或地點的優(yōu)劣呢?一般說來,不同類型和用途的房產(chǎn)對位置的要求是不一樣的。通常,住宅用房產(chǎn)的價格因其周圍環(huán)境狀況、交通是否方便以及距離市中心的遠(yuǎn)近,有很大差別。商務(wù)辦公樓的用戶,大多數(shù)都希望辦公地點位于繁華地帶,交通方便,距其他業(yè)務(wù)單位、金融機(jī)構(gòu)近,方便業(yè)務(wù)上的聯(lián)系。而商店和購物中心則更注重所在地域?qū)ι虡I(yè)服務(wù)的需求以及這種需求是否還在增長與增長幅度的大小。
城市的發(fā)展空間是有限的,土地屬于有限的不可再生資源,是不可替代資源,而房子幾乎是可以無限更新?lián)Q代的,二者市場價值是不可以相提并論的。城市發(fā)展空間的局限性和土地資源的稀缺性決定了與土地價值相關(guān)聯(lián)的區(qū)位價值才是決定房地產(chǎn)價值的根本。因此,選擇區(qū)位價值潛力高的房地產(chǎn)項目投資或自用才是一個明智的購房者聰明的選擇。那么,是不是當(dāng)前價格高的地區(qū)便是區(qū)位價值潛力高的地段呢?當(dāng)然不是,區(qū)位價值高并不意味著當(dāng)前其物業(yè)的價格處于高水平。
房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟(jì)位置之別。雖然房地產(chǎn)的地理位置是固定不變的,但是其社會經(jīng)濟(jì)位置隨時可能發(fā)生變化。我們說置業(yè)投資成功的關(guān)鍵在于位置優(yōu)劣的選擇,這并不意味著只有在已經(jīng)形成的優(yōu)良地段購置房產(chǎn)才能獲得較高的投資收益和保值增值的利益。因為,地段優(yōu)良的房產(chǎn),雖然租金收益較高,增值也快,但價格不菲,相對于投資額來說,回報并不一定就高。相反,如果在那些雖然現(xiàn)在還不算優(yōu)良、但極具發(fā)展?jié)摿Φ牡攸c購置房產(chǎn),由于其相對價格較低,極有可能獲得高額回報。房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置會隨經(jīng)濟(jì)建設(shè)、周邊環(huán)境的改善而變化,隨著交通條件的改善、城市規(guī)劃布局的調(diào)整,城市區(qū)位價值的格局也在悄然發(fā)生改變。不是地價最貴、售價最貴的物業(yè)就是未來價值增長最大和最快的物業(yè)。例如,社區(qū)人口擴(kuò)增及服務(wù)功能的不斷完善、政府的政策傾斜、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)等。大凡具備這些條件的區(qū)域,或早或遲都會轉(zhuǎn)化為熱點。人氣集聚,熱點形成,就會引起整個地段房產(chǎn)價格上漲,理所當(dāng)然地帶動房產(chǎn)增值,給投資者帶來豐厚的回報。“不求最好但求最貴”的開發(fā)、銷售思路肯定是使市場脫節(jié)的。例如,萊蕪市政府住宅所在的地盤地段是在2005年以極低的價格通過公開招標(biāo)競爭購入的。時隔5年(2010年),現(xiàn)土地增值達(dá)15倍之巨,物業(yè)價值直線上升。
2.房地產(chǎn)的位置對于房地產(chǎn)價值的抗跌能力的影響
房地產(chǎn)位置的好壞不僅僅決定他的價值的高低而且還決定了房地產(chǎn)價值變動的抗跌能力。市區(qū)的貴重物業(yè)具有很好的投資價值,具備很高的保值能力。在地產(chǎn)時勢好的時候,市區(qū)盤、郊區(qū)盤都會升值;時勢不好的時候,郊區(qū)盤的跌幅將比市區(qū)盤大得多。
總之,處于現(xiàn)代城市市區(qū)的貴重物業(yè)房價絕大部分時間處于升勢。市道好時,其升幅最大;市道不好時,其抗跌能力最強(qiáng)。樓盤郊區(qū)化是方向,但不是主流。郊區(qū)盤與市區(qū)盤不可同日而語,樓盤郊區(qū)化缺少了房地產(chǎn)的最核心的價值。樓盤郊區(qū)化只是一部分人在不同人生階段的可能經(jīng)歷。享受生活,人們選擇居住郊區(qū);事業(yè)成就,人們必須貼近市區(qū)。郊區(qū)盤抗跌能力不強(qiáng),住在郊區(qū)的生活成本較高,同時,中國的人口密度大,私家車不斷在普及,但城市道路承載能力亦有限,交通問題將成瓶頸。隨著住房商品化的深入,許多投資者都把房產(chǎn)作為一種保值、增值的手段進(jìn)行投資。
3.對房地產(chǎn)估價中重視區(qū)位影響房地產(chǎn)投資的建議
房地產(chǎn)投資的金科玉律就兩個字:位置。因此,如何選擇一個好的位置,是房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵。一般來說,投資者應(yīng)該考慮以下幾種位置:
(1)自身綠化條件較好的項目——環(huán)境較好,空氣清新,孩子們有玩耍的游樂場所,老年人有可供活動、休閑、散步的公園。隨著人們生活水平的提高,環(huán)境對房價的影響將越來越大。
(2)城市的邊緣地帶——目前這些地段一般房價比較低,但城市的發(fā)展必然使這些地段的基礎(chǔ)設(shè)施日益完善,使房產(chǎn)升值。如今這些區(qū)域的房價相對較低,但相信在不久之后,隨著內(nèi)城拆遷建設(shè)速度加快以及人們購房觀念的不斷更新,居住郊區(qū)化的進(jìn)程加快將會使這些位置的住房出現(xiàn)較大的升值空間。
(3)基礎(chǔ)設(shè)施完善的地區(qū)——基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度直接影響到消費者的生活舒適度,能滿足消費者的多方面需求,也更能聚集“人氣”,形成升值的潛力。
(4)外來人口密集的地區(qū)——外來人員較為集中的公司聚集區(qū)、院校區(qū)和商業(yè)密集繁華區(qū),這部分區(qū)域有較大的租房需求市場,一般能租個好價錢,因此,多數(shù)有條件的商家或個人,均愿在此種位置投資,這樣也自然會促使這些區(qū)域的房產(chǎn)升值。
(5)文教區(qū)——現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得知識日益重要,加之中國人的傳統(tǒng)文化觀念,對孩子的教育已成為許多家長購房首先考慮的因素。
(6)交通往來方便的區(qū)域——隨著人民生活水平的提高,家庭收入的增長,人們已具備了購買汽車的能力。因此,遠(yuǎn)近已不再是關(guān)鍵問題,能否升值主要是看交通往來是否方便。有多條交通線路可選擇進(jìn)出的區(qū)域,是人們的鐘愛,此區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)也必然會有所升值。
(7)發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)——這些地區(qū)有廣闊的發(fā)展前景,可能目前的房價較低,但是將來可能在此區(qū)域興建大型公益或科技項目(如高新開發(fā)區(qū)、科技園等),使其有著相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
通過以上分析歸納影響居住房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況因素有四條:
(1)交通條件——城市交通的通達(dá)程度,如估價居住房地產(chǎn)附近是否通行公共汽車、電車等;
(2)生活服務(wù)設(shè)施——居住房地產(chǎn)周圍一定要有基本的生活服務(wù)設(shè)施,如:菜市場、商店、銀行、郵局等;
(3)教育配套設(shè)施——是影響居住房地產(chǎn)價格的主要因素,主要指中、小學(xué)和幼兒園、托兒所;
(4)環(huán)境質(zhì)量——估價居住房地產(chǎn)附近及小區(qū)的綠化環(huán)境、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。因此通過以上分析可知,房地產(chǎn)地理位置的好壞對于房地產(chǎn)估價活動有著巨大的影響,它不僅決定了房地產(chǎn)本身價值的高低,而且還決定了房地產(chǎn)價值變動的抗跌能力。同時房地產(chǎn)的地理位置也是房地產(chǎn)投資時所考慮的首要問題,它與房地產(chǎn)投資收益成正比例關(guān)系,它對房地產(chǎn)投資商是否投資、投資的風(fēng)險程度、投資的數(shù)額的大小等起著決定性作用。
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