國有房地產開發業財務監管現狀

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一、房地產開發介紹

房地產開發從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發周期通常為二至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產行業又深受國家法規與政策的嚴格調控，為了確保項目開發建設的順利進行和按期完成，只有加強財務管理與監督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業的經濟效益。

二、國有房地產企業財務管理中存在的主要問題

第一，財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規范，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批，經濟業務辦理審批手續不齊全等現象。

二是費用開支標準混亂，沒有按照財務管理制度執行，常常按領導的意圖辦理。

第二，有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些子公司資金閑置，而另一些子公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下。

第三，融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續出臺房地產市場調控措施、連續上調存款準備金率等政策，銀行融資監管趨緊，信貸資金投入房地產行業的門檻越來越高。

第四，房地產行業的平均稅負高于其他行業，然而很多房地產企業由于對稅法和會計政策的理解不夠深入，不能合理合法地運用稅收籌劃的手段來推遲稅款繳納的時間，達到稅收負擔最小化，無形中增加了企業的財務負擔。

第五，審計監督不到位。雖然設置了內部監督部門，制定了監督制度，但因種種原因難以及時有效地發揮作用，監控不力。

三、國有房地產企業加強財務管理的措施

第一，健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責，加強會計監督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預決算、經濟合同的會審，監督經濟合同的履行情況等。二是規范主要經濟業務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據和審批人員的責任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據業務需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監督手段。

第二，完善資金管理體制。一是編制包括經營、建設、投資、籌資等在內的全面資金預算。在此基礎上，每月末還要根據項目建設進度以及完成的工程量編制次月的項目建設資金使用計劃表。計劃表應優先安排關鍵節點、重要項目、重要設備的資金支付，確保重要項目的按時完成和重要設備的安裝到位。二是根據“有計劃不超支，無計劃不開支”的原則，按計劃用款，并嚴格按照規定的用途使用資金。嚴格限制超計劃的資金支出，對超計劃的資金支出要有特別的授權與審批程序。三是財務部門專門設置臺賬，定期對項目資金、專項資金的使用情況進行跟蹤管理，若發現違規現象及時向項目部和有關業務部門反饋，待違規情況整改完畢后再繼續支付下一筆資金。

第三，優化融資方式。一是依托集團的資金管理中心，對資金進行統一集中管理，利用各子公司的閑置資金進行內部調劑使用，不僅可以使房地產企業相當于獲得無息貸款，也提高了資金的整體使用效益。二是借助集團綜合優勢，銀行給予集團綜合授信額度并提供優惠利率，由集團向銀行取得統借統還貸款后再向房地產企業分撥借款，付息期間按銀行貸款利率向房地產企業收取借款利息后統一歸還銀行。此外，房地產信托也是國家宏觀調控政策下房地產企業的又一重要融資渠道。

第四，合理運用稅收籌劃手段。一是在土地增值稅核算中房地產開發費用有兩種扣除辦法，利息支出如果能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，準予按稅收有關規定據實扣除，其他開發費用按土地成本和開發成本兩項之和的5%以內計算扣除；如果不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明，房地產開發費用按土地成本和開發成本兩項之和的10%以內計算扣除。因此，比較兩種辦法的扣除金額孰大，選擇對企業有利的扣除方式。二是房地產企業所得稅的征收方法為開發產品未完工前按預計計稅毛利率計算預征企業所得稅，待完工結算后按實際毛利率計算企業所得稅。由于計稅毛利率比實際平均毛利率小的多，因此，應根據開發產品完工的確認條件，選擇最佳的完工時間點。同時完工到竣工結算之間還有一段時間，會計上由于未取得全額發票，此時發票不足金額可以預提（最高不超過合同總金額的10%），據此計算企業所得稅。因此合理推遲竣工結算時間，將延遲繳納的稅款轉化為企業無息貸款，獲取資金使用的時間價值，減輕資金緊張壓力。

第五，加大審計評價力度。一是審計部門除了項目完工后的全面審計外，還要在項目建設中實施不定期的專項審計，對在審計中發現的問題督促項目部和相關業務部門及時進行整改，并對整改落實情況進行評價。二是建立完工項目后評價制度，組織各業務部門對項目完成后取得的經濟效益進行綜合分析與評價，總結經驗教訓，為今后新項目開發的投資決策提供可行性建議。

四、結束語

綜上所述，國有房地產開發企業只有通過健全財務管理制度、完善資金管理體制、優化融資方式、合理運用稅收籌劃等措施，以加強財務管理與監督，降低成本，提高企業的經濟效益。