商品房預(yù)售體系的改善

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1商品房預(yù)售的概念和特征

1.1概念

商品房預(yù)售又稱做期房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中而尚未竣工的商品房預(yù)先賣給買房人，買房人交付購(gòu)房款或者定金，并在以后確定的時(shí)間將預(yù)售的房屋及所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買房人的一種法律行為。

1.2特征

1.2.1商品房預(yù)售是一種關(guān)系復(fù)雜的交易行為。

在商品房預(yù)售中，買房人在合同期限到來之前擁有期待權(quán)，當(dāng)期限屆至并辦理了房屋過戶手續(xù)才真正的是房屋的所有者。。因?yàn)樯唐贩款A(yù)售是一種附期限的法律行為，加之其標(biāo)的物具有不可移動(dòng)的特性，在合同的履行過程中，任何一個(gè)步驟如果出現(xiàn)了問題，都可能產(chǎn)生預(yù)售合同不能履行或者不能完全履行，最壞的結(jié)果是產(chǎn)生合同無效。所以，和其他一般的買賣行為相比，預(yù)售行為所觸及到的關(guān)系顯得更復(fù)雜。

1.2.2商品房預(yù)售是一種附期限而且市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大的一種交易行為。商品房預(yù)售的標(biāo)的物是獲得法律批準(zhǔn)，將被建沒或尚在建設(shè)中的房屋，是期房，在商品房預(yù)售中，買房者得到的只是一份和開發(fā)商簽訂的預(yù)售合同，真正的買賣對(duì)象一房屋正在建設(shè)中，商品房預(yù)售的對(duì)象具有不確定性。所以雙方要承擔(dān)合同期限內(nèi)的國(guó)家政策、土地價(jià)格、建筑材料價(jià)格等多方面因素變化帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。此外買房者還要承擔(dān)開發(fā)商資金短缺等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.3商品房預(yù)售的國(guó)家干預(yù)性較強(qiáng)。由于商品房的預(yù)售不同于現(xiàn)房買賣，真正意義上的房屋買賣根本就沒有形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房于貞售領(lǐng)域的管理。我們國(guó)家不但規(guī)定了商品房預(yù)售的準(zhǔn)入條件和相應(yīng)的程序要求，而且還強(qiáng)調(diào)在預(yù)售合同簽訂后應(yīng)該向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門辦理登記備案手續(xù)。

2我國(guó)商品房預(yù)售制度存在的缺陷

2.1房地產(chǎn)商利用商品房預(yù)售制度侵害了消費(fèi)者的權(quán)益

雖然現(xiàn)行法律有諸多條文對(duì)預(yù)購(gòu)者權(quán)利進(jìn)行保護(hù)，如法律規(guī)定在定立合同過程中預(yù)購(gòu)者有對(duì)預(yù)售人和預(yù)售商品房的真實(shí)情況的知悉、有權(quán)按期獲得符合交付使用條件的商品房、有權(quán)要求所購(gòu)買的商品房不存在權(quán)利瑕疵、質(zhì)量瑕疵等，但在實(shí)踐中這些權(quán)利都不同程度上受到損害。

因房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)專業(yè)性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，普通消費(fèi)者處于絕對(duì)信息弱勢(shì)地位，從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開發(fā)商會(huì)在最大限度的增進(jìn)自身效用的同時(shí)做出不利于消費(fèi)者的行動(dòng)，預(yù)售制度則大大加劇了這種現(xiàn)象。因?yàn)橥ㄟ^預(yù)售制度購(gòu)房，預(yù)購(gòu)者在購(gòu)房時(shí)不可能看到現(xiàn)房的，主要的房屋信息來源就是廣告和銷售宣傳資料，它們對(duì)預(yù)購(gòu)者起著非常重要的作用。現(xiàn)實(shí)中不少開發(fā)商會(huì)隱瞞房屋存在的缺陷，甚至是做出虛假宣傳或是任意改變規(guī)劃而不告知預(yù)購(gòu)者，預(yù)購(gòu)者往往只有在房屋交付使用后才發(fā)現(xiàn)其權(quán)利受到了侵害，加大了消費(fèi)者所面臨的房屋質(zhì)量、建筑及面積計(jì)量、虛假宣傳、規(guī)劃變更、合同定金、產(chǎn)權(quán)、延期交房等方面的風(fēng)險(xiǎn)。另外由于信息的不對(duì)稱，一些不講誠(chéng)信的開發(fā)商利用來電來訪登記、排號(hào)吸籌、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)到簽約之間的時(shí)間差制造樓市的虛假緊缺氣氛，人為操控商品房的供求關(guān)系，借機(jī)囤積居奇抬高價(jià)格。

2.2商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)主要由銀行和預(yù)購(gòu)者承擔(dān)

據(jù)最新統(tǒng)計(jì)資料，2010年1月一l1月期間，銀行貸款占了房地產(chǎn)總的資金來源的19.2％，雖然從表面上看銀行貸款占整個(gè)資金比列并不高，其在房地產(chǎn)中所擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)并不大，但須知，在企業(yè)自籌資金有一部分從房屋銷售收入轉(zhuǎn)化而來的，而房屋銷售收入中絕大部分都是購(gòu)房者通過銀行按揭所得。如上所給數(shù)據(jù)個(gè)人按揭占到中的資金額的9.2％，換句話說銀行此時(shí)要付的金額占到了總的金額的將近30％。這其中還不包括其他資金中可能涉及銀行貸款資金的部分。所以相當(dāng)一部分開發(fā)商借助于抵押貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款和其他的金融工具，在商品房的開發(fā)建設(shè)初期就將一大半風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行了。在其遇到危機(jī)不能繼續(xù)開發(fā)時(shí)，龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)最終都落在銀行身上，從而增加銀行的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。而且近幾年中，商品房交易中屢屢出現(xiàn)欺詐行為。商品房交易過程中的欺詐行為雖然不都是預(yù)售制度造成的，然而，由于預(yù)售制度的存在，無疑為開發(fā)商的欺詐騙貸行為提供方便之門，可乘之機(jī)，助長(zhǎng)了開發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為的發(fā)生。

3完善我國(guó)商品房預(yù)售制度應(yīng)采取的有效措施

3.1完善預(yù)售登記備案制度

隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展的熱潮，完善預(yù)售登記制度已是大勢(shì)所趨。2007年通過的《物權(quán)法》在第20條中首次以法律形式確立了預(yù)告登記制度，雖然《物權(quán)法》中對(duì)預(yù)告登記所作的規(guī)定相對(duì)簡(jiǎn)略，但仍然為預(yù)售登記制度的完善提供了方向。商品房預(yù)售合同登記應(yīng)當(dāng)作為合同的對(duì)抗要件，約束開發(fā)商任意將商品房再預(yù)售給第三方，或在預(yù)售后進(jìn)行抵押，損害預(yù)購(gòu)方的權(quán)益，這與預(yù)告登記的公示作用是相似的。具體來說，可以參照預(yù)告登記制度從以下幾個(gè)方面改進(jìn)登記備案制度：

3.1.1建立預(yù)售登記的法律懲罰機(jī)制。我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)和司法解釋只賦予了商品房預(yù)售預(yù)告登記制度行政上的意義，其法律強(qiáng)制上的意義不夠突出，預(yù)售人違背此規(guī)定的結(jié)果只是承擔(dān)行政意義上的處罰責(zé)任，法律意義上的懲罰缺失，從而限制了商品房預(yù)售預(yù)告登記制度應(yīng)有的規(guī)制作用。因此，需要我們從立法和司法兩個(gè)角度去加強(qiáng)法律懲罰機(jī)制，使不法房地產(chǎn)開發(fā)商懾于高額的違法成本而不敢涉足“一房多賣”。

3.1.2完善商品房預(yù)告登記功能。從技術(shù)層面而言，實(shí)行商品房預(yù)售登記和商品房抵押預(yù)告登記制度不存在任何障礙。我們應(yīng)盡快制訂時(shí)間表，在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行商品房預(yù)售登記和商品房抵押預(yù)售登記公示制度。通過建立安全便捷的信息查詢系統(tǒng)，確保公眾在辦理相關(guān)事宜之前，就可以通過網(wǎng)絡(luò)對(duì)預(yù)售商品房各項(xiàng)情況進(jìn)行查詢。政府通過此種方式將信息公開化、透明化，有效降低信息的不對(duì)稱性，防止欺詐行為的出現(xiàn)，最大限度地保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

3.2強(qiáng)化監(jiān)管商品房預(yù)售房款

政府要通過設(shè)置專門帳號(hào)等方式來管理預(yù)售資金，可采取專項(xiàng)信托，這樣可以有效防止開發(fā)商隨意挪用預(yù)售專項(xiàng)資金，也可以有效防范假按揭等違法行為。同時(shí)，要規(guī)范使用預(yù)售款，房屋開發(fā)商一般除了可提取一定比例的備用金外，監(jiān)管帳戶內(nèi)的資金只能用于樓盤建設(shè)，開發(fā)商因工程建設(shè)需要用款，應(yīng)實(shí)行房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)審批制度，監(jiān)管銀行只能根據(jù)法定審批將預(yù)售款轉(zhuǎn)入施工單位帳戶。

3.3要建立風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，有效控制預(yù)售資金的數(shù)額

當(dāng)前的預(yù)售缺席的一大弊端是預(yù)售合同在簽訂后購(gòu)房者將全部房款交給了開發(fā)商，從而導(dǎo)致購(gòu)房者面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們建議將預(yù)售款的實(shí)際金額控制在合同價(jià)的百分之五十至七十左右，余下部分在交房時(shí)一次性支付。這樣做有幾點(diǎn)好處：首先，預(yù)售商品房實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)；第二，有利于保護(hù)購(gòu)房者的合法利益，督促房屋開發(fā)商按計(jì)劃完工并保證工程質(zhì)量；第三，有利于引導(dǎo)開發(fā)商減少對(duì)預(yù)售款的依賴；第四，兼顧了現(xiàn)階段開發(fā)企業(yè)融資難的現(xiàn)狀。

4結(jié)束語

總而言之，商品房預(yù)售制度自實(shí)施以來，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、開發(fā)企業(yè)的資金籌集與項(xiàng)目開發(fā)、購(gòu)房者的利益保證起到了巨大的作用，應(yīng)當(dāng)在立法上予以肯定，只有對(duì)該制度從多方面進(jìn)行完善，才能真正保護(hù)購(gòu)房者的利益，抑制開發(fā)企業(yè)的不法或違約行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。