房地產(chǎn)新政影響樓市綜述

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隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)改革，房地產(chǎn)業(yè)有了迅猛的發(fā)展。一方面房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，在此方面發(fā)揮了很大的作用。同時(shí)，我們也要看到，各種不利因素影響、制約，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在其發(fā)展的過(guò)程中因?yàn)樵鲩L(zhǎng)速度過(guò)快，也存在著一些比較突出的和難以解決的問(wèn)題。對(duì)此，我國(guó)曾幾次出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)控，雖然這些政策起到了很好的作用，但也有不少問(wèn)題沒(méi)有解決好。下面，我想從幾方面去分析下中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)和應(yīng)該采取的防范措施。

一、我國(guó)現(xiàn)階段的樓市狀況

房產(chǎn)的新政實(shí)施之后老百姓的購(gòu)房者心理有所變化。新政出臺(tái)的1個(gè)月后，市場(chǎng)中購(gòu)房的數(shù)目受到影響較大。投資性需求和首次置業(yè)比例首次減少了，改善性住房的需求有所增加。春節(jié)后房地產(chǎn)政策調(diào)控的重點(diǎn)是抑制部分人的投資性購(gòu)房，并不是針對(duì)鋼需的。當(dāng)然就目前的新政調(diào)控措施來(lái)看，在一線城市已經(jīng)起到了比較積極的效果。在我國(guó)一線城市的居民，在政府密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的背景之下，他們的購(gòu)房趨于謹(jǐn)慎也趨于理性。大多數(shù)一線的城市樓市成交量出現(xiàn)了不同程度的下滑，樓市買(mǎi)賣(mài)的雙方開(kāi)始“拉鋸戰(zhàn)”。購(gòu)房者一方面堅(jiān)定了本身的持觀望態(tài)度，并且期盼地產(chǎn)新政后的樓房降價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這邊則是非常高調(diào)的堅(jiān)持自己不降價(jià)的原則。據(jù)調(diào)查，房產(chǎn)新政出臺(tái)以后的，首次添置住房的比例為49.1%，改善性住房的需求為38.2%，而投資性需求則下降到了9.2%。這次的新政調(diào)控對(duì)于購(gòu)房者的購(gòu)房周期有著比較大的影響。新政實(shí)施以后開(kāi)發(fā)商們又是怎么樣的策略和態(tài)度呢？在部分有資金鏈的壓力的房產(chǎn)大鱷帶頭下調(diào)房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)之上，已經(jīng)有多家知名的大型地產(chǎn)商在搶占市場(chǎng)的壓力下耐不住“高處不勝寒”，加入到降價(jià)的隊(duì)伍中。參與降價(jià)的眾多樓盤(pán)，大部分都采用全款9折、特價(jià)房8.3折、或者是定金1萬(wàn)元抵用10萬(wàn)元等變相降價(jià)的方式，實(shí)質(zhì)性打折扣來(lái)降價(jià)的項(xiàng)目并不多見(jiàn)。房產(chǎn)市場(chǎng)變化風(fēng)云莫測(cè)，作為開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該認(rèn)清市場(chǎng)的形勢(shì)，放棄僥幸心理。要順勢(shì)而為，在結(jié)合市場(chǎng)需求的情況之下來(lái)合理定價(jià)。積極拓展土地儲(chǔ)備量，做好拓展多元化融資渠道。同時(shí)做好自己的品牌建設(shè)。為了今后能夠有跨越式發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

二、政府出臺(tái)的政策探討（金融、財(cái)政、土地出讓中）

新政之后土地市場(chǎng)發(fā)生了什么樣的變化呢？2010年國(guó)土部將供應(yīng)18.5萬(wàn)公頃住宅用地，是2009年的2.4倍。保障性住房用地和棚戶區(qū)改造用地有著顯著的增長(zhǎng)，占比分別為13%和20%。中小套型商品房和大戶型高端商品房用地分別為8萬(wàn)公頃和4.3萬(wàn)公頃占比分別為44%和23%。中小套型商品房用地供應(yīng)規(guī)模將會(huì)超過(guò)2009年各類(lèi)住房用地總和為7.65萬(wàn)公頃。“新國(guó)十條”此次的提出完善土地的拍賣(mài)、出讓制度，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“雙向競(jìng)價(jià)”、“一次競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。北京、上海等一線城市已嘗試完善招拍掛制度并多次采用招標(biāo)方式出讓地塊。地價(jià)水平明顯低于先前水平。預(yù)計(jì)在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，部分房?jī)r(jià)、地價(jià)較高的城市將會(huì)采用更多的招標(biāo)方式出讓它們的地塊。

新政出臺(tái)，大部分實(shí)力雄厚的品牌公司和廣告公司都很有信心。他們及時(shí)調(diào)整自己公司營(yíng)銷(xiāo)思路。同時(shí)，不忘拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當(dāng)然，在市場(chǎng)的膠著期，逆市拓展的案例也布少見(jiàn)。可以這么說(shuō)，房產(chǎn)新政出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)給予較大的撼動(dòng)，房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有所反應(yīng)。此次房地產(chǎn)新政不僅力度大，對(duì)供求總量和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響;也向社會(huì)表明了中央政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心;將扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各類(lèi)主體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，對(duì)市場(chǎng)主體在心理上產(chǎn)生影響。開(kāi)發(fā)商加快了樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度。投機(jī)者也都紛紛的放盤(pán)撤離。鋼需消費(fèi)者們則持幣觀望。這些市場(chǎng)主體發(fā)生變化的同時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)在新的環(huán)境下，均衡中求穩(wěn)定。但是，房產(chǎn)新政的主要目標(biāo)是針對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的形勢(shì)的中短期政策，見(jiàn)效雖然快，但不能夠在根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，還需要政府盡快推進(jìn)土地制度、調(diào)整財(cái)政體制、加強(qiáng)管理房地產(chǎn)稅收制度。對(duì)于制度性的改革，建立房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制才是治本之策。

三、微觀樓市——新政下的房地產(chǎn)走勢(shì)

2010年一開(kāi)始，國(guó)家就提出了要抑制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的要求，但是隨著春節(jié)的過(guò)去，房?jī)r(jià)在一線城市又開(kāi)始瘋漲。二手房市場(chǎng)竟然也出現(xiàn)了“眾人哄搶”局面。當(dāng)所有人都認(rèn)為樓市是泡沫的時(shí)候，人們也在樂(lè)此不疲的把這個(gè)泡沫吹大，但是我們要注意，當(dāng)這個(gè)泡沫大到極限的時(shí)候，就會(huì)破裂，產(chǎn)生的危害是驚人的。已經(jīng)開(kāi)始逐步收緊的信貸也使地產(chǎn)商感覺(jué)到了寒意。于是，我們看到二手房成交出現(xiàn)銳減，樓盤(pán)打折促銷(xiāo)“重出江湖”，難道樓市又會(huì)重現(xiàn)2008年下半年的場(chǎng)景。可以肯定的是，如果這次政策執(zhí)行的到位，投機(jī)性需會(huì)被大量擠出，觀望氣氛下，開(kāi)發(fā)商會(huì)面臨嚴(yán)峻的資金鏈危機(jī)。如果期間政策不會(huì)出現(xiàn)大的松動(dòng)，房?jī)r(jià)在半年甚至一年內(nèi)都很難有上從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)是不變的。隨著2009年寬松貨幣政策滯后效應(yīng)的顯現(xiàn)，通貨膨脹將會(huì)更加明顯，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，當(dāng)然，我們希望這種上漲是溫和的，這樣于國(guó)于民都有利。因此，新政之后，如果執(zhí)行到位、大勢(shì)不變，樓盤(pán)市場(chǎng)大抵會(huì)經(jīng)歷一場(chǎng)小小的波折，“小幅回調(diào)—回暖—重拾漲勢(shì)”。