房地產企業應對房地產周期對策

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1影響房地產周期波動的因素

1.1內生因素主要包括房地產供求和房地產投資。房地產需求與供給。價格、收入、政策以及預期的變動都會使房地產需求總量受到影響繼而發生變化與此同時，房地產供給總量也會在技術、勞動、資金管理等條件變化的影響下不斷發生擴張或收縮的變化。房地產投資。進行房地產投資決策時，房地產投資利潤率是需要被考慮的重要指標。利潤率通過引導房地產的投資走向擴張或收縮，對房地產周期的波動產生重要影響。房地產投資波動常被看作是房地產周期的引擎。

1.2外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會經濟與技術因素。有直接影響的政策因素：指與房地產業密切相關、敏感程度較大的財政政策、貨幣政策、投資政策、產業政策、經濟體制改革政策等。這些具有明顯周期性質的宏觀政策因素，在短期內對房地產經濟運行狀況的影響是較為顯著的。有間接影響的社會經濟與技術因素：房地產業發展水平與國民經濟增長率高度正相關，宏觀經濟增長率越高，房地產業發展速度越快；在經濟發展的不同階段，房地產業的發展水平有所區別。此外，技術革命、產業結構變化、體制變遷等都會對房地產業的發展造成沖擊，影響房地產周期波動。

1.3隨機因素，指地震、洪水等自然災害，戰爭、政治風波等社會突發因素，以及不可預測的因素如科學技術的根本變革等。這些因素對房地產波動有突然、直接、猛烈的影響，這些影響一般是短期的，但有時也會持續很長時間。

2企業應對房地產市場周期波動的經營策略

2.1資本動作策略。首先，并購與重組產生的規模經濟效應有利于企業產生成本優勢。當房地產周期處于衰退或蕭條階段時，并購和重組產生的規模經濟效應使企業在房價下跌時降低生產成本，從而保持企業的收益基本穩定，降低房地產周期波動給企業帶來的風險。其次，并購與重組實現多元化經營，有利于企業穩定現金流。周期波動期間通過并購與重組實現多元化經營，可以減少企業對現有業務范圍的依賴，降低經營的風險成本，通過不同業務組合穩定企業的現金流，而且多元化經營可以保持組織資本和聲譽資本以及在財務和稅收方面的優勢。再次，財務協同效應有利于化解房地產周期波動的風險。

財務協同效應主要來自較低成本的內部融資和外部融資。有大量內部現金流和少量投資機會的企業擁有超額現金流；有較低內部資金生產能力和大量投資機會的企業需要進行額外融資。這兩個企業的合并可能會得到較低的內部資金成本優勢，實現優勢互補，揚長避短。此外，當并購企業與目標企業的現金流量沒有明顯的高度相關時，風險分散化的目的就會達到。

2.2土地儲備策略。在一個房價上漲的大趨勢和競爭態勢很激烈的情況下，房地產公司應該如何進行土地儲備，有三點值得思考。第一，選地的時候要特別注重重點區域，重點區域存在重要的商機，所以區位仍然是選地儲地的原則。實際操作過程當中，除了主要的區域以外，還有非主要區域和一些不被人們重視、但是實際上在起著非常重要作用的一些區域，如政府將要搬遷地區等。

第二，制定短期、中期和長期的土地儲備計劃，堅持“適度提前”的基本原則。房地產公司競爭能力的大小，不僅取決于絕對量的大小，更取決于土地儲備結構的合理性。特別是在房地產市場處于低迷階段更應該注重增加土地儲備，以便滿足市場恢復高漲時的大量土地需求。第三，多渠道增加土地儲備，保持良好的儲備結構。應深入研究城市發展規劃和不同地段的開發價值，深入研究當地房地產市場的走勢和置業消費觀念的變化，積極參與招標、拍賣工作，對有潛質的土地，爭取中標。同時積極爭取通過股權收購、合作開發等方式獲取土地儲備的機會，以獲得低成本的土地和較好的支持條件。

2.3業務組合策略。業務組合指企業在確定一種業務為主的情況下，出于某種經營目的，在主營業務之外再經營一種或幾種輔助業務，通過多個輔助業務經營達到更大的經營利益，同時有效規避單一業務經營所帶來的風險。多元化的業務組合應成為房地產開發企業規避周期波動風險的必然趨勢與理性選擇。而這種多元化的業務組合策略，既可以通過產品組合經營達到，也可以通過資本運作實現。房地產企業在業務組合的設計過程中可以依據業務的經營價值進行考慮，靈活運用。設計業務組合過程中必須堅持以下幾條原則：一是堅持主營業務原則。輔助業務只能起輔助作用，無論在產品的開發、制造和經營等方面都要將工夫下在主營業務上，否則輕重不分，會導致整個經營失敗。只有在推出新業務替代主營業務時，可以突破這一原則，但為了穩定過渡也必須謹慎從事。

二是輔助主營業務原則。主營業務以外的業務是一種輔助業務，輔助業務所產生的經營價值必須圍繞主營業務的推廣與銷售而設，如果與主營業務沒有任何經營上的關系，那么這就不屬于業務組合的范疇，而應該站在多產品經營或者多元化經營的角度來考慮問題。三是輔助業務易于經營原則。正因為是輔助業務，所以在經營輔助業務過程中，包括采購、產品的推廣以及資金和其他資源的占用等各個方面都必須保證易于經營，不得影響主營業務的經營精力。四是量力而行原則。對某些主營業務而言，可以經營多個輔助業務或者多項輔助服務，但一定要根據企業的實力量力而行，不要盲目貪多造成主營業務經營困難。

總之，當前階段房地產行業的發展，總體上還處于初級階段，房地產市場發展總的趨勢必將會逐步向上，表現為有"起"有"伏"的周期性波動發展。